这次会议是根据温家宝副总理的指示精神，在住房分配货币化改革进入实施阶段召开的。会议开的很及时，达到 了跟踪了解，掌握进展，发现好的经验并加以总结的目的。会上35个城市都作了发言，起到了互相交流、互相借鉴、完善货 币化制度和加快推进住房分配货币化工作的作用。

　　下面，根据会议情况，我讲六个问题：

　　第一，进一步提高对房改工作重要性的认识

　　从房改工作外部环境看，经济体制改革和国民经济发展到了新阶段。国有企业改革全面推进，社会主义市场体系 逐步完善，市场在资源配置中的作用越来越明显、越来越重要。国民经济发展进入了起飞阶段，人均国民生产总值接近800 美元，居民消费需求和消费结构发生了很大变化，从过去主要解决吃、穿温饱问题转向住和行，特别是住的问题。在这种改革 和发展形势下，中央提出要加快住房制度改革，把住宅建设真正培育成为国民经济的重要产业。

　　从房改工作本身来看，房改到了一个新旧体制转换的关键性阶段。主要是，住房旧体制基本打破。现有公房出售 率很高，35个大中城市已售公房占可售公房比例达到75％，部分城市高达85％，甚至90％以上；住房自有率大大提高 ，已经形成了城镇住房以自有住房产权为主，多种产权形式并存的格局。房改工作重心已经从打破旧体制转向全面建立新体制 阶段。我们必须清醒地认识到，旧体制打破之后，已经不能继续在住房建设中发挥主导作用；必须加快住房新体制的建设，发 挥新体制在住房资源配置中的作用，才能保持住房建设持续稳定地增长，建立住房新体制的任务十分迫切。

　　住房新体制的全面建立，对推进经济体制改革、促进国民经济发展、保持社会稳定都有着重要意义，是正确处理 改革、发展和稳定的结合点。住房制度改革是经济改革的重要组成部分，是国有企业改革和发展的配套措施，它影响着要素市 场——房地产市场和劳动力市场的发展，是收入分配制度改革的重要内容。从经济发展来看，住宅建设适应居民当前的需要， 是启动住房消费，扩大内需的重点。这两年，住宅建设对国民经济的拉动作用占到GNP增长率的1.5到2个百分点；住房 需求的增长，对国民经济增长已经起到了很重要的拉动作用。安居才能乐业，改善居住条件本身就是一个重要的安定因素，让 居民有自己的产权住房，可以改善居民的财产结构，为居民提供较大的保障。住房制度改革，还可以有效扩大建筑业、建材业 、装饰业、住房物业管理等劳动密集型产业的就业机会，为当前经济结构调整过程中的就业问题提供缓冲。

　　因此，房改的深化，不仅是房改工作本身的要求，也是整个改革和社会发展发展的要求，意义重大，影响深远。 我们不但要从建立住房新体制的角度来理解住房制度改革的意义，还要站在全局的高度来重新认识我们所从事的这项工作，增 强责任感和紧迫感，努力把工作做好。

　　第二，抓紧出台实施和不断完善住房分配货币化方案

　　住房分配货币化是住房新体制建立的基础性工作。从这两天汇报情况来看，35个大中城市中有近70％的城市 已出台了住房分配货币化方案，在建立住房档案、落实住房补贴资金、开展单位试点和人员培训等方面做了大量工作。也有的 城市方案虽然出台了，但实际工作如配套措施、补贴资金落实、特别是操作程序等工作还没有及时跟上。目前，有近30％的 城市已经进入方案实施阶段，40％的城市进入配套文件制定和方案试点阶段，还有30％的城市方案尚未出台。这与我们既 定的目标和党中央、国务院的要求还有一段距离。我们要认真贯彻党中央、国务院的部署和去年召开的中央经济工作会议精神 ，抓紧做好住房分配货币化工作。

　　具体要做好以下几点工作：

　　（一）尚未出台方案的城市要抓紧出台方案。1998年3月，朱总理提出了“从今年下半年停止住房实物分配 ，实行住房分配货币化、商品化”；7月，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔 1998〕23号）。目前，绝大多数和的省、市在1999年底以前已经出台了住房分配货币化方案；但还有少数城市至今 仍未出台方案。住房实物分配已经停止，住房分配货币化工作不抓紧，就会出现住房投资和住房消费的真空，就会影响住房投 资和居民住房消费，影响经济的增长和发展，也不利于解决居民住房问题，不能保证住宅建设对国民经济的拉动作用。这部分 城市要抓紧出台住房分配货币化方案。

　　（二）已出台方案的城市要尽快全面实施。在实施中要抓好几个环节：第一、各地要互相借鉴、互相学习，尽快 出台有关配套文件。第二、要做好住房普查和建档工作。这项工作很重要，它是住房分配货币化的基础性工作，也是开放市场 的基础性工作。沈阳、厦门、福州等地采取个人填报、单位审核、上级部门抽查的办法；郑州的住房普查建档工作已经完成， 还专门组织纪检、监察和房改等部门，每年对30％的单位进行抽查。他们这些做法都是可以借鉴的。第三、要尽快落实住房 补贴资金，包括原有住房资金的划转和开辟新的住房资金渠道。目前，住房补贴资金主要来源：一是原有住房资金的划转；二 是城市和单位的住房资金；三是单位住房公益金；四是售房款。作为企业来讲，经财政核准还可以拿一块进成本，这五块资金 ，要一块一块加以落实。

　　这里，我顺便讲一下售房款的问题。在没有停止实物分配的情况下，用售房款建住房是可以的。住房分配货币化 以后，售房款怎样管理，怎样使用，要进一步明确两个问题：1、要明确售房款是解决老职工一次性住房补贴的重要来源。在 坚持保房款单位所有基础上，除留足公共部位和公用设施维修基金（售房款的25％－30％），以及房管所（包括企业自管 房机构，约占售房款的10－15％）转制基金外，其它资金全部要用作住房补贴，不能再用来建房。各地要根据情况，力争 用3至5年时间把售房款用出去，解决好离退休、住房未达标老职工的住房补贴问题。2、售房款应统一管理、加强监管，这 样做可保证专款专用。今后，售房款仍要坚持统一监管、单位所有、只能用于住房补贴。

　　（三）在实施中不断完善方案和配套政策。住房分配货币化方案出台实施后，要根据实施中暴露的问题，借鉴这 两年来兄弟城市和其他地区的好经验、好做法，不断完善。

　　目前35个大中城市住房货币化分配方案中，有6种主要做法：第一种是提租补贴方案，如深圳1988年已把 提租补贴纳入工资，符合改实物分配为货币工资分配的货币分配方向。

　　第二种是南京、武汉等约80％的城市采取的老人一次性补贴，新人按工资比例、在全部工作年限逐月发放住房 补贴的方案。有按标准工资发放的，也有按工资总额发放的。还有部分城市对无房老职工过去工龄实行一次性补贴，今后工龄 逐月发放补贴，如武汉，我认为这个办法更科学，更先进，但总的来讲，以上两种办法的思路是一致的。

　　第三种是以广州为代表的，对新人按一定年限、每个职级的住房面积标准，分20年、25年逐月发放住房补贴 。“老人”基本上也是一次性补贴。

　　第四种情况，是济南、西安两个城市，方案搞的早，目的也是停止实物分配，实行住房货币化分配，采取不管有 房或无房，住房达标或未达标，新人或“老人”一律采取按工资一定比例发放住房补贴，或进入住房公积金帐户，进行专户管 理。

　　第五种，是青岛市实施的基本补贴加一次补贴方案。按每个职工基本住房面积65平方米、当地经济适用住房价 格计算每人基准补贴标准；职务每晋升一次，给予一次性补贴。

　　第六种情况是贵阳，对全市存量住房进行评估测算并以货币形式进行再分配。新老职工利益调整大，省委、省政 府和市委、市政府下了很大的决心。

　　这六种情况都是为了住房分配货币化，为了建立新体制。总的来讲，按照工资的一定比例在全部工作年限内，发 放住房补贴的方案比较科学。我一直是向大家推荐这个方案的。一是这方案只是对新职工和无房老职工，因此，涉及面小、改 革阻力也较小；二是当前的资金压力小，因为在全部工作年限发放，把需要住房补贴的货币量延长在30年到35年发放；三 是能较好地贯彻效率优先、兼顾公平、按劳分配的原则，如北京等地按标准工资发放住房补贴，把单位按平均主义的办法加的 额外补贴剔除出去，基本体现了职务差别，你职务提高，工资逐步增加，住房补贴量也相应增加；四是更接近于货币工资的分 配制度改革目标，不至于今后再作大的调整；五是方案有利于劳动力的流动，你在机关工作10年，按你的职级、工资比例， 领取住房补贴，你到新的单位，由新的单位按新单位的住房补贴办法进行发放。不会出现部分城市方案只发20年，20年以 后，职务变动是否增加补贴的问题；六是这种办法在住房补贴管理上借助公积金管理办法操作，比较简便，也有利于减少管理 成本。

　　因此请其他城市好好研究一下，根据目前情况，把方案搞得更科学、更合理一点。

　　第三，要高度重视和加强对企事业单位住房货币化分配制度改革的指导

　　企事业单位的职工占全国城镇职工人数的80％以上，是建立住房新体制的重点人群，是推进国有企业改革的重 点人群。另外，拉动经济增长、启动住房消费也要依靠这一块。因此，在机关方案公布操作的基础上，要加大对企业住房制度 改革的指导。这方面，上海、成都、南京等市都有一些好的做法，值得各地借鉴。

　　企业住房制度改革总的指导思想是，在统一政策的基础上，因企制宜，方式多样，方案自选，民主决策，分类指 导。按照23号文件规定，房价收入比4倍以上、有住房资金可以转换的可以发放住房补贴。住房补贴发放要根据企业所在地 的经济适用房价格与职工收入的关系，以及企业住房补贴资金来源，确定具体方案。方案可以多种多样，不能照搬照抄机关事 业单位的方案；方案自选，但要经民主决策，特别是国有或国有控股企业要经过职代会通过、上级主管部门审批、房改部门要 备案。

　　房改部门要加强对企业住房分配货币化的指导。据了解，各地企业住房制度改革基本有以下几种情况：房价收入 比在4倍以下，就可以认定企业目前职工工资中含有全部的住房消费因素，不发住房补贴，完善工资制度就可以了；第二种情 况，房价收入比在4倍左右，经营情况较好且相对稳定的企业也不用发住房补贴，可以适当提高无房职工和新人的住房公积金 比例；第三种情况，房价收入比在4倍以上，企业效益还可以，比照机关的办法来实行住房分配货币化；第四种情况，房价收 入比在4倍以上的，但企业经营情况不稳定，可采取灵活一些的补贴办法，如可以搞一次性补贴，一次性补贴本身也有多种形 式，要根据企业资金来源，确定补贴方式和补贴量；第五种情况，企业有自有土地，但经营情况不好，亏损严重，因此采取集 资、合作建房的办法，单位提供土地，实际也是一种补贴。另外，有的企业既无土地，也无钱，根据企业发展情况，适时推进 住房货币化。

　　这里我要强调一条，不管是什么单位，所有新建的企业和所有单位新招聘的职工都要一步到位，就是说你有能力 招工，就应有能力发放工资和住房补贴。

　　我强调的第二点是自建住房问题。目前要强调符合土地利用规划、城市发展规划、企业发展规划这个前提。自建 住房政策实际上是一种过渡，从长远来讲，是不能这样搞的。城市房屋60％以上是住宅，30％多一点是商业用房、办公用 房、厂房等。如企业不论什么情况都自建住房，不利于城市建设、规划管理，要改革市容市貌也很难。目前，部分城市用住房 合作社的办法，解决低收入家庭住房困难问题（住房合作社也不是每个职工都可以参加）。如南京总工会搞的合作社，我倾向 于为了解决低收入家庭住房困难问题，大城市可以区房地产管理部门和区工会牵头组织住房合作社，中小城市搞一个就可以了 ，有的工矿区、特大型企业，自有土地比较多，也可以利用自有土地搞住宅合作社、集资建房，但总的倾向还是以城市或区单 位组织为主。

　　第四，必须积极、全面地开放住房二级市场

　　开放住房二级市场，意义重大，它有利于完善社会主义要素市场；有利于发挥市场对住房资源配置的主导作用， 优化住房资源配置；有利于搞活住房流通，扩大住房消费，改善居民住房条件。因此，在座的35个大中城市和全国所有城市 （包括县）都要十分重视住房二级市场的开放。

　　首先，要强调积极。要以积极态度来对待开放住房二级市场问题。目前尚未开放住房二级市场的城市要尽快开放 。第二，要注意搞活。中心问题是落实有关优惠政策、改进我们的工作作风和发育中介服务组织。国家为搞活住房二级市场实 行的有关优惠政策，有些城市到目前还未落实。地方有些部门仍然认为会影响地方财政收入。实际上，这种想法是片面的。今 年初，在南京开会的时候，我举了长宁区的例子。长宁区住房交易契税税率二次调整，减半征收，而契税收入却大幅度增加， 因为税基扩大了，尽管费率降低了，实际上税收总额增加了。这里，还要特别强调，要切实改变我们的作风，提高办事效率。 要认真分析目前职工从购买住房、办理产权证到上市交易这个循环，哪个环节可以简化，哪个环节收费要降低，部里已有明文 规定的，哪些还未落实。要形成一种鼓励和方便居民交易的环境。

　　目前，有相当一部分城市开放了住房二级市场，但市场还不是很活，原因是多方面的。首先市场启动有个过程； 第二，居民观念有个转变和宣传的过程，有个适应市场变化的过程；第三，就是要看我们工作，从作风，从办事程序和办事效 率，从各项收费标准，能不能适应市场开放的要求。我们要从改进自己的工作入手，同时做好宣传教育工作，培育居民的梯度 消费意识，从规范发育中介服务组织等方面，真正搞活市场。

　　第五，要进一步加快现有公房改革

　　公房出售，各地发展不平衡，有的达到90％以上，有的只有40％多一点。从全国来讲，总的要求是在规范的 基础上，加快出售。所谓规范基础上加快出售，一是体现在优惠政策调整上。按照国家有关政策规定，除了工龄折扣和住房折 旧以外，2000年其他折扣应该全部取消。二是要体现在价格调整上。房价的动态调整是当前促进售房的主要因素。像广东 全省，去年年底前几个月公房出售那么快，原因就是省政府、市政府规定了两条：第一条是2000年元旦开始，现有公房按 照经济适用住房的价格出售，取消房改成本价售房；第二条是取消单位自建住房。因此市民连夜排队，房改部门加班加点，省 长、市长都到房地产管理局视察，银行到局里办公，一天收的房款就有1个亿，这就是房价调整的政策性因素起了主导作用。 各地要从广州经验中受到避发，结合本地情况，规范售房政策，搞好公房出售工作。三是要抓好产权证的发放工作。目前，发 证难的问题在一些城市仍然存在，干部职工意见比较大，矛盾非常突出。希望各地从自身找原因，与相关部门研究加快发证工 作。

　　关于租金改革问题。租金改革面临一些新情况。大部分公房出售后，调租对象主要是没有买房的职工。没有买房 的职工情况也比较复杂，有的确实是属于低收入家庭，有的属于不可售的公房。不可售的公房里种类也很多，有的属于行政办 公区域内的公房，有些是独立小楼，还有相当一部分是不成套的，有些是平房，需要改造拆迁的。因此，对提租工作既要积极 又要慎重、稳妥。目前需要对提租对象进行分析，分别情况采取不同政策。大连、上海等城市根据房屋建成年限不同，区别提 租标准，根据不可售公房还是可售公房来确定提租标准。当然不可售公房也不能笼统对待，住小洋楼的和住行政办公区域里的 实际上也是不可售公房。总的，要根据目前还在租住公房的职工的情况进行仔细分析，区别对待，稳妥地搞好租金改革工作。 有的城市公房出售得差不多了，提租面不大，但也不要因此放松警惕，弄不好会影响社会稳定。要完善租金减免政策，要结合 廉租房制度的建立，对不同人群和不同住房状况，采取不同的提租政策。没有区别就没有政策，不搞一刀切。

　　第六，加快经济适用住房建设和建立廉租住房供应体系

　　住房分配货币化改革，要求我们尽快建立新的住房供应体系。从全国来看，由于商品房占整个住房建设的比重还 不是很高，大约30－40％，居民住房来源更多的还是经济适用住房、单位自建、合作建房等住房。因此国务院针对全国的 情况，提出要以经济适用住房为主，建立商品房、经济适用住房、廉租房住房供应体系，是完全正确的。但是各地要根据具体 情况，研究确定本地的住房供应体系构成。像沿海地区，经济比较发达，职工收入比较高，商品房的比例本来就较高，职工购 买商品房的比重较大，完全有条件加大商品房供应体系的比例。一些地区如上海、广州两个城市提出把经济适用住房建设与商 品房并轨，或把经济适用住房的比例控制得很小，行不行？我认为应该由地方政府来定。从全国来讲，还是强调以经济适用住 房为主。

　　对经济适用住房，各地要在供应对象、面积标准方面进行认真研究。目前有的城市，像厦门在这方面做的很好。 经济适用住房本身是带有保障性质的商品房，土地出让金不收，有关税费减免或减半征收。如果不管什么对象、什么收入家庭 都可以购买，而且没有面积限制，结果高收入家庭大量购买，把大量的政府税费减免补了这部分人，就和经济适用住房政策的 初衷相违背，就失去了经济适用住房建设的意义。要明确界定什么样的家庭可以购买经济适用住房、买多少、什么标准。当然 ，经济适用住房不一定按照干部职务面积标准建设，可以比目前干部住房面积标准适当放宽，但也不能放得太宽啊！超标部分 就按商品房价购买。

　　在这里，我还要强调廉租房建设问题。廉租住房供应体系的建立工作，一定要高度重视，像上海把廉租住房的供 应政策和实施，与机关住房货币化改革方案同步进行，有利于社会稳定。不能光考虑机关住房分配货币化，对住房特困户、收 入也困难的家庭住房供应、建设不能漠不关心。各项工作应该配套，同步进行。目前，有的城市拿出一部分资金集中建廉租住 房，行动比较快，建立廉租住房的供应体系抓得比较早，也起到了一定的作用。我想，更多的还是采取由政府财政出资，或在 住房公积金增值收益中支出一块来购买那些地段比较差、面积比较小的城市现有旧住房作为廉租住房。以这个办法为主，适当 新建一些住房作为廉租住房。要吸取一些国家的教训，不能在城市里形成所谓富人区、穷人区，如果廉租房集中供应，形成穷 人区，对社会稳定没有好处。

　　今天参加会议的同志来自35个大中城市。应该看到，35个大中城市在全国、在本省房改中具有重要的带头示 范作用。不论方案是否合理、方案实施与否，对全国、对全省房改具有重要影响。因此希望大家振奋精神，扎实工作，切实担 负起带好头的作用，把住房建设、把住房制度改革真正搞好，把住房建设真正培育为城市经济发展的重要产业