利率上升首付提高 银行房贷踩刹车

　　房价越来越贵，住房贷款成了多数人实现购房梦的唯一途径。但受到央行新政的影响，银行提高了房贷利率，首付比例也有所增加，购房的门槛更高了。

　　本周，大部分商业银行的新房贷利率实施细则相继出台。正如之前媒体所预测的，商业银行近乎本能地选择了按照基准利率执行，但出于保护自己市场的需要，任何一家商业银行都没有放弃“可下浮”的说法，是否第一套房以及是否自住成为能否“下浮”的关键因素 。

　　多数银行执行6.12%的基准利率

　　在已经公布房贷利率实施细则的商业银行中，6.12%的基准利率成为他们执行的基本标准。

　　中国建设银行上海分行的消息，新发放的个人住房贷款一般按6.12%的基准利率执行，可下浮或者上浮；如果确定所购住房是自住住房，而且贷款人资信状况良好，购买的是第一套房的前提下，可下浮，下浮最多为10%。中国建设银行总行表示，该行将对个人住房贷款实现差别化的利率管理政策。建设银行将按照风险与效益对称原则，严格按照央行基准利率及下限管理政策，综合考虑客户的风险程度、信用状况、综合贡献等对不同客户实行差别化的利率，最低下浮幅度为央行规定的下限，即10%。目前，总行已授权各地分行根据各地房地产市场的风险状况、客户的信用状况等实际情况差别化地制定具体楼盘及客户的利率政策，不再像以往一样“一刀切”。

　　中国银行上海分行办公室得到的消息，该行第一套商品房的贷款利率按同档次基准贷款利率下浮10%执行，如5年以上的按揭贷款按5.51%的利率；购买第二套房的按揭贷款利率按同档次基准利率执行，不再下浮，5年以上的按揭贷款按6.12%的利率。这个政策基本在其总行的原则上制订。

　　中国工商银行上海分行的消息并不十分明朗，基本上按照基准利率6.12%执行，可在10%范围内下浮。记者随后致电该行支行的业务人员，称目前的房贷利率细则还没有下放到支行，目前的贷款处于停滞状态。

　　根据新华社的消息，中国工商银行总行的政策倒是相对清晰。中国工商银行介绍，工商银行将严格按照中国人民银行的通知精神执行，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限将按“央行基准利率6.12%的0.9倍”即5.51%执行，而对于购买高档住房和第二套以上住房的贷款人，将按照6.12%的基准利率执行。该行还同时将购买高档住房、第二套以上住房的首付比例适当提高。该行表示：“我们的基本原则是，正确理解央行精神，充分运用好央行赋予商业银行的自主浮动权力。对购买第一套房的个人实行下限利率，就是为了尽量减少利率对还款的影响；对购买高档住房、写字楼、别墅、第二套房的人实行基准利率并提高首付款比例，是为了有效防止少数人的投机行为。”

　　交通银行上海分行办公室表示，该行新的细则还在研讨之中。但外界流传的消息是，上海交行修正了最初的方案，对已发放贷款的老客户在明年1月1日起执行5.51%贷款利率,而新办理的贷款客户，除VIP客户(日存款50万元以上)外，执行6.12%的贷款利率。

　　在股份制商业银行中，上海银行已经率先出台新的细则，3月17日后的二手房5年以上贷款一律执行6.12%的基准利率，一手房5年以上贷款6～7成，利率为6.12%，贷款6成(含)以下，利率可优惠至5.51%；

　　兴业银行、光大银行执行6.12%的基准利率，但可根据实际情况适当下浮；浦东发展银行第一套房为5.51%，第二套房6.12%，第三套房以上在商业贷款基准利率基础上继续上调10%以上；农业银行、中信实业银行、招商银行(600036)(相关,行情,个股论坛)和民生银行(600016)(相关,行情,个股论坛)还没有细则出台。

　　这是截至发稿前，本刊记者综合各方消息，并经过核实之后的最新消息。但银行方面也表示，这些只是初步的方案，以后的具体操作会有变化。在这种敏感时期，银行在选择何种利率水平上也相当谨慎。大银行担心，如果按照较高的利率标准执行，可能把已经形成的“圈地”拱手让人，而中小商业银行也表示，尽管目前执行较低利率是争夺客户的“杀手锏”，但“放着0.6%左右的利差，谁又会真的无动于衷呢？”

　　值得关心的是，建设银行上海分行的房贷利率细则里说可在基准利率基础上“上浮”，这充分提示购房者，6.12%并不是购房贷款的上限。放开各商业银行为控制贷款风险，自动提高房贷利率不提，单单目前央行已经调整的利率政策，也可能并不会稳定多久。一旦房贷利率与贷款基准利率一致或者与贷款利率按比例同步而动，谁也不敢保证银行不会再次提高利率，无论是已经众说纷纭的“中国进入加息周期”，还是所谓的“2005信贷年”，都让人对未来房贷利率担心。老百姓买房的确要好好考虑贷款利率的风险了。

　　贷款成数相应上浮

　　在利率上升的同时，贷款成数也免不了上浮的命运。按照央行政策，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。上海作为房价上涨过快的典型城市，新政策执行之后，二成贷款已经几乎不见踪迹。

　　中国建设银行上海分行明确规定房屋贷款首付比例为3成以上；上海银行也规定贷款额为7成以下；只有中国银行上海分行规定，对于第一套一手房，而且根据前期下发的各区域价格标准划为非高档房的，最低可首付两成，第一套高档住房最低首付为三成，以后每通过贷款购买多一套住房，首付的最高成数在相应基础上顺延递增10%。

　　上海银行更是对房龄作出了限制。原则上1990年以前建造的住房不予办理贷款，个人住房贷款的贷款期限和房龄之和要小于40年，60万元以下的房产不办理贷款。

　　二手房贷款可能更加严格

　　尽管更详细的二手房贷款细则没有出台，可能要在今后的购房实践中逐步总结。但我们根据各方面信息，总结了新政策出台前的一些老公房，即所谓房龄较长的二手房的放贷原则，可供参考。几乎可以肯定的是，今后的贷款政策只会在此基础上更加严格。

银行名称	房屋条件	竣工日期及贷款成数
中国银行	房价内环线大于等于50万元 内外环间大于等于40万元 外环以内大于等于30万元	竣工期限1999年（含）以后，中国公民小于等于80%，外籍人士最高70% 竣工期限1996年到1999年之间的，除高档别墅外最高70% 竣工期限1994年到1996年，一般为60%，最高65% 竣工期限1989年到1994年，最高50% 竣工期限1984年到1989年，最高40% 贷款期限与房龄之和不超过30年
建设银行	房价大于33。3万元，不小于40平方米	1981年以后的房子 1981到1990年，贷款额小于60%，只对本地居民放贷 1991到1998年间，贷款不超过65% 1999年以后，贷款不超过70%
上海银行	房价大于60万元，面积大于40平方米	1990年以后，不超过70%，最高20年，外地户口相应降低1成
农业银行	房价大于50万	1990年以后，不超过70%。外地户口不超过60%
交通银行	大于50平方米	外环线外不贷（交易热点地区除外），年限和房龄不超过30年
浦东发展银行	无	房龄8年以内提供服务
中信实业银行	无	10年以内房龄，售后公房不贷，单笔贷款额需高于30万元，六成以内，贷款年限不超过10年
工商银行	无	个人住房贷款（组合或纯商）/房屋买卖总价≤70% 购买第三套以上住宅≤60% 房龄+贷款期限≤25年(房屋单价小于4000元受此条件限制，无房龄产证当作15年计算)