是否提前还贷 四步想好再动腿

    “如果现在要买房子办按揭贷款，哪家银行是多少利率报纸上都登了。可是像我们这些已经有房贷的人却不知道明年将面临怎样的命运？对于我们这些老客户，银行到底会不会提高利率？我们到底要不要在今年年底以前还掉一点钱，以节约利息支出？”。

　　其实，“老房贷”们也没必要这么紧张，年底之前银行总会公告相关政策。但在银行 政策明朗化前，自己先要考虑几个和提前还贷有关的事项，免得到了年底“被动挨打”。

　　思考一：投资市场回报率如何？

　　在去年央行加息后，面对是否要提前还贷的问题，本刊曾提出了“花钱买人民币期权” 的概念，针对不同人群介绍了两种不同的方法。对于目前暂无投资方向，今后资金需求不确定者，建议将闲散资金放在货币市场基金中，保持高度流动性，如果按照货币市场基金3.0%的收益率来计，原有的10万元(5.04%年利率)房贷的“人民币期权使用费” 为每年2040元。对于基本确定今后没有大量用款需求的人群，建议其将闲钱投资中长期国债，持有到期，降低使用成本，原有的10万元(5.04%年利率)房贷的“人民币期权使用费”每年大约需要500元。

　　现在，随着房贷利率第二次上调，虽然仍可借用去年的这个思路，但我们不得不考虑市场的实际情况，手中的闲散资金不用于提前还贷而继续采用这两个产品进行现金管理或投资，如果这笔“人民币期权费”的成本过高，显然有些“得不偿失”了。

　　(一)货币市场基金新规定令收益率缩水

　　先看货币市场基金市场，虽然今年基金市场上该类产品还是“唱戏的主角”，但自4月1日起，货币市场基金运行将执行新规定。

　　新规定要求，除发生巨额赎回的情形外，货币市场基金的投资组合中，债券正回购的资金余额在每个交易日均不得超过基金资产净值的20%。这个规定在降低基金投资风险的同时，也大大降低了基金的收益率。因为融资少了，基金杠杆操作的空间就小了。新规定还要求，货币市场基金投资组合的平均剩余期限在每个交易日均不得超过180天。

    在此之前，多数货币市场基金投资组合的平均期限，只是在投资组合公告日达到这个要求，其他交易日则可以放大到200天以上，有货币市场基金曾经达到280天以上。基金公司钻空子的目的就是为了提高基金的收益率，毕竟债券品种的剩余期限越长，收益率当然越高。新规定还明确货币市场基金投资组合平均剩余期限的计算公式，并且引入影子定价，对以摊余成本法计算的基金资产净值的公允性进行评估。这就避免基金公司利用两者的差距调节收益率，堵住了以往各家基金公司由于计算方法不同导致收益和风险不匹配的漏洞。

　　这种种规定都对基金收益率的提高产生较大负面影响。如此一来，货币基金很难维持目前高达3%以上的7日年化收益，基金收益率降低将是趋势。经过短暂时间的调整后，今后各家货币市场基金的年收益率可能都会稳定维持在2.7%～2.8%左右。这样，如果继续将闲散资金保留在货币市场基金中而不是提前还给银行，资金收益率和利息成本间的差距就比去年要大一些，这笔期权费用就会增加。

　　(二)国债市场一路走高收益率缩水

　　看一下今年头三个月的交易所国债市场走势图，我们看到的情形简直可用“一路高歌猛进”来形容。由于银行和保险公司对国债的“渴望”，由于年内加息预期的一路走弱，加上此次央行大幅下调商业银行超额准备金率(由1.62%下调到0.99%)，交易所国债“供不应求”，价格一路走高的结果就是到期收益率下降，个人很难再介入这个市场。

　　曾记否，去年11月1日下午尾市收盘后，中长期国债的到期年收益率已经达到4.99%，逼近了5.04%的原贷款利率，因此我们建议今后无重大资金需求的房贷一族将持有的闲散资金放入债券市场逢低吸入中长期债券。但今年3月30日，交易所国债市场单只券种的最高到期收益率只有4.57%，市民如果想用债券投资收益作为买下这笔闲散资金使用权的“抵销项”，已经比较难。

　　思考二：家庭未来资金安排如何？

　　虽然目前适合个人的市场投资回报率比去年有所下降，市民的借贷资金实际使用成本有所上升，但房贷毕竟是长期借款，可调节性强。而且，如果把房贷还清后，想要再从银行借钱出来可就比较难了。如果借款人再需要贷款，必须通过办理新贷款的流程进行重新申请，银行将根据申请人的相关个人情况、收入情况重新审定，决定是否发放贷款。这样一来，贷款周期、成本和费用都将相应的增加。

　　有鉴于此，一定要充分做好家庭总体的理财规划，包括近期目标、中期目标和长期目标，并做好家庭未来资金的总体安排。如果未来仍有贷款资金需求的话，则建议不要盲目进行提前还款，否则有可能得不偿失。

　　思考三：“家庭总资产”缩水咋办？

　　“百万负翁”，这是近年来对于按揭买房人群的戏称。但无论如何，能步入这“百万负翁”一族也算是一种本事，毕竟你能付好首付款，先期得到了一套属于自己的房子。在“家庭资产”的列表上，“房产”一项就能填上几十万元甚至上百万元，“家庭总资产”的合计数也比没有买房的人高得多。

　　如果你有更大的本事，每个月还能攒下一些钱，“家庭资产”列表的“活期存款/定期存款/基金/其它金融资产”等各个项目上还能填上几个带“0”的数字，那就更不错了。

　　当然，有闲钱也会增加选择带来的烦恼。比如这会儿，银行房贷利率可能上调，你如果把金融资产变现还了银行贷款，虽然“家庭负债表”上的负债下来了，但你的“家庭总资产”也会一下子就跌下来了，此时会不会“呜呜，心痛哉”？！所以说，提前还贷对于家庭资产负债表的书面影响就在于此。而实际上的影响，就是你手中可控制的资产减少了。因此提前还贷之前，对于这个资产和负债的问题，也要提前考虑清楚。

　　思考四：房贷“优惠岁月”是否会终结？

　　说了这么多，其实都是不确定的，因为每个人的经济能力、投资水平和未来规划都不同。但到最后，很重要的一点还在于未来银行会对老客户有一个什么样的政策，要看房贷作为一种优惠贷款的岁月是否会终结？

　　如果到时候银行对于老客户实行5.51%的下限，那么比去年升息后的5.31%只增长了0.2个百分点，如果采用6.12%的基准利率，那么就比5.31%的利率提高了0.81个百分点。对于房贷一族的冲击力是完全不一样的。

　　首先对于每月还款额的增加数量和幅度会有所差异。尤其是对于本来日常生活中每月还款额占当月家庭收入较高的人群而言，本来就处于临界点之上，如果采用利率上限，日常现金流就会比较紧张，会影响到日常生活。

　　其次对于希望借用房贷资金个人直接进行投资或现金管理的而言，比如采用货币市场基金管理手中的借贷资金，若执行基准利率，该方法导致该笔资金的实际使用成本为3.32%(6.12%-2.8%)，10万元资金每年就要付出3320元的“期权使用费”，比去年计算出的2040元【100000×（5.04%-3.0%)】多付出1280元的成本，使用成本的涨幅几乎要逼近60%。如果执行下限的话，采用货币市场基金管理手中的借贷资金，10万元资金的实际使用成本为2710元，只比去年的成本增加了30%左右。

　　而且，如果优惠利率时代终结，先还后借的利率成本是一样的，只不过在办理申请过程中可能要花费一些成本和精力。因此，是否执行基准利率也影响到了未来资金安排如何和现在的房贷闲钱“匹配”。

　　因此，最后到底要不要提前还贷，尚需等到银行的说法，然后结合个人和家庭的各方面因素综合考虑，目前也只能是 “心急吃不了热豆腐”的阶段。

    来源:陈婷