|
房地产价格能不能继续上涨以及上涨多少，完全取决于后续资金，与已经投入的资金无关。后续资金是推动市场走向的核心力量
面对这个越来越大也越来越昂贵的宴席，谁来接盘?上海楼市和楼价进一步发展的巨大后续资金从什么地方来，这是一个亟需思考和解决的问题
玩过股票的朋友都知道，每当股指上升到某一高位时，股价能不能进一步上攻，以及还有多大上攻能量，完全取决于有没有后续资金以及后续资金的多寡。
股市扩容也必须有大量的后续资金进场，否则市场马上掉头向下。资金对于市场走向的决定性影响是不言而喻的。
进一步分析，在股市高位时再进行迅速扩容，那么对后续资金的需求就更大了。
后续资金领导市场走向
房地产市场的情况完全相似，上海房地产价格能不能继续上涨，以及上涨幅度，完全取决于后续资金，与已投入资金无关。后续资金是推动市场走向的核心力量。
目前上海房地产总量已经相当大了，房价也已经非常高了，这两种情况决定了上海需要非常大的后续资金，才能保证楼市的进一步发展和楼价的进一步攀升。
自上世纪九十年代以来，上海新造商品房面积已经接近2亿平方米，可交易的存量房总面积当然还要多。2000年以来上海每年新造商品房销售面积都超过2000万平方米，这个数字比整个欧洲还多得多。预计今后5年上海还要新造1亿平方米，这就要求十分巨大的后续资金的支撑。假设今年上海新造商品房销售面积是2500万平方米，均价每平方米8千元，仅仅一手房销售就需要2000亿元资金(实际上销售面积不止而销售价格则不到上述数字。这里所举数字仅仅为了计算上的简单直观，准确数字以房地局或统计局为准。下同)。
新造商品房的销售不能打白条，需要百分之百的资金。因此当房价比较低的时候，销售同样面积所需要的资金量比较少。房价持续迅速上升并要求维持一个很大的规模和一个价格上涨态势，后续资金的需要量就将成倍增长，甚至以几何速度递增。假设2000年时上海新造商品房均价为每平方米3000元，销售量2000万平方米，当年所需要资金量为600亿元。4年后每平方米均价增加到8000元，所需资金量上升到2000亿元，急增3.3倍，净增1200亿元。同时最近几年上海二手房交易量不仅增长极快，而且交易价格上升幅度也极大。有报道说，2003年上海二手房交易量达到2800万平方米，预计今年达到3000万平方米。假设今年二手房交易均价从过去的3000元上升到7000元，二手房交易所需要的新增资金达到1200亿元(4000元*3000万平方米)。一手房和二手房相加所需要的总资金达到3200亿元，这可能占今年上海GDP(去年是6250亿元)的将近一半和上海居民全部储蓄总量(去年是5000亿多元)的三分之二。
盛宴开席 谁来买单
面对这个越来越大也越来越昂贵的宴席，谁来接盘?上海楼市和楼价进一步发展的巨大后续资金从什么地方来，这是一个亟需思考和解决的问题。
与其他任何房地产市场一样，上海人(当然包括新上海人)始终是上海房地产市场的中坚主体，上海人手里的钱始终比其他地方来的人手里的钱更重要和更牢靠。虽然一般说来上海人比起两外人士收入不多资金不厚，但是他们是最忠实和坚实的力量。问题是，目前上海房价与居民收入比已经很高，有的说达到10：1，有的说达到12：1，不管具体多少，总之已经是一个非常高的水平。香港居民房价收入比自上世纪七十年代中后期以来一直在8：1以上，某些年份超过10：1，甚至超过14：1。但是凡超过17：1的年份(1980和1981年，以及1996和1997年)结果都以泡沫破裂和崩溃告终(破裂和崩溃的标志是价格下降幅度超过30%，回升时间超过24个月)。
本人不赞成简单地使用房价收入比(房价收入比具有非常丰富和生动的内容)，不能仅以一个数字来证明什么更不能肯定什么。目前和将来上海的房价收入比是中国内地最高的，这是客观和无可争辩的，就像杭州肯定比兰州高，纽约市肯定比纽约州高，东京和香港肯定比加拿大、澳大利亚的某些城市高，以及房价快速增长时肯定比房价下降时高一样。但有一点可以肯定，最近几年来上海以及全国居民的收入增长远没有房价增长快，资金的使用和储备一直在寅吃卯粮，资金能力已经大量被挖掘和消耗。虽然在财富效应以及房价大幅度上涨和继续上涨的情况下，上海居民愿意进一步挤压、牺牲更多的其他消费，将更多的钱用于房地产，但是这只是权宜之计，不是长远之计。
有报道说，目前上海家庭债务与可支配收入之比已经高达155%。另有报道说，作为大陆收入水平最高的上海人的消费水平已经大大落后于其他城市，因为上海人在房地产方面已经投入太多，严重影响了其他方面的正常消费。据统计，美国居民平均每月房屋还款额为1600美元，平均年还款19200美元，占平均税后收入47200美元的41%，与每月用于食品和交通，或者用于衣服，健康和教育方面支出相当，低于信用卡48%的债务比例。
两外资金 难说可靠
两外人士仍然是上海市场不可或缺的重要资金来源。但是自去年下半年中央加强宏观调控，尤其是今年5月银行加强放贷监管及10月加息之后，有迹象表明外地人士在上海购买房子开始减少，速度放慢，观望气氛增浓。因为事实上上海房地产市场上的风险确实在增加，成本在上升而利润空间在缩小。
可以庆幸的是正当这种情况刚刚发生并且日益明显时，最近数月境外人士在上海买房数量明显增多，速度明显加快，暂时弥补了外地人士投资的减少。毫无疑问，最近境外资金完全是冲人民币升值预期而来的。
第一，虽然近几年上海房价增长很快，但境外人士如果拿非美元的其他外币来买，由于相对美元而言大幅升值，所以他们并没有觉得有太大的涨价。
第二，如果人民币升值，这些外币将伴随美元一起贬值，因此现在买进以人民币计价的上海房地产可以保值。
第三，境外人士如果能够获得外资银行的房屋抵押贷款，目前利率远远低于内地统一的利率，大约仅为后者的50%，成本非常低廉。
第四，境外人士如果能够以美元偿还银行今后的还本付息，那么一劳永逸地避免了人民币升值的风险和损失。
第五，享受中国大陆经济和上海房地产市场进一步发展带来的好处和利益。
因此，当外地人士开始觉得卡喉咙的时候，境外人士在上海的房地产投资还有极大的空间。但是这些资金的可依赖程度是非常值得怀疑的，并不是也不能够成为上海房地产发展的重要资金力量。
上海目前正处在房地产发展高峰期，有人说至少还有15至20年的大发展，上海房地产发展所需要的后续资金将是一个长期和严峻的问题，只有当上海新造商品房数量大幅度下降，二手房比例在总交易量中占绝对比例的时候，后续资金压力才有可能得到根本性释放。尤其令人担忧的是目前上海缺乏新房开工调节机制。
美国、英国、加拿大、澳大利亚等国的房地产最近几年也处在泡沫中，但是它们的泡沫主要表现在二手房市场，因此与上海相比，所需后续资金有限。美国每年新造房屋大约仅为存量房屋的1%，1990年后建造的新房大约占总量的15%，1950-1979年期间建造的房屋占总量的49%，美国平均房龄为30年。在经济和房地产市场不景气的情况下，美国新房开工率马上下降，既维持了新造房屋的价格，也保证了二手房价格的稳定。
经历过泡沫破裂的日本和中国香港地区，危机爆发时都已经渡过了高峰期，新造房屋的比重都已经比较低了。金融危机时香港二手房交易约占七成。危机后香港连续好几年新房开工率大幅度下降，最近才有所回升。
价格永远是资金与商品数量之比，无论房地产，股票还是其他任意商品(消费品或投资品)都是这样。因此要想分析和判断上海房地产市场和价格的走向与态势，敬请关注后续资金。上海证券报上海俞坚
| 
