如何防范投资商铺的操作风险

　　在同一个商铺市场上，不同投资者投资的结果可能会截然不同，有的盈利丰厚，有的亏损累累，这是由不同的判断标准、不同的操作等诸多原因造成的。这其中对操作性风险的防范对策可以说是林林总总。

　　心理因素的影响和把握

　　操作性风险中重要的一环是心理因素的影响。商铺投资决策是人的主观行为，客观因素无论怎样变化，最终都得由人来评判其是与非，决定是否参与及如何参与商铺投资。如果说基本因素是从“质”的方面影响，市场因素是从“势”的方面影响，那么，心理因素可以说是影响商铺市场价格水平的“人气”。我们可以把引起商铺投资风险的心理因素归为两类：一类是市场主导心理倾向变化，另一类是投资者个人心理倾向变化。

　　注意区域内商铺的总量和增量

　　目前，随着城市化进程的加快，在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市，但一些地方商业街规模过大，商铺总量与当地购买力的数量不相适应，导致商铺空置率上升，使商铺局部总量供求关系失衡，导致当地商铺总体价值下降。

　　因为投资市场的投资类别比较少，商铺投资出现了较大的增量态势，不少投资者投资商铺为间接投资，即投资商铺是为了获得商铺租金收益而非自用，在找不到求租对象时，只得空置。

　　把握买进卖出的时机

　　投资商铺也如炒股，规避风险，讲究买入卖出时把握时机，这与商铺投资的收益、售价和租金走势有密切关系。业内人士认为，在商铺周边商业状况稳定的前提下，租金是平稳上升，升到最高点后就呈直线发展；商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升，等升到最高点后，同租金一样是直线发展。也就是说，等商铺售价和租金都涨到最高点，平稳发展的时候，商铺投资收益就只有租金一部分了。明白这个走势后，如果已经购买了商铺的投资者，最好找机会把商铺售出去，再投资其他商铺；而对于想投资商铺的人来说，售价已到顶峰的商铺投资价值不大，不如投资租金和价值都处于起始阶段的商铺。

　　不要被开发商的概念宣传所误导

　　现在是房地产概念满天飞的时代，发展商在推出自己的项目前，首先都要提出一个新概念来吸引消费者的眼球。概念和项目是两回事，消费者不要被概念误导，在投资前首先要弄清楚项目的具体内容，尤其不要落入预售的陷阱。

　　注意物业管理

　　因为商铺单纯依靠经营而获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色等，所以它的商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求更高。投资者在投资商铺前，不是交了钱就完事，还要考察发展商有没有好的物业管理。事实上，商业物业管理好了，可以满足投资者多方面的发展需求，才能提升商铺的品牌，实现投资者的经常性回报。有一些发展商有短视的毛病，将店铺都卖出去或都租出去作为自己的终极目标，而将经营管理的摊子交给买下店铺的人，使得物业管理越来越差，损害投资者的利益。真正负责任的房地产开发商，在将商铺出售给投资者后，将会组建物业经营管理公司，负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理，以保证投资者的投资回报。

　　考察商铺所在商铺的种类和规模

　　所谓种类，是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者，并迅速成为新的商业中心。所谓规模，指的是商业圈不能太小，要有一定的规模。这要求发展商具有雄厚的资金实力和良好的经营状况。

　　投资前对商铺的评估

　　如果投资前对商铺价值“吃不准”，不妨先对商铺评估一下。一是用比较的方法。选择与评估对象在同一供需圈内的规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据，确定评估对象的回报率。二是在比较法的基础上，采用逆向思维法。寻找同类型火爆商铺的经营“缺档”，反其道而思维，你搞“粤菜”，我开“鲁味”；你店铺设计“民族风格”，我装修偏要“西洋风味”。对方的“缺档”点寻找得越多，你评估对象的升值潜力就越大。

　　投资商铺的“先租后买”

　　投资中一种比较保险的办法是“先租后买”。想象和实际总是存在差距的，实际操作中总会发现商铺新的“闪光点”。即便失算，损失也不会太大。

　　把握商铺投资的科学营销链

　　科学的商铺营销链应该是：开发商——投资者——经营商家——消费市场，这是一环扣一环的完整体系。只有消费市场赢，商家、投资者才能赢。往往环境的一个变化，如交通改道、学校搬迁，或社区规划改变，就会使“旺铺”变成“冷铺”。这些变化也是投资者难以预测的。

　　投资商铺要密切关注环境特性与自身特性

　　这是商铺投资中风险大、要求高的地方。环境特性包括宏观的区域、地段、人流情况，目前值得注意的还有市政规划建设情况。有关工程附近的商铺会受到直接影响，商铺原来的“优等”地段和“劣等”地段可能对换。因此，必须了解有投资意向的铺面其所在的区域规划情况。商铺自身特性包括商铺门面、布局、设施以及商铺经营种类。对各个特点的重要程序见仁见智，很难确定其中哪一点最重要，因为它们犹如一条链子中不同的环节，其中任意一环有缺失，都会导致投资的失败。

　　小心商铺权属问题

　　如果投资的商铺已经被抵押，就可能受到抵押权人的拍卖、变卖，投资权益很难受到保障。了解商铺产权一般可向开发商或在房地产交易中心产权登记处确认。此外，还必须确认商铺的房屋用途是否商用。由于商铺的权属问题专业性较强，具体的查询，确认操作可委托有关专业人士进行，或向其求救。必须明确，购买的商铺必须是商业用房的完全产权。

　　注意上家交付给你的商铺物业的“居改非”建筑结构的不适应性

　　对于“居改非”的物业，投资者在拿到商铺物业产证前，应该及时查看物业的实际构造情况。这样可以避免因为上家通过各种手段取得合法的商用房产权证后，实际上建筑结构并不适应商用。如因为承重墙等诸多原因，没有办法进行改扩建，使商铺经营无法得到正常开展，商铺的效益无法产出。

　　检查商铺的配套设独立配置情况

　　要注意配套设施的分户独立性，要注意是否有独立的水表、电表及其他必备的独立设施。避免因为共用诸如一个大电表而无法分户，造成不必要的额外费用纠纷和增大不必要的投资成本。

　　检查上家的水、电、气、电话等事项的账单结清状况

　　要防止上家因为不诚信行为而产生的赖账情况，使接手的投资者无法获得必要的权益保证，造成不必要的额外损失。细心的投资者应该及时核对有关的账单，在了解清楚具体完整情况之后，再办理有关手续。文/金乐