海外基金鲸吞房地产不良资产 政策影响未来变数

　　对于不良资产而言，无论经历了怎样的多手转移，最终在市场上呈现的应该是它的改良状态。如果一个资产倒过几手仍然没有实际改造，不管价格升到什么程度，价值仍属不良。

　　本报记者于兵兵发自上海

　　对中国房地产市场而言，2004年无疑是“钱潮”汹涌的一年。无论是外资还是内资， 投资的话题从未像今年这样火热。内外金融联姻、巨额资产处置的信息不断见诸报端，海外基金投资于房地产不良资产的规模与速度也开始受到市场普遍关注。

　　海外基金来势凶猛

　　股市低迷、人民币升值预期、宏观调控货币供应收紧等原因，使海外众多阔绰的投资者在房地产市场“投”红了眼。加上上海房价大跃进式上涨20%，“楼市神话”为本已赌性十足的投资者再添一针强心剂。

　　“从2003年下半年起，海外基金大批涌入的迹象就有所显现。”基强联行董事副总裁、基金部主管陈咏东博士称。宏观调控以来，每个月到上海房地产市场来寻找投资机会的海外基金有40至50家。而基强联行预测，投资上海的海外资金将在未来两三年内增至20亿美元，成为房地产市场增长最迅速的融资方式。

　　20%的投资回报率吸引了摩根士丹利、嘉德置地、荷兰ING银行、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等众多著名跨国房产投资基金，在2004年的中国房地产市场中寻找资金出口。除了联手房地产企业做开发性融资之外，海外基金盯准的又一重要目标就是中国庞大的房地产不良资产处置市场。

　　12月，烂尾8年的上海闸北区林顿大厦以小户型写字楼面貌全新入市，由于均价略低，受到投资客疯狂抢购。知情人士透露：两年前闸北确立的28个烂尾工程近期内已约有20个成功复工，平均利润高达上亿元。正是看到了这一巨大的升值空间，海外投资机构对投资中国房地产不良资产乐此不疲。

　　之前的11月，天津市18个债权金额约14亿元的“烂尾楼”债权项目进入公开拍卖阶段。摩根大通、雷曼兄弟等国外投资银行兴致颇浓；12月，华融资产管理公司宣布，16个资产包经国际招标达成交易，涉及金额184亿元人民币，其中13个资产包有外资参与投资。在这些资产包中，房地产不良资产均占相当重要的比重。

　　专家预测，在未来的两三年内，国际投资银行将会通过不良资产收购等方式大量购买存量商品房或已完工的物业，包括出租性服务式公寓、星级酒店、商业办公楼、商业物业等作长期投资或短期套现。

　　利弊尚有争论

　　政府在向海外基金组织出让不良资产方面的态度似乎丝毫不逊色于对方的收购热情。目前国际投行参与国内不良资产处置，享受很多税收优惠政策，如免收营业税、印花税、减收所得税等。对于税收这个敏感话题，有专家指出，如此的优惠政策，使海外基金从中获得了数亿、甚至数十亿元人民币的利润。

　　既然如此，大规模出让房地产不良资产给海外基金的市场动因到底是什么呢？上海纯华投资咨询有限公司董事长萧纯刚认为，通过向国际投行拍卖，可以利用对方的先进技术和资金，将不良资产在较短时间内“变现”。而国内民间投资机构除了可支配流动资金实力不足外，在资产稳定性、操作规范性上与国际投资机构相比也仍然存在差距。

　　改造不良资产，海外基金是内行还是外行？

　　在对不良资产价值提升方面，外资与国内业界的说法似乎矛盾重重。曾与摩根士丹利联手收购中国第一笔不良资产的KTH基金管理公司董事总经理王都介绍说，在中国政府着手处置不良资产的过程中，外资机构的游说相当具有诱惑力。他们一方面介绍自己丰厚的不良资产处置经验，一方面承诺将对不良资产追加投资，使资产升值。但是事实上，很多机构在事后却未有过一分钱的追加投资。而对于不良资产而言，无论它经历了怎样的多手转移，最终在市场上呈现的应该是它的改良状态。如果一个资产倒过几手仍然没有实际改造，不管它价格升到什么程度，价值仍属不良。

　　上海国欣担保租赁有限公司李德华认为，每一个不良资产项目会涉及负债清理、人员安置、后续开发及与当地政府的政策谈判等多个环节，而关注不良资产最终的形态改造和价值提升应该成为不良资产市场处置的核心。一个房地产不良资产的再盘活需要国内投资商投入实实在在的调研、开发及经营力量，而国内投资者收购不良资产在改造资产的实际操作上应该比海外投资者更有实战经验。

　　政策影响未来变数

　　2005，海外基金命运多舛？

　　行至年末，国土资源部再发收紧“地根”信号。12月13日，国土资源部副部长李元向外界表示，2005年中国将建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，省级以下土地管理将实行垂直管理体制，以完善土地执法监察。这标志着2005年的地将越批越紧，房将越建越少。在参与拿地、开发的机率更加缩水的情况下，进一步盯紧不良资产这块蛋糕仍然会成为海外基金的投资重点。

　　另一方面，投资力度的加大又使海外基金原本存在的投资瓶颈更加凸显出来：就是在中国挣到了钱但是拿不出去。第一中国房地产发展集团首席投资执行官姚蔚表示，中国目前的外汇管制政策给海外基金在资金退出方面制造了一个非常尴尬的难题，这已经成为众多海外基金的无言之痛。

　　然而，在热钱狂炒人民币升值预期的关键节点上，政策对海外基金的调控无疑会更加复杂。目前，允许海外基金完全进入中国市场的政策仍处于缺失状态。随着海外基金投资中国市场的模式不断丰富，一些阻碍其全面开展业务的政策限制正在逐步松动，如11月份，央行连续出台两个旨在放松资本流出的外汇政策。但是显然，中国政府对海外热钱的抑制政策将间接影响放宽海外基金组织进入中国房地产市场的政策时间表。复旦大学国际金融系主任刘红忠在第六届住交会上表示：“随着目前国际大部分舆论从去年以来对人民币升值的预期，海外基金全面开放没有时间表，尤其在这样一个关键时刻，会遥遥无期。”

　　近日，又有知情人士透露，上海市政府已经将2005年定位为上海金融年。各行业金融信贷将有更多规范政策出台。对于房地产业而言，既要抑制海外热钱炒作又要善加利用这一有效的融资渠道，政府对海外基金限制与开放的临界点最终会把控到哪里？2005年的海外基金中国行仍然变数颇多。