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房产买卖法律纠纷案例：张小姐与某公司订立了一份《房屋认购书》，约定张小姐向某公司预定房屋一套，签订认购书时应立即支付定金10，000元，张小姐应于某某期限前与某公司签署《商品房预售合同》，如张小姐逾期不签署《商品房预售合同》，某公司有权没收张小姐已交付的定金并将房屋出售给他人，如某公司逾期不与张小姐签署《商品房预售合同》，则须向张小姐双倍返还定金。到了张小姐与某公司签署合同时，张小姐对合同中的迟延付款责任条款提出反对意见，要求删除或者修改，某公司坚持该条款不能删除或者修改，双方
争执不下，未能够在约定的期限签署合同。某公司向张小姐发出通知，告知张小姐公司决定依照认购书的约定没收她已交付的定金并会将房屋出售给他人。张小姐遂向法院提出起诉，要求某公司双倍返还定金
上海市申达律师事务所合伙人牟炼律师：在法制意识逐渐增强、普法力度逐渐加大的今天，违约的情况下定金要双倍返还，这似乎已经成了老百姓心中一个准则，本律师此次所提出的这个案例却是这个准则的一种例外。
房屋认购书中的定金，是为了保证购房人与售房人之间订立房屋买卖合同而交付的立约定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释对立约定金作了这样的解释当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
当事人不能就主合同的条款协商一致，是否适用定金罚则呢?这里要作两种情形的分析：
1、若该主合同的条款在认购书中已经有了约定，则双方当事人应当接受，否则即属于拒绝订立主合同，适用定金罚则。
2、若当事人协商的主合同条款在认购书中没有约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人拒绝订立主合同，而属于不可归责于任何一方当事人的事由，因此不能适用定金罚则。如果也将此情形认为是一方当事人拒绝订立主合同，适用定金罚则，那么结果必然是要求购房者在订立了认购书之后，必须无条件地接受房地产商在预售合同中提出的每项条款，这显然是违背公平原则的。
本案中，张小姐和某公司并未在房屋认购书中约定预售合同的条款，双方因对预售合同的条款不能协商一致而未能签订预售合同，这种情况属于不能归责于任何一方当事人的事由，双方均不存在违约，某公司没收张小姐的定金没有法律依据，张小姐要求某公司双倍返还定金也没有依据。在双方协商不成不能订立预售合同的情况下，某公司应当向张小姐原额返还定金。
(下周一至五9：00-15：00，牟律师将为本报读者义务提供房产法律咨询。电话：021-58369977，有代表性的问题将在本报上公开解答)上海证券报
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