差异化房贷不仅仅是0.61的利差

　　3月17日，随着央行一纸房贷新政出台，个人住房贷款不再实行优惠利率，而是与其他商业贷款一视同仁，执行九成利率下限管理。商业银行有权选择5.51%到6.12%的任意水平的年利率，两者之间相差0.61个百分点。“0.61个百分点的利差”一时成为银行、房地产商以及普通百姓关心的焦点。

　　新政发布后，业内人士表示：“中国房贷利率进入自主定价的差异化时代。”然而， 从实际反应看，房地产贷款利率市场化的推进所需要的不仅仅是“0.61个百分点的利差”。

    银行内部系统有待改善

　　从房贷新政公布后的一周反应来看，各商业银行之前对该政策毫不知情。在犹疑或观望中，各银行一方面匆忙宣布，对普通购房者仍实行最优惠利率，基准利率6.12%的90%；一方面又宣称今后将对不同客户、不同产品实行差别利率。而有关对后者进一步的细则解释至今仍无一家银行出台。

　　房贷新政出台后，是执行5.51%的下限利率还是6.12%的上限利率？银行缘何表现得如此犹豫？“市场竞争的压力是一方面，但更主要的原因还是受到诸多现实条件所限制，不得不采取目前这样简单而可操作的办法。”一家商业银行零售业务负责人解释，银行自身计算机系统需要调整、个人征信系统还没有建立等问题都影响差异化利率的可操作性。例如，“为何各家银行都还没有对老客户制定出具体的操作细则”，就是因为“银行现有的计算机系统很难支持对老客户的差异化利率管理，对老客户重新评价给出相应的利率，对银行来说需要大量的人力、物力，所以现在暂时对老客户统一实行下限利率成本最低、可操作性最强。”

    银行房贷合同有待完善

　　“如果银行对所有客户都实行6.12%的上限利率也是让人无可奈何的事。”法学专家指出，当前银行房贷合同存在明显漏洞。在借款人与银行签订的房贷合同中有明文条款，“贷款期间如利率变动，按中国人民银行的规定执行。”正是因为有了这个容易被人忽略的条款，银行似乎更为主动一些，如按照央行房贷新政，在今后如果有购房者连续一段时间逾期不还，或将原来自住用房屋变成投资用途，银行就有权力调高对其贷款的利率。

　　“不过合同漏洞并非仅此一处。”一位银行界人士说，目前使用的银行房贷合同在银行看来也有问题。他指出，与国外相比，我们的合同条目与内容仍然显得太粗，很多地方缺乏相关法律配套保障以及可操作性。例如，新房贷政策出台后，尽管各银行纷纷宣称以“是否第二套住宅或投资型住宅”来作为确定利率的重要标准之一，但在合同中对于银行作为债权人的权利说明条款很少。购房者在以优惠利率购买房屋后，如果进行出租等投资活动，在并不通知银行的条件下，仍可进行。这是导致当前很难对投资型房贷与自住型房贷利率进行差异化的重要原因。

    “第二套住宅”标准有待明确

　　“对普通购房者实行最优惠利率在国际上也是惯例。”一家银行负责人表示，无论国内外，个人住房贷款都是银行最优质的资产。自住型购房者带给银行的风险一般来说很小，当然应该执行优惠利率，提高利率主要是针对投资型住宅。

　　新政出台后，各家银行均将“购买高档住宅、第二套住房和投资型房产的个人”划为需要酌情提高利率和首付比例者。然而，业内人士也表示，确定第二套住宅的标准目前仍有待明确。例如，如果夫妻双方以各自的名义购买的住房，是否会被界定为第二套住房？第一套住宅贷款已经还清，再贷款买房算不算“第二套住宅”？在一个地方买了房子，又在另一个地方以同一个人的名义买房是否算第二套房？在笔者采访中，一家国有银行的负责人表示，目前有关细则还没有正式出台，要等细则出台后才能确定。

    相关提醒 房贷升息如何理财

　　去年10月底央行首度提高房贷利率0.25%，楼市不为所动，继续上行。时隔四个月之后，央行再度针对房贷加息，不少投资者心里则开始考虑投资风险。

　　新一轮房贷加息后，5年期以上多套房贷者房贷利率很可能提升到6.12%，两次升息累计达1.06%，原房贷成本上升20%以上。这样，考虑到原有贷款利率应在明年初开始改变，所以，今年底至明年初可能会迎来几年房地产牛市以来的首轮提前还贷高峰。届时，随资金流向变化，市场供求关系由此可能发生改变。从操作层面看，已选择房贷者以下几个因素是必须考虑的。首先，重新划定按揭还款在家庭支出中的比例。考虑到未来可能出现的加息趋势及楼市盘整，按揭者应将这些资金留足余量。即手中握有充足现金，一般而言，按揭支出最高不要超过家庭稳定收入的2／3，占家庭稳定收入1／3到1／2区间是相对风险控制的安全区。

　　其次，有多套房者，考虑提前还贷时，哪套房先还、哪套房稍后还，要好好掂量。因为在首套房按揭上，不少银行的按揭利率还是相对较优惠的，这样，用足首套房的优惠利率将成为不少投资买房者的新课题。

　　再次，值得注意的是，房贷是由两部分组成的，一是利率，二是按揭成数，由于新房贷成数会更加严格化，所以老按揭的成数杠杆已是一种相对“优势”资源，如果房贷者对中期后市看好以及还款能力没有问题的话，那么从财务杠杆的应用角度看，房贷杠杆仍可使用。

    相关声音 消费者为何总是被动挨打 周士君

　　央行调整住房贷款利率，加息信号使许多消费者产生了提前还贷的念头。各家因消费者提前还贷而将遭受利息损失的银行，正酝酿对消费者的提前还贷行为加收“违约金”，业内相关人士表示，收不收取“违约金”，怎么收，各家银行当地分行都有自主定价权。作为消费者一方，不能如期还贷，银行有权加收“滞纳金”，如今提前还贷了，银行又要加收“违约金”，置身在如此“被动挨打”艰难处境中的消费者，不管提前还贷“违约金”是否以特别条款的方式，在当初借款合同中予以注明，这样始终被银行一方牢牢抓在手中的主动权，也有“霸王条款”之嫌。

    如今，包括违约金在内的各种收费制度如何让各方都能接受，自然需要时间来检验，包括农行、建行、工行等在内的商家都在紧急商讨中，据悉会在1至2个月内出台具体方案。而中行广东分行已开始对提前还贷收取“违约金”，具体数目按还款额度一个月的利息收取。同时，贷款一年内不准提前还贷。这不能不令贷款的消费者纳闷和质疑，银行对提前还贷的消费者收取“违约金”的行为果真合法吗？

    银行一方始终把制裁消费者的主动权牢牢地操持在自己手中，不管其行为从形式上看合法与否，至少从情理上是存在不通甚至是自相矛盾的。试想，假若消费者与银行在权利上属平等的责任主体，至少遇到类似的情形，消费者也理应拥有协商的权利，可是事实上消费者与银行有协商的余地吗？仍以提前还贷要加收所谓的“违约金”为例，表面上看，银行是因为贷款人提前还贷损失了一定的利息收入，但同时银行也从消费者提前还贷的行为中受到诸多益处，比如及时回笼了资金，减少了贷款风险，同时提前回收过来的贷款还可以投入“加息”后的经营，说不定还会因为贷款利息上调而赚取更多的利息呢。

    可银行为什么将这么多的好处藏起来不说，却单说因为消费者提前还贷而损失的那点利息呢？其实，这也是银行在日常经营中一贯的霸道作风的延续。因为作为消费者，当储户急需把那些定期存款提前支取时，哪怕是储户仅仅提前支取一天，存款利息也会被银行按照活期利率计算，这时，银行会主动考虑储户的利息损失吗？银行肯定会说，他们这是按照当初的合同约定行事，可当初定这些合同时，其“主动权”不同样还是你银行一方说了算吗？消费者有讨价还价的权利吗？

    因而，消费者与银行打交道，之所以总处在这种“被动挨打”的处境中，其原因就是凡是愿意跟银行打交道的消费者，就必须自愿放弃与之讨价还价的“主动权”，交往中的一些规则和约定，也必须得听任银行一方的“解释”和摆布。故而说一千，道一万，消费者之所以处在“被动挨打”的尴尬处境，归根结底还是屡铲难除的“霸王条款”在作怪！