香港推首只房地产基金 房委会是否贱卖港人资产

　　本报记者 洪馥怡 香港报道

　　近期香港地产市道畅旺，香港房屋委员会(房委会)借此契机推出首只亦是全亚洲规模最大的房地产投资信托基金(REITs)，又名“领汇(TheLink)”。该基金将于12月6日正式接受认购，12月16日在香港联交所挂牌上市。

　　领汇将集资207亿港元至213亿港元，发行19.7亿个基金单位，每单位定价10.51至10.83港元，预期派息6.9%。该基金90%的份额将进行国际配售，其中包括9名基础投资者(cornerstone investor)，其中有富达投资、AIA、首域、Prudential及ING等大型基金，其余10%面向香港投资者。

　　房委会将旗下180个商场及停车场分拆出售给领汇，这些资产总值达309亿港元，扣除房委会90亿港元的负债，该基金的资产净值达219亿港元，借贷比例28%，较香港证监会规定房地产信托基金借贷比例不得超过35%的比例为低。领汇将会把可分配收益的100%派发给投资者，亦高于香港证监会规定的90%。

　　强强联手

　　高盛、瑞银及汇丰为此次发售的保荐人，摩根大通担任领汇的财务顾问。香港房委会又选定新加坡嘉德置地有限公司为基金管理的策略性伙伴(该公司为东南亚最大的地产公司)。嘉德置地将投入1.8亿美元，从而成为领汇的基础投资者。

　　香港房委会并没有参与领汇的管理团队，该团队的非执行董事局主席，是刚辞任渣打银行行政总裁一职的王冬胜，他将负责带领领汇顺利上市，增强投资者对这类产品的信心。行政总裁将由前新鸿基地产执行董事苏庆和担任，而财务总监将由曾任恒隆有限公司执行董事的李鸿钧担任。苏庆和及李鸿钧一直任职于地产行业。

　　成立领汇为解财困

　　房委会近年来一直承受现金流量赤字。应香港政府于去年11月重新规定的房屋政策，房委会决定停售“居者有其屋计划”及“租者置其屋计划”单位，预计该举动将使其现金结余由2003年4月的280亿元下跌至2006年3月的-55亿元。

　　严重的财政困难使房委会决意分拆出售旗下物业及成立领汇。房委会在2003年7月时曾预计，其出售设施可得的200亿元收益，将有助房委会过渡到2007年，在这段时间里，房委会将推行各项节流措施，以期长远地改善财务状况。

　　“领汇”将大部分的净收益作为股息派发、采取保守的资本与负债政策，并订有投机发展限制等。

　　这些特色令领汇在上市时，不需要像传统的地产公司那样，股值对比资产净值出现大幅折让，因此其首次招股价将会更接近其资产净值。

　　亚太REITs均跑赢大市

　　摩根大通在其亚洲REITs市场的研究报告中预期，鉴于香港现时的低息环境，以及充裕的市场资金，领汇将大受香港投资者欢迎。该报告指出，香港银行存款占广义货币的比率于今年9月高达3.63%，但1万港元以上存款的息率只有0.01%，市场中高息及低风险的投资选择并不多。

　　摩根大通将领汇与其它高息投资产品比较，例如香港电灯(0006.HK)及中电控股(0002.HK)，其股息率分别为5%及4.8%，地铁(0066.HK)3年期零售债券息率为4.5%，可见即将上市的领汇的息率最高。

　　该报告也显示，过去数年在亚太市场，如日本、新加坡和澳大利亚推出的REITs，全部跑赢当地股市指标。澳大利亚是亚太区内REITs发展最成熟的市场之一，自2001年1月以来，当地的REITs产品跑赢大市25%。

　　亚太区的REITs表现出色，香港不少富豪公开表示对领汇感兴趣。香港恒基地产(0012.HK)主席李兆基率先表明有意斥资逾10亿至40亿港元大手认购；信和置业(0083.HK)主席黄志祥及新世界发展(0170.HK)主席郑裕彤，都有兴趣投资于领汇。

　　互惠基金举箸领汇

　　香港证监会于11月4日放宽香港的基金条例，香港获认可的单位信托及互惠基金目前可投资于证监会认可的房地产投资信托基金。市场人士估计证监会此举是为了配合将于12月上市的领汇。

　　记者曾就此问询香港的基金公司，东骥基金董事总经理庞宝林认为，领汇为香港投资者提供更多投资选择，该公司的客户对投资REITs很有兴趣，但东骥未决定是否会成立新的投资组合。

　　全球最大资产管理公司富达投资董事傅伟民指出，虽然该公司有兴趣投资领汇，但是还得视乎领汇的定价是否合理而定，因为目前澳洲的房地产投资信托基金的价格，远超其应有价值。傅伟民没有说明领汇的合理估值是多少。

　　JF资产管理投资信息总监崔永昌表示，JF短期内未有投资香港房地产投资信托基金的计划，投资这类基金会视乎投资者和市场的需求。“该产品在香港市场新近推出，我们需要时间研究和部署投资策略。”

　　港议员指房委会贱卖资产

　　香港三位立法会议员，郑经翰、陈伟业及梁国雄到领汇记者会发表意见，他们质疑香港房委会分拆资产估价太低，并批评政府贱卖资产。郑经翰指出，以现时市值计，领汇的资产值可能超过1000亿港元，但今次上市最多只能集资230亿港元，他说：“房委会拥有10万个车位，若每个售价10万元，单是车位已值100亿元，而房委会旗下的乐富商场相信值逾30亿港元，若连同其它商场，估值肯定不止300亿港元。政府这样贱卖我的资产，我一定会去买！”

　　郑经翰又批评，立法会房屋事务委员会于11月22日通过动议，反对领汇匆匆上市，但房委会没有理会，是不尊重议员决定，而且房委会只优先提供财务资料给银行，然后是记者，但没有提供任何资料给议员。三位议员为了第一时间了解情况，只能出席记者会，因为议员要关注市民共同拥有的资产。

　　梁国雄不满房委会并未有广泛与商场租户商讨，便匆匆分拆资产上市。他又以“慷市民之慨，肥财团之囊”来形容房委会出售资产。他说：“房委会声称以高于资产净值发售基金单位，在全球中罕见，实际是贱卖资产给投资者。”

　　如果议员所指为实的话，即领汇的估值低于其实际价值，是否会引起认购过热呢？

　　领汇的风险

　　高盛对REITs的风险曾作详细评估，报告指出香港政府可能会限制REITs扩大盈利能力。香港的公共房屋及旗下的商场和停车场等物业，一直都是由香港政府管理，租户未必习惯领汇即将推行的市场主导管理模式，因此可能有碍于领汇增加租金收入。

　　高盛对领汇的评估报告中更指出，房委会公共房屋住户的收入低于香港一般住户16%。公共房屋住户中60岁或以上人士的数目，比一般住户的数目多2.8%，而这批人士都依靠政府少量的退休金过活，这反映公共房屋住户的购买力较低。因此，其附近商场或停车场在调高租金时将面对一定困难，从而可能影响领汇的收益。

　　有基金业人士指出，香港的房地产投资信托基金所投资的项目太少，领汇的资产组合只有房委会旗下的零售物业及停车场。相对于美国的房地产市场，投资者可投资到美国东岸或西岸的房地产投资项目，以对冲风险，因为两岸的地产价格表现可以相反。

　　资料链接

　　◎ 房地产投资信托基金

　　香港证监会把房地产投资信托基金定义为，“主要投资在地产项目的集体投资计划，并向基金持有人提供来自房地产租金收入的回报。”

　　根据香港证监会为REITs定立的守则，基金受托人必须为独立方，并具备相关房地产投资信托基金运作经验，以及必须对该基金负整体责任。此外，受托人必须委任独立的房地产估值师(任期不超过3年)，为基金持有的物业进行年度估值。房地产投资信托基金必须将审计后的年度税后净收入的最少90%或以上派发给持有人，基金的投资范围只限于香港物业，并须一般持有物业至少2年，不得参与房地产发展项目或投资于空置土地。

　　◎ 居者有其屋计划

　　房委会兴建住宅，凡香港永久居民及低收入的市民均可以较私人楼宇低的价格购买。房委会推出该计划的目的是协助市民置业。

　　◎ 租者置其屋计划

　　香港的公共房屋租户，能以低廉的价格购买所住的单位。房委会推出这计划有助增加收入，以及减轻政府对公共房屋资助的负担。