上周以来，万科与华远成为房地产业内提及最多的名词。自从3月8日，华润北京置地宣布收购万科即将成为事实以 来，无论媒体还是业内，有关“强强联合”的话题被广泛关注。 万科、华远是否会像人们所料那样“强强联合”？

　　缺钱缺地万科要长大

　　4月5日，在北京召开的万科1999年业绩推介会上，王石介绍了公司去年的主要业绩。其中房地产行业的营业额 为19.8亿元，比上年增长35%，净利润达1.88亿元，占公司利润总额的82%，远高于年初预计70%的目标。

　　虽然如此，房地产行业的净利润占总利润的比例都比去年下降了7.8%。据王石介绍，其主要原因是房价下降，市 场竞争更为激烈。万科的市场营销和物业管理方式面临更为激烈的竞争，企业的核心竞争力受到挑战，急需通过规模优势形成 新的竞争能力。

　　据介绍，万科在全国开发商品房竣工面积为45.2万平方米，比去年增长44%。2000年，万科将在全国6个 城市开发销售14个项目，预计开工面积74万平方米。

　　扩张规模来降低成本，扩大市场占有率，是万科亟待解决的主要问题。但是，它扩张规模面临两个主要难题，那就是 缺钱、缺地。

　　万科从深圳走向全国，在北京、天津、上海等6个城市开发商品房，很难拿到一手好地是其面临的突出问题。万科在 许多城市的项目都是在位置较偏的郊区，甚至郊县。以上海为例，其闵行区的优诗美地一期项目便是位于机场附近，正处于飞 机起降的航线。万科公司副经理姚牧民说：“我们没有政府支援，别人不要的土地我们要，都是位于城乡结合部。”据业内人 士分析，万科能成功开发这些位置并不理想的项目并从中获利，主要是靠其市场营销及物业管理优势，如果能拿到和附近项目 同样价格的土地，万科在北京的商品房每平方米价格至少能下降500-1000元。

　　资金紧张是制约万科扩张的主要问题。今年，万科计划开工面积达70万平方米，以每平方米2000元的成本计算 ，需要投资14亿元。1999年底，万科在全国的土地储备为131.2万平方米，今年的目标是使土地储备增加至500 万平方米。王石说，由于万科近年来对城郊大片土地的成功开发，使公司与部分地方政府的关系得到改善，拿到土地已不成问 题，但最缺的是买地的钱。据介绍，万科在全国业务扩张的另一个途径是兼并或收购各地优秀的房地产开发商，而这也需要大 量资金来运作。

　　土地和资金成为万科扩张业务的瓶颈。

　　卖掉万科

　　近几年来，王石一直想卖掉万科。去年在中国人民大学演讲时，王石表示，三年来他一直想卖万科，有一次曾差点儿 被华润集团收购成功。

　　作为一家上市公司，通过配股筹资是一条重要途径。据华厦证券分析师吴春龙介绍，1999年深万科Ａ股配股获得 资金6.4亿元，而Ｂ股实际上失去了筹资能力。这对万科需要的资金量而言无疑是杯水车薪。

　　举债也是解决资金问题的一条重要途径。不久前，深万科与中国银行签署了企业合作协议，中行将为其提供总额为2 0亿元的综合授信额度，主要用于房地产开发业务。从深万科的资产负债情况来看，举债能力受到一定限制。1999年6月 30日，万科的总资产为43.42亿元，资产负债率为51.81%。以一个稳健经营企业65%为高限，万科仅能增加5 .5亿元的负债。吴春龙认为，无论如何，过度举债进行规模扩张是企业发展的大忌。韩国企业高负债扩张所面临的困境至今 仍历历在目。因此，扩大权益性资本的增加能力是深万科要解决的另一问题。

　　据王石介绍，近几年来，中信、光大、新鸿基、招商银行等先后与万科接触，洽谈收购事宜，但万科最终选择了华润 北京置地。

　　华润北京置地是华润创业控股的主要在内地进行房地产开发的大型发展商，同时是香港联交所的一家上市公司。此次 深万科股权转让对象——全智投资有限公司（FULL KNOWLEDGE INVESTMENTS LIMITED） 是华润北京置地的全资下属企业。

　　据了解，华润北京置地在大陆投资总额为200亿元，并在全国拥有大量土地资源储备。而万科资产总额仅40多亿 元。

　　“对万科来讲，这就打通了万科向香港及国际资本市场融资的通道，同时也将获得大量土地资源，为万科进一步扩张 提供了充分保证。”王石说，与此同时，北京置地在北京共有27个物业发展项目，如果能在一些项目上与万科合作开发，或 向万科转让一些开发用地，就能较好地解决万科在北京拿不到一手好地的困难。同时股权转让的第一大股东全智投资有限公司 （FULL KNOWLEDGE INVESTMENTS LIMITED）主要在香港从事房地产业务。这为万科进入 香港房地产开发市场奠定了基础。

　　华远是鸡肋吗？

　　上周四，记者拔通了任志强秘书思梅的电话。思小姐称，任总已在周一接见了部分媒体，能说的该说的话都已向媒体 通报。近几天，任总很忙，无暇接受记者采访，也没必要接受采访。

　　日前，任志强在接受媒体采访时又爆出新闻，华远地产公司在香港的上市公司北京华润置地，利润约1.5亿，比1 998年大幅下降。据介绍，华远1999年预亏1.9亿元。

　　另据任志强介绍，今年华远的经营状况十分乐观，一季度，华远房地产的营业额相当于去年全年的营业额。《精品购 物指南》4月7日刊登的一则广告这样写道：日前港商以3.5亿元购买了华亭嘉园一栋公寓 3.5亿买了３个点：地段、 品质、环境。据华亭嘉园的售楼小姐介绍，该公寓是华亭D栋公寓，建筑面积3.7万平方米。一位业内人士指出，3.5亿 元可以在相同地段开发10万平方米的住宅，该港商也是香港一家上市公司，购买华亭嘉园很可能只是上市公司之间互相帮助 ，玩玩数字游戏编造业绩的手段。

　　一位业内人士认为，华远其实更像一级土地开发商，前几年，华远依靠旧城改造及拆迁、获得大量土地及开发项目， 并依靠集团购买及回迁等政策销售住宅。而自从1998年以来，拆迁货币化及分房货币化的实施，对公司经营造成极大压力 ，华远面临极为痛苦的转型期。

　　1998年，华远房地产的营业额就大幅下降，1999年，华远房地产公司开始介入商品房市场。

　　同万科相比，华远在商品房开发的专业化、市场化程度方面远远落后，华远在北京开发的项目没有一个是十分成功的 。据任志强介绍，由于去年把大量的主力放在卖拆迁房、处理存货上，而新产品在结构调整中，供应量减少。尽管去年卖积压 房几万平方米，却不见营业额，任志强说，大兴的拆迁房最低卖到了1200元／平方米，基本上是亏损了51%。

　　北京的一位开发商认为，华亭嘉园本身是很成功的，但其市场运作，市场营销等方面是极为失败的。

　　万科被华润北京置地收购后，将从华远那里得到什么呢？众所周知，华远在北京有大量的土地储备，这将为万科提供 土地资源。任志强在接受媒体采访时也表示，华远的土地储备，万科的专业资源，将会得到有效的组合。

　　然而王石却并不这样看。“万科的优势在于大片开发城乡结合部的土地。华远的土地大都在市区，其土地价格也相当 高，我们对此兴趣不大”。王石这样说：“我们最缺的是钱，而不是地。”

　　“接受华远是万科进入北京置地所必须付出的代价。”王石说：“如果仅仅是和华远合并或重组，万科绝对没有兴趣 。但要是在三年前和华远合并或重组，万科才认为有利可图，但现在华远的效益连年下滑。另外，华远只是北京概念，而万科 则是全国概念，要在全国范围内发展。”

　　“华远更像是一个病态的巨人，接受华远只是万科迫不得已的选择，或者说是它的义务。”业内人士这样认为。

　　舰队还是航母

　　目前，华润北京置地董事会决定，聘任万科的副总经理郭钧为华远房地产公司常务副总，负责公司的日常工作。据任 志强介绍，4月1日，郭钧已正式到华远任职。

　　在宣布郭钧担任华远副总经理之前，各种关于总经理的“版本”在业内广泛传播其中认为王石担任华远总经理的可能 性最大。据一位业内人士分析，根据我国政策，一个人不能同时担任两家上市公司的总经理。王石根本无意该职务，而让万科 的其他人担任华远总经理则是王石所愿，这样，万科就顺理成章地将华远收入囊中。

　　任志强认为，今后在重组的关系中，将发生各种可能，但最终会成为一个合作的主体，这个主体可能是多种形式，可 能是三个法人，四个法人，但会是一个主体。那么，究竟是一个什么样的主体呢？任志强说，将是一个可以融通国际国内资本 市场直接融资渠道的主体。这个核心也可能是你控我，我控你，你控他的交叉结构。最终使北京置地改为全国置地，成为全国 最大的房地产公司。

　　4月4日，《中国经营报》《精品购物指南》等媒体分别以“万科骁将挂帅华远地产航母咬合而成”，“华远、万科 、人事互动、地产航母浮出海面”为题报道此事，认为房地产业的航空母舰将横空出世。而王石认为：“现在个别人事调整只 是万科为华远转换经营模式，帮助华远调整市场机制的举措。把华远纳入万科是另一回事。”

　　王石认为，万科现在的净资产收益率近11%，而华远却是亏损，如果将两个公司合并或重组，两者整体的收益率很 可能会下降，这是华润北京置地董事会所必须考虑的问题。

　　据王石介绍，目前，关于收购万科的工作进展的十分顺利，深圳方面的工作已经结束，再有三个月就会有最终的结果 。华润北京置地、华远、万科之间一系列的资产重组也将会拉开序幕，但究竟是地产航母还是地产舰队？我们将拭目以待。《 财经时报》记者 郭海峰／文