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房产的投资品质越来越被认可的大环境下，产权投资成为圈内相当活跃的分子。但高额回报诱惑下的盲动，使人们不得不对产权投资进行冷静的审视。
审视一：高回报兑现
新近中关村某项目对外打出“10年包租，每年10%的产权回报率，综合回报率269%”的
广告；另有曾风光一时的“第五大道”、“巨库”等项目接连出现经营问题……产权式商业的投资经过一段时间的市场检验，问题已经显现。
圈内人对此的评价是，房地产的投资暴利时代已经终结，目前普遍的行业利润率大概在6%到8%之间。
应对方案：理财专家认为，投资人可以通过缩短期限控制风险。专家指出，我国经济运行的周期大体为5到8年，产权投资必然是中线投资，而非长线，其周期以5年为中值，少则3年，多则8年，再长则投资收益风险和经营公司履约能力的风险都会陡然增加。
事实上目前市场上已有一些项目开始提供这种瞄准中短期的投资品种。韩秀提出包租3年，每年10%回报；比如木樨园世贸商业中心，4年包租，回报率10%；再比如中信国安的第一城。该项目提供的投资方案为，投资期限3到8年，3年后任一年业主均可选择继续持有收租，或等值转售给经营公司。投资起点为10万元，以5万元为级数递增，投资收益为每年8.3%，包括6%的现金收益和2.3%的第一城消费卡。
审视二：经营业绩保障
商业地产的复杂性体现在其链条涉及开发商、投资人、经营者、管理者及最终消费者等多个利益主体。投资人作为其中一环，对整个大局的掌控能力并不强，在项目进入经营阶段，经营者、物业管理者的经营理念及管理水平对项目的成败则起到至关重要的作用。目前许多投资人都面临着因为经营业绩不佳导致经营公司无法兑现当初承诺的尴尬境地。
应对方案：理财专家建议，面对高额返租承诺，要重点考察周边项目普遍的租金水平以及经营公司所涉足行业的平均收益水平，以提高投资的安全性。但在现实中，许多项目还没出地面，整套的投资方案已经摆在投资人面前，其实，最简单的避险方式还是眼见为实，良好的经营是投资者获得稳定投资收益的最直接也是最重要的保证。
专家的意思是，最稳妥的投资人会选择在项目建设后期乃至经营已经落在实处的时候进入。这样做的项目也开始在市场上显现，比如西客站的宏坤国际大酒店，现房才开始销售，销售过程中已经开始营业；第一城一期销售时，工程完工95%以上，并已形成以会展、旅游、体育、消闲、文化活动等多重功能为一体的复合型地产品牌。2004年上半年，第一城营业收入同比增长3倍，仅在会议承接方面， 300人以上的大中型会议就有200多个，客户中不乏壳牌、大众、西门子、诺基亚、惠普等国际知名企业。
审视三：担保有效性
所有的产权投资项目都会提供一套貌似完善的担保方案，其中的不确定性很难被一般投资人看破。作为投资人利益保障的最后一道屏障，担保一旦有纰漏，投资人很可能会落到血本无归的境地。
应对方案：在极端情况下，项目卖出后，所得利润已进行股东分配，这时一旦经营公司违约，即使开发商的股东或上级单位非常有实力，但开放商作为独立法人主体实际可承担担保责任的资产很可能也只是一张空头支票。
投资者一定要分清用来担保的法人主体是什么，用来担保的真实资产是什么。简单来说，用来担保的资产应大于被担保项目的价值，中信国安集团以其150多亿资产对投入30多亿的第一城做担保，对投资人而言应该是具备了比较好的风险保障机制。
文/张晓莉
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