荆宝洁

　　一个渴望改变世界的人却被现实无情改变。

　　9月10日，经历“风暴”后的宋卫平，无法以轻松的表情面对来自全国各地的媒体。长达近5个小时的时间，更像是他和自己，和这个世界在对话。他时而提高音调，仿佛想强调某些重点，也仿佛想唤醒某些沉睡的思想。他说，这既是倾诉也是请求。

　　“6月份，卖儿卖女，自己再卖掉四分之一(股权)给九龙仓，处理了20多个项目，留下了80%的大项目”。在“痛楚”上铺上稻草，他反复问自己，“买那么多地干什么？绿城差点死在买地上。”无法好了伤疤忘却疼痛，他解释为何微笑中带着苦涩。最惨痛的时候，账面上可支配的资金只有几千万，但却要为了1亿资金而腾挪。他借用大学同学、绿城中国(3900.HK)行政总裁寿柏年的话来形容，“不是人过的日子”。

　　企业“将死未死”的经历让宋卫平彻底改变。他称自己不再愤青，不再看地。如果有可能，他甚至希望不再用银行的钱，将负债降到最低。

　　7月底，九龙仓(0004.HK)的资金已经到账。9月底，融创中国(01918.HK)的资金也会到账。不久前发布的中报显示，上半年，绿城中国净资产负债率为93.5%，不仅较2011年12月31日的148.7%有大幅下降，且为历史最低值。寿柏年透露说，到本月底绿城的净资产负债率将降至70%以下，真正向轻资产公司转型。

　　风暴过后，绿城驶向何处？

　　“第一”强迫症

　　宋卫平从未如此迫切地渴望得到外界的肯定。绿城一度成为最受关注的地产公司，没有之一，是因为其超高的资产负债率，在内地所有上市公司中位列第一。坊间几度传闻它将成为此轮房地产调控里第一家倒下的开发商。

　　有时，自称不擅长数学而擅长语文的宋卫平，不免情绪化的表达，“管数字干什么，都是工具和手段。”在他看来，幸福感更重要。

　　大约3年前，在离今天相隔不远的会议室里，刚刚平安度过一劫的宋卫平豪言：未来3至5年，绿城的目标是做到全国房企销售额第一二名，尤其是第一名。届时，绿城将在800亿至1000亿元销售额的这个层面，争夺全国房企的销售冠军。为了实现这个目标，今后拿地是常态。宋卫平强调说，必须快速扩大市场份额。

　　3年后，言犹在耳，却已在残酷的现实里像碎片一般飞舞。经历过深刻苦难的人，不再追求公司规模，不再追求做大。但从未改变过的好胜心仍在作祟，即使规模做不了第一，宋卫生要求绿城的产品在所在的城市里，即使不是第一，也要并列第一。

　　宋卫平自白书：绿城将向何处去

　　他为中国指数研究院(微博)的研究报告结果特意召开了发布会。因为这份报告宣布，绿城集团在“居民居住满意度”优秀企业排名中名列第一；在物业服务、工程质量、规划设计、销售服务、企业形象、业主忠诚度等全部6个分项评比中，绿城集团得分均为最高，首次囊括全部六个分项排名第一。其中，居民居住整体满意度和物业服务、工程质量、销售服务、业主忠诚度五项是继2011年后蝉联榜首。

　　尽管现场有人小声质疑，报告的调查范围仅在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、苏州、南京、青岛、宁波、武汉这12个城市，涉及企业仅有95家，230个社区，样本量有限。在这份榜单上，居民居住整体满意度优秀企业，排在第一的是绿城，排在第二的是金地，第三才是万科。又比如物业服务，排在第二的是融科智地，第三是万科，恒大排在第六。工程质量中，第二名是绿地，第三名是保利，而万科位列第七。三份榜单中都没有中海的名字。而龙湖则在另一份消费者居住满意度调查报告里连续排名首位。

　　在潜规则盛行的地产界，只要用金钱就可以交换各种奖项的地产界，这样的评比是否会有技术手段的限制？够不够全面，其他企业是否认可？宋卫平强调说，这份报告不是他花钱买的。他也希望这个社会能有一个客观公正的衡量体系来评价。

　　他不忘调侃，“希望有人能够赶得上我们，由其他的企业来做这样的发布会，绿城不可能永远是第一。”习惯了宋氏幽默的人，并不厌烦这份狂妄。细心的人观察到，他嘴角间的复杂神情，瞬间替换了得到赞许后的喜悦。看着屏幕上闪现的图片，他说，“观赏自己的作品其实是件痛苦的事情，总觉得还可以再更好一些。对艺术的追求应该是永恒的。”

　　毒地板、瘦身钢筋，品牌房企连陷质量门，但绿城从未爆发业主群体投诉事件。绿城一位中层说，宋卫平对业主的投诉十分重视，在老板收到投诉大发雷霆之前，大家就会把事情做好。当然，用个人的威严来管理一家企业并不值得推崇。宋卫平也正在推进产品的标准化流程，目标企业是奔驰，他希望能像德国人造汽车一样造房子。

　　从悬崖边走出

　　绿城究竟是从何时真正摆脱危机的？寿柏年明确告诉本报记者，是今年6月份。两次重要的合作，挽救了悬崖边的绿城。

　　6月8日，绿城与九龙仓达成战略合作协议。根据合作协议，在两次股份配售完成后，九龙仓斥资51亿将持有绿城扩大股本的24.6%，成为绿城的第二大股东。“去年10月我们就开始找同盟军，跟很多企业都有谈，结果扯了半年都没谈成，当时公司已经很危险了，只能逮到一家算一家。”

　　所幸是，九龙仓与绿城双方一拍即合，不到半个月时间便成功牵手，九龙仓正式成为绿城的第二大股东。“他们有很多地方值得我们学习，包括财务管控、稳健发展、敬业、商业经验等等。像大型购物中心，空间结构各方面他们比我们内行。他们的集团副董事长周安桥比我们年纪大，但比我们敬业、勤快得多，常常来跑业务。他们的一把手吴光正先生也非常敬业，是愿意把工作带回家的人。”宋卫平说，合作也要讲感情，讲感觉。仅7月和8月，吴光正曾两度带人造访绿城。

　　而与孙宏斌的合作，则被宋卫平形容为可遇而不可求。宋卫平欣赏孙宏斌的真性情，也看到了真性情中的技巧，例如转移话题的能力，但底子上是一个性情中人和“靠谱”的合作伙伴。

　　和融创的合作模式是，融创与绿城组建上海融创绿城控股有限公司，其中融创出资 33.72亿元，绿城则拿出上海、天津、无锡、苏州、常州共九个项目半数股权的代价注入新的合营公司，双方各占50%的股份。

　　宋卫平透露说，绿城和融创合作的项目，暂时由孙宏斌说了算。几个项目里，仍旧保留了绿城原来的团队。“如果两三年后，项目管得不好，我再拿回来管。孙这个人是个好人，他听得进去(别人的意见)。”宋卫平说。据了解，拿到项目两个月的时间里，融创已经迅速开展工作，许多环节孙宏斌亲力亲为，效率让宋卫平感到惊讶。

　　在完成两笔重要的合作后，绿城再次向山东高速(600350.SH)出售了股权。山东高速增资28亿元，参与投资青岛深蓝广场项目，取得60%的股权。据寿柏年透露，此次合作也偿还了一部分信托贷款。

　　2010年，绿城进行了6次信托融资，融资总规模为31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、中融、平安、中海、山东国际信托。2011年，绿城通过信托渠道融资的规模更大。2011年年报显示，华宝信托与北京国际信托与绿城合作成立两款信托产品，募集金分别为8.2亿和40亿。除此之外，华融信托、中泰信托也于2011年为绿城发行了信托产品，规模分别为3亿和2.57亿。据此，绿城2011年信托融资至少超过52亿元。

　　寿柏年回忆说，信托融资规模最多的时候达到100亿。但到今年年底将降到10亿左右。并且，他告诉本报记者，以后信托将不会成为主流的融资方式。“负债率降下来之后，没必要去用那么贵的钱了。”

　　加上销售有所回暖，绿城的财务状况有所改善。9月5日，穆迪已将绿城中国的公司评级从Caa1上调至B3，其高级无抵押评级从Caa2上调至Caa1。2012年前7个月，绿城签约销售额为260亿元(包括合资企业项目)，占其2012年全年400亿元目标的65%。

　　2012年上半年，绿城在24个城市有93个项目，2012年上半年的预售平均售价为每平方米18744元，同比下跌11.4%。穆迪预计绿城2012年下半年会增加商品房的交付。

　　宋卫平的忧虑

　　对于获得的满意度“第一”，宋卫平常常担心会失去，“没有长青的企业。”他拿柯达来举例，影像技术的改变让这家创立于1880年的世界最大的影像产品及相关服务生产和供应商，不得不面临破产的结局。

　　绿城的第一能坚持几年？“(绿城集团)3万人，我们把每一个工作都做一个标准的定格，每年去做标准的翻新，去做严格的贯彻和督导，更重要的是，像乔布斯讲的右脑时代的同理性，改变世界，以让这个世界更加美好的出发点去做事，是有可能的。”他说。但这背后的艰辛也足以令人忧虑。

　　还有是关于行业的忧虑。宋卫平看到，目前仍绝大多数房产企业在垂死挣扎中。这次绿城的危机出在他的判断和盲目信任。渡过2008年的难关后，他判断中国的房地产行业应该会有一个比较稳定的发展时期。所以，买了太多太贵的地。但没有哪个城市的管理者在他挥金如土买地时，告诉他会有限购政策。而限购几乎使绿城的产品减少了一半的需求。

　　宋卫平称，以前看到好的地就想去拿，拿到了以后，建设对城市负责对历史负责的建筑，这样的想法也许“很傻很天真”。但现在，宋卫平不愿去买地了。当前的局面下，他不会再去求大。目前，绿城手里有4008万平方米土地储备，足够支撑公司未来5年的发展，“傻瓜才做大，这种环境不适合做太大。九龙仓的融资成本只有2%，我们的是10%，日本的企业是1%，加上沉重的税费，怎么做大？除非你去医院做手术，把心脏铸成钢铁的。”

　　他最担心的是，限购不知道要持续多久。他当着众人面自嘲，自己是学历史的，如果说，历史是最好的教科书，你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。“(但拿地之初)怎么算不到会有今天？”宋卫平说。

　　宋卫平告诉记者，除了现有的房产、医院、足球、教育等产业外，绿城未来3年的关注点，将放在养老产业和农业方面。2007年，绿城在浙江临平蓝庭项目尝试建设了一批颐养公寓。绿城在桐乡乌镇的项目，第三期的600亩左右养老地产项目正处于建筑设计阶段，其中包含100亩的寄宿制学院。

　　在北京密云，绿城也打算用项目的三分之一，打造一个养老社区。与很多地产商不同，“学院式养老”是绿城选择养老事业的方向。2011年1月，绿城集团成立了绿城颐乐教育投资管理有限公司，目前已在全国开办17个颐乐学院，拥有老年学员超过千人。

　　现代农业，是绿城尝试进入的一个全新领域。绿城已在宋卫平老家嵊州谈好相关合作，最早会在今年底启动两至三个5000亩左右的农场，主要种植一些特色粮食、经济性作物和观赏性作物。经营模式上，将采取农民入股的方式。

　　长达5个小时的倾诉即将结束时，宋卫平还不忘发出乌托邦色彩的吁求，“请求我们站在一个理性的角度，为中国城市的品质和健康的运营着想。把一个地方变成一个城市并不难，变成一个有品质的城市就很难。这需要我们的社会、政府、企业、所有人士形成一个良性的共识。我们完全有机制和可能，一个和谐社会是完全能够做到的。”