自11月15日起，北京市二手房市场开市，至今已1个多月了，然而整个二手房市场的交易情况却不太理想。

　　据市场报报道，在北京市房地产交易中心了解到，一个多月来在中心成交的二手公房不到10份，整个交易手续全部 办妥的一份也没有。据了解，办手续的整个过程需2—3个月的时间。另据西城、宣武、海淀等5个区的房地产交易资料显示 ，有意出售二手公房的领表人80余位，但是将登记表填好后送回的不到10份。有关专家分析个中原因认为，百姓对新出台 的政策了解较少，特别是对应交税费及相关各方的收益计算方法知道不多，使许多想卖房、买房的百姓还在观望。卖房手续繁 琐，税费过高造成二手房房价过高，是目前二手房市场清淡的主要原因。

　　在北京市房地产交易中心，记者采访了维兆思科技公司经理谢美健先生。他在谈到买二手房的感受时说：“我简直对 买二手房丧失信心了，50平方米的房子要30万元，我怎能买得起呢？原来打算花18万元买一套三环路附近的二室一厅的 房子，可是跑了许多中介公司都未能如愿，二手房价格太高，与买相同地理位置的新商品房价格差不多，这样二级市场怎能火 得起来？”他表示要继续租房住，待经济条件允许时买一套新的商品房。不少经济不宽裕、准备买二手房作为过渡的买主大部 分均抱有这种想法。

　　销售价格一直是市场运作的晴雨表，对商品房来说，谁拥有价格优势，谁就拥有市场主动权。对大多数人来说，购买 二手房不过是一种经济条件上的过渡，一旦条件许可，许多人又将出售旧房买新房，所以人们对二手房的要求主要是地理位置 好，对诸如物业管理、户型等硬件条件可能关注不多。如此一来，价格自然成为二手房市场能否真正运行起来的重要因素。

　　二手房价格为什么这样高呢？按规定，二手房交易除了由房屋主管部门进行登记过户、征收契税等手续外，二手房的 买卖、定价全由买卖双方按市场规律进行运作。对于卖家来说，自然希望以最高价售出，获得最大利润。记者在北京市房地产 交易中心看到，一位姓储的女士不想通过中介，而想直接在交易中心寻找买主。她说，她的一套70多平方米的南二环附近的 房子准备卖50万元，并说已经有人要买了，只不过她想看看卖价能否再高一点。储女士说：“卖二手房要交个人所得税、营 业税，出售收益要分成。除此之外，还有万分之五的印花税及房屋成交价0．5％的交易手续费，如果通过交易中心成交，还 需交纳成交金额1％—1．5％的代理费。

　　这样下来，我的房子卖价低了，也就得不到多少钱了。实在不行我就把房子租出去，还能按月收租金。”据了解，抱 这种想法者大有人在，致使到二手房市场卖房的人少，出租房的人多，租房价格下降。

　　长期从事房地产评估的北京市房地局副总工程师杨于北认为，目前二手房价格过高的主要原因在于卖房者对卖房后所 能得到的收益与想象中的收益有较大差距，房价定得太高，吸引不了买主，定得太低，又觉得不划算，关键是没有找到买卖双 方都认同的一个“价格线”。他说，二手房价格的确定受多方面因素的影响，如房屋的安全性能、抗震性能、房屋所处的周边 环境以及房屋综合布局、装修等。一般情况下，二手房价格相当于商品房价格的2／3为正常范围，价格过高过低都难以促进 市场的顺利发展。而要改变这种状况，就需从多方入手，尤其从政策如税费、分配收益等方面入手，让卖者切实感到有利可图 。

　　为激活二级市场，建行北京分行目前正式开办了二手房抵押贷款业务，并承诺10个工作日完成个人住房公积金贷款 的发放。北京市房地产交易中心业务部负责人陈女士告诉记者，从目前进入二手房市场的交易双方看，多数是中低收入家庭。 这些市民有意上市的房源多数是自住房，出售的目的是卖旧房买新房，改善居住条件。这之间会出现一个时间差，也就是卖房 人要先为自己选择好房后才能下决心出售现有住房。因此市民要求助于二手房贷款。但是目前涉及到的贷款银行和房地局等部 门之间，一些关系还没有理顺。银行要求有产权证才能放贷，但房地局在办理产权证过程中又要有一个特殊程序，一般要一两 个月，买卖双方又都希望交割提前，这方面的距离也影响了二手房市场的交易。市房地产交易中心正在筹备出台“二手房阶段 担保”服务，即在客户暂时拿不到房产证阶段，由交易中心为客户对银行进行贷款担保，目前已与建行签订了合同。陈女士说 ：“我更看好明年3月份以后三级市场的启动，买卖双方以房换房，差额部分可用现金补齐。”