在京城楼市中，去年最火的要属经济适用房了。房地产圈的专家们预测，在今年的商品房市场中，经济适用房仍将唱 主角。由于市政府准备将第三批经济适用房项目安排在离城区更近一点的地方，争取让那里的居民“花1元钱便能乘公共汽车 到城里”，因此有人甚至断言：经济适用房的好戏还在后面。

　　掌声响起

　　市政府在1998年推出的首批19个经济适用房项目，现已有160万平方米竣工交用，其中不少项目是去年京城 的明星楼盘。

　　位于城北立水桥的天通苑近20万平方米的一期工程，不仅实现了当年开工，当年入住，而且先期建成的大型欧式花 园及全部欧式建筑风格的多层住宅楼，令每位到现场看房的人难以置信，这些房竟是每建筑平方米只卖2650元的经济适用 房。天通苑二期工程的近千套房子在去年底开盘后，仅3天半便被排队买房的人争购一空。

　　回龙观经济适用房在北京住宅小区建设中，率先从规划、设计到施工及物业管理全部实行公开招投标，开创了京城住 宅小区建设的先例。回龙观文化居住区的户型达100多种，可以满足各种家庭结构购房者的需求，成为京城小区户型之最。 位于良乡的北潞春经济适用房小区，既在区内实现了人、车分流的立体道路，又有自己的污水处理厂和垃圾处理厂，成为全国 第一个绿色生态住宅小区。

　　在市政府去年秋季推出的第二批4个经济适用房项目中，由安地房地产开发公司开发的今日家园创造了京城楼盘热销 的奇迹。由于他们首次在经济适用房小区内兴建包括游泳馆和保龄球馆的“会所”，并将斥资1．5亿元兴建一座地下大型中 央车库，使这个小区机动车位的数量在近期达到每户1个，远期达到每户1．5个，因此，在开盘售楼之前，预订今日家园的 购房者已达4000余户。去年9月，’99北京秋季房展会在国贸中心开幕，刚刚拿到销售许可证的今日家园借展会之机正 式开盘售楼。开馆仅15分钟，手持预订单的客户便把今日家园的展台围得水泄不通。为了不影响周围展位的销售，安地房地 产开发公司只得紧急租用国贸二楼展览部的两个会议厅，另辟销售现场，使平日清静的国贸办公区首次出现排队等候签约购房 的“长龙”。这一现象后被办房展会的专业人士形象地比喻为“井喷”。

　　踏平坎坷

　　在北京的第一批经济适用房项目刚刚公布时，有人对照这19个项目的地点和经济适用房的开发政策后认为：经济适 用房的低价位决定了这类房子只能建在位置偏远的地区，由于交通成本高，普通居民上班成问题，既不经济，又不实用，有经 济实力的人不会买，普通职工买了住着又不方便，会造成新的商品房积压。

　　可眼下的情形与这些人的预言恰恰相反，排队、拿号，抓阄挑楼层或朝向，经济适用房的俏销成为去年京城楼市热潮 中声势最大的主流，其主要原因是经济适用房在政府的监控下，以其售价低、品质不低，居住环境能够与一般商品房小区合拍 等突出特点，为中低收入家庭提供了花钱改善自己居住条件的选择空间。

　　另外，由西直门经清河、回龙观、立水桥、北苑、望京至东直门的城市轻轨铁路的动工兴建及由宋家庄经亚运村、立 水桥至太平庄的地铁五号线的上马，直接推动了部分经济适用房项目的热销。以城市轻轨铁路为例，这条既经济又快捷的客运 大动脉，将安宁西里、回龙观文化居住区、天通苑、望馨园、望京A4区、电子城居住区等6个经济适用房项目，像串糖葫芦 似地串成一串，拉近了城北地区与市中心区的时空距离。

　　今日家园的开发商——安地房地产开发公司董事长张宝全在接受记者采访时说，目前经济适用房已在京城楼市中站住 了脚，并达到了两个预期的目的，首先是为取消福利分房后，由集团购买转换为个人购房人们的心理承受能力提供了一个转换 的平台；其次是让那些中低收入的普通居民看到了改善自己居住条件的希望，因为商业银行贷款和住房公积金贷款的大门已经 敞开。天通苑的开发商——顺天通房地产开发公司的销售经理韩松认为，北京作为特大型城市，不仅要有现代城、太阳园那样 的高中档商品房，更要有适合于广大普通居民的经济适用房。前些年，过多的开发商把项目的定位集中在高收入层即成功人士 的身上，但这些人不可能年年买房。伴随住房二级市场的开放，今明两年，普通居民将成为京城楼市中的主要购买群体。

　　独领风骚

　　位于恒基中心地下一层的精品家园房地产咨询有限公司，最近进行了一次关于经济适用房的专项问卷调查，其结果是 “有85％的被调查者购房的首选目标是经济适用房”。在京城的一个城乡结合部，现已出现了同一区域的商品住宅比经济适 用房价格还略低，但多数人还是去买经济适用房的情形。

　　据有关部门统计，去年北京商品房的施工面积达3800万平方米，而经济适用房的施工面积仅占其中的450万平 方米。去年北京商品房竣工面积达700万平方米，而经济适用房的竣工面积仅占其中的160万平方米。北京首批19个和 第二批4个经济适用房项目的总建筑面积为640万平方米，而去年新开盘的111个商品房项目的总建筑面积达2000万 平方米。从这些数字中可以看出，经济适用房占商品房总量的比例与85％的京城购房者的选择有非常大的差距。这就说明， 在集团购买彻底退出历史舞台的今明两年，京城楼市中除经济适用房以外的大部分商品房要通过激烈的竞争，设法赢得原准备 买商品房的那15％购房者的青睐，或者让原准备买经济适用房的那85％购房者中的部分人“移情别恋”，才能把房卖出去 。刨去这些在竞争中获胜的幸运楼盘，那些不适销对路的商品房开发项目，最终会因期房卖不动，正在建设中的楼座因没有资 金来源而被迫停工，导致楼盘“烂尾”。

　　当然，价格相对较低的经济适用房项目今年也会有竞争，因为房地产圈的专家把今年全市商品房销售的总量定位在近 200万平方米，集团购买的消失肯定会让全市商品房销售的总量从去年的250万平方米掉下来，而今年全市经济适用房的 竣工面积有可能突破200万平方米。尽管如此，人们仍普遍认为，相对占开发总量70％的中高档商品房来说，今年京城的 经济适用房会呈现“风景这边独好”的大趋势。

　　经济适用房是个新生的婴儿，是由政府启动的一项深得人心的利民工程，但在短短1年多的开发、建设、销售过程中 ，也暴露出一些问题。精品家园房地产咨询有限公司的一份专项调查表明，在目前北京购买经济适用房的群体中，有13．3 ％的购房者是因“看好未来的增值潜力，将购买经济适用房作为一项投资行为，等待时机再高价出手”。在经济适用房的热销 过程中，确实发现有人一次购买了好几套房，还有些被单位批量买走，作为单位的投资准备以后卖高价赚钱。若将政府在经济 适用房建设过程中所给予的各种优惠，转化为投资购房者的超额利润，这将违背政府确定的经济适用房是用来解决中低收入家 庭住房问题这一政策的初衷。毛序国