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读者宋仙问：
2003年有朋友向我借款30万元，约定还款期2年，将其价值50万元一套房产作为还款保证，并把房地产权证押存我处，当时我不懂，故没有办理抵押登记。近来，我听说没有办理抵押登记的，到时我无法处置该房产，故特来请教如何保证我的上述债权?上海市敏鉴律师事务所主任周敏健律师答：
根据你的上述陈述，朋友向你借款并将其房地产权证押存你处，你们双方的本意是房地产抵押借款性质，但由于没有办理抵押登记，因此法律上不能确认该房地产抵押合同的有效，只能确认借款行为的有效，还款期满时，你确实无法直接从该房地产拍卖价款中获得优先受偿权。
因为房地产系不动产，国家担保法、城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法明确规定：房地产抵押合同必须到房地产主管部门办理抵押登记后才能生效的，法律之所以这样规定是基于房地产抵押的法律性质和特征。其一，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖，变卖该房地产所得的价款优先受偿。其二，从权利的角度讲，房地产抵押权，第一，是一种从属权利，是为担保债权实现而成立的一种权利，它不是债权本身，而是债权人在债权之外于抵押人提供的财产上享有的一种物权。第二，是一种价值支配权，抵押权人设定抵押权的目的不是为了取得抵押物的使用价值，而是以取得物的价值清偿为目的。第三，是一种优先受偿权，抵押权的实质在于，抵押权人得以实现抵押物的价值，优先受偿。
为了保证实现你的到期债权，我建议：如果你们双方的借款协议还款期尚未到期，双方立即到房地产管理部门办理抵押合同登记，如果还款期已到，债务人还款即清偿了债务。如债务人既不还款，又不愿重新签订借款合同，并办理抵押登记，你应当向法院申请诉前财产保全，冻结该房地产权的转让、变更，然后在十五天内递交诉状，则你的债权能在将来的判决胜诉后，通过执行程序处理该房屋产权，以实现你的债权。
(下周一至五9：00-15：00，周律师将为本报读者义务提供房产法律咨询。电话：021-53590082，有代表性的问题将在本报上公开解答)上海证券报
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