1996年底国家减免房地产的32项税费时，就有人猜测：“北京的房价要下降10％。”直到现在，几乎年年岁 末都有降价的舆论搅得买房人心神不定，弄得开发商坐立不安。老百姓巴望商品房价快点降下来，好圆一个安居梦，地产商害 怕楼市剧烈震荡，使自己的利润化为泡影。从这几年实际的情形看，北京的房价虽说是低头了，可降价的幅度远没有喊叫得那 么大，降价的速度也远没有人们期望得那么快。

　　今年10月底某报纸上的一则房地产广告引起许多人的关注，亚运村某小区原价每平方米6800元的商品房，减价 至4800元抛售。据实地考察过现场情况的人讲，此40余套房产全部是前几年开发商品房沉淀未售出的“尾房”，户型结 构极不合理。但据知情者透露，该广告登出后不出一周，这些房屋被抢购一空。这一“抛售”现象总体上看只是个案行为，但 这至少传递出一种信息：被房地产开发商视为会引发“行业灾难”的抛售风已从谈论变为了现实。

　　房价为什么总昂着头？

　　京城的商品房价一直居高不下，过高的房价对应的却是收入相对很低、没有实力购房的住房需求群体。北京的房价远 远高于其他城市，有其深层的原因和一定的合理之处，在单有主观愿望，而无具体举措的前提下，降价只是一种空谈。199 6年底，尽管有关部门发文宣布减免32项房地产开发税费，但由于其中只有三两项适用于北京，税费减免额总计只有几十元 上下，故“32项目减免”这一“雷声”响在京城楼市里，几乎未见几滴雨点落地。

　　北京房价之所以居高不下，不外乎以下几个最主要原因：

　　首先，是集团购买支撑高房价始终保有充足的需求。1998年以前集团购买占据北京商品房市场需求量70％至8 0％的份额，而且单位购房最显著特征是只看位置、面积，价格只占次要的地位，这使得开发商有恃无恐，“再贵的房子也有 人买，凭什么我要降价！”

　　其次，北京房地产市场90年代初启动是依附于高档外销商品房的开发，而外销商品房当时攫取的高额利润，吊高了 所有手中控有土地的“地主”们的胃口，致使北京的开发征地成本高到了常人难以想象的程度。据专家测算，北京房地产开发 征地成本一般要占到开发总成本的30％至40％，最高的甚至要达到60％，过高的成本使开发商必然要高位设定利润回报 ，所以小小的税费减免对于京城楼市来说只能是杯水车薪。

　　再有就是前些年北京的住宅供应量比上海、广州相对要少，开发商之间的竞争无从体现，许多项目只有一张蓝图时即 整栋售给某“大户”单位，市场求大于供，卖方主导市场，所以当时降价的说法就显得“气短”。

　　另外，中介环节炒作、层层加价也是北京房价过高的祸魁，土地出让招投标迟迟不能实现，征地环节的“黑箱操作” ，使人为增大征地成本成为可能。1994年、1995年房地产市场“高温时期”，北京市区内项目转手加价，每一道都至 少在每平方米250元上下。有一家开发商亲口所言，其公司那时在西城区拿到的一块地，到手时已是第11手，由此可以想 象，建成的房子到了真正卖的时候，怎能不开出“天价”！

　　谁让高房价俯首低就？

　　正如所有的行业都有周期性涨落一样，房地产市场持续的价位高走态势总有终止之日。1998年当国家宣布将取消 延续数十年的福利分房制度之后，北京的商品房价格终于有了回头的迹象。1998年上半年太月园、下半年华腾园的低价开 盘入市，使北京市区内楼市价格总体水平每平方米下调了500元至1000元，京城楼市房价战由此引发。进入今年以来， 京城楼市的房价虽然还是参照上述两个“基准项目”入市时的价位标定，但开发商所承受的市场降价压力还是大大超过了去年 。

　　这种压力首先来自于福利分房取消所导致的单位购房量的严重萎缩，开发商卖大户无望，个人购房却远远达不到单位 购房的规模，从而引发供求双方之间的力量对比发生转变。卖方市场转变为买方市场，市场需求不足，而且个人购房又百般挑 剔，陈旧、落后、劣质的房子没有人要，“老项目”除了降价实在没有什么硬招儿能撑着别让自己倒下。

　　压力加大的第二个理由是1998年底市政府推出的经济适用房政策在1999年下半年开花结果，以天通苑、回龙 观为首的低价位经济适用房项目近期空前热销，使诸多正在上市发售楼盘的开发商哀叹自己生不逢时。亚运村地区目前上市住 宅总量约在三四百万平方米，是目前项目最集中的区域，其市场均价不低于每平方米6000元。可是天通苑和回龙观这两个 规模最大、售价仅为每平方米2600元和2650元的经济适用房项目今年夏天推出以后，其火爆的程度使人很容易想象到 这一地区其它楼盘所受到的巨大威胁。如果再将市场供求总量对比因素考虑进去的话，可以说亚运村地区商品房现保持的价格 在一个可以预期的时间内，每平方米平均下调1000元应当在情理之中。

　　降价压力的第三点，是竞争加剧，使开发商无望苛求过高的利润，而市场经营者心态的趋于平和，必然导致房价趋于 合理。以高档外销房为例，1998年以前，外销公寓极少有低于每平方米10000元的，而随着内销房的大量增加和房屋 品质的提升，近一两年内外销房价格明显地向内销房贴近，目前市场外销房中热销的项目每平方米基本在万元以内。一些早期 开盘标价较高的项目，也不得不采取高于其他楼盘折扣率的方式消化尾房。据业内人士的分析，市场供量的增加致使供求矛盾 加剧，明年估计至少会有两成以上的楼盘滞销“烂尾”。因此，明智点的开发商谁也不愿违背市场的大方向，去背“高价”的 包袱。

　　近一时期，有关二级市场开放的消息是京城最热门的话题。二级市场开放后是否会对一级市场的商品房构成冲击现在 还无从考证，但无论怎样，二手房大量上市已经给开发商造成了极大的心理压力，这一压力促其在考虑入市时，必须把价位定 得合理。

　　明年房价下降多少？

　　最近，精品家园购房者俱乐部组织了一次有关东三环房价走势的专题报告会。从现场情况看，该报告会是精品家园购 房者俱乐部组建以来会员参加听课人数最多的一次。这一现象说明目前购房者最关心的问题无疑还在房价上：自己买的房子值 不值？这所房以后是不是可以升值？房价会不会再往下降？这些问题几乎是每一个有意购房者必须咨询的问题。

　　今年是京城商品房近几年中上市量最大的年份，平均3天左右就有一个新楼盘上市。而今年大部分新开盘的项目都有 这样的特点，就是其起价基本都低于竞争范围内同类型项目的报价。但这并不表明新楼盘就一定比老项目价格低，因为大多数 开发商采取的只是低价入市的策略。房价低不低主要还是看其均价，均价表示的才是项目真实的成本和利润构成。开发商把起 价定得很低，可实际成交价却高出去了近1000元，这让许多买房人认为“起价”实际就是设置的圈套。对于这一问题，购 房者的反响极为强烈。

　　不过，从目前市场的实际状况看，低价开盘入市是因为开发商的无可奈何，对于现在上市的项目来说，大多数由于开 发周期原因，项目是在两三年前征地立项的，其成本已经发生了，即便自己想降价，降价的空间也很有限，所以只能壮着胆子 “贴”别的项目走。采取低价开盘策略，探测一下市场的反应。价格定低卖得火了，楼价还可以调上去。

　　今年新商品房项目将北三环附近的起价压到了每平方米5500元以下，望京地区压到了3500元，东三环压到了 4000元以内。但这些项目中大部分楼盘均价却基本与周边的项目相差不大。这说明在一个比较短的时间内房子降价的空间 还相当有限，特别是三环环绕的市区以内范围，其征地成本迄今没有大的减退，故价格很难出现大的回落。

　　相比较而言，北京四环以外地域开发的项目，从道理上讲应该可以有比较大的下压空间。原因很简单，这里征地成本 比城内低得多。从新项目的分布情况看，目前市场的主流项目主要就集中在东、北、西四环以内和南三环以外的城乡结合部， 这些项目的占用地基本都属于原郊区的农用地，地上原建筑物少，拆迁成本不大。所以只要“地主”的胃口不大，开发成本就 可以省下来一大截子。

　　至于经济适用房对商品房价格的冲击，目前来看主要还是体现在北部区域。天通苑和回龙观像是两个装买房人的巨大 漏斗，想买房的人只要过亚运村或上京昌路，就必然要滑进两个项目里去。因此，京北楼市现在已进入了一个必然的盘整阶段 。开发商必须要从价格直至产品设计等方面制定新的推进策略，否则的话，楼盘只能背离买家，并且越走越远。除北部地区外 ，再就是今日家园对西部楼市的影响，其他地区经济适用房项目则对商品房价格构不成很有力的冲击。

　　11月15日，中美达成双边协议，中国加入WTO迈出关键一步。这一消息的传出无疑是给萎靡不振的外销房市场 打了一剂强心针，正在逐步下滑的外销房价格预计很快会有反弹。因为中国加入WTO，意味着北京、上海这些中心城市经济 贸易会极大繁荣。 蔡鸿岩