政策调控令公寓投资暴利时代终结

　　近来，小户型公寓逐渐受到众家房地产开发商的重视，成了购房投资者青睐的宠儿。但近半年来，两次金融政策的调整却使一些有意投资小户型公寓的市民望而却步。金融存贷款基准利率上调、房价上涨过快、地区房贷首付提高一成……有关专家指出，金融政策的变化将使中低档房的销售在短期内受到影响。

　　原本如火如荼，随着相关房贷金融政策的改变，小户型公寓投资能否渐成鸡肋？

　　市民：看法不一

　　基准利率的上调，房贷首付的浮动是否压制了百姓的购房热情？并非如此。中国人民银行日前公布了今年一季度全国城镇储户问卷调查的结果，百姓购房热情仍旧高涨，银行借款未因2004年10月末的加息而降低。

　　问卷调查是于2月中下旬在全国50个大中小城市进行的。调查结果显示，有22%的居民准备在未来3个月购买住房，较上季提高0.8个百分点，较去年同期提高0.6个百分点，其中房产投资占有很大比例。

　　记者在采访中了解到，仍旧有六成以上市民看好小户型公寓投资。购房者钱先生认为，小户型公寓最独到的优势是精装修、面积小，适合上班不久的年轻一族。表面上分析，其特点更像过渡产品，但从整个房产市场的发展来看，小户型极具市场潜力。在国外，住房投资如同股票、基金、国债一样，被视为一种极为普遍的个人理财产品。但是，在中国，住宅投资还处于起步阶段，相关政策做出调整也属正常。沈阳购房首付究竟能否涨到30%还是一个未知数，而且目前沈城的很多物业设施较好的楼盘其首付已近30%。从大范围来看，此次政策变化对沈城楼市的影响有限。即便政策影响部分购房投资收益，也仍旧在投资者能够保证收益的范围内浮动。

　　与此同时，还有部分市民持有相反的观点。公务员董小姐表示，目前房贷相关政策变化频繁，虽然小户型公寓投资前景广阔，但是贷款购房所受限制毕竟较多，其投资回报率也将随着相关金融政策的变化而变化，所以，从目前情况来看，仍需理性对待，不宜马上投资。

　　政策：购房投资腹背受敌

　　2004年10月29日，央行上调金融机构存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%；2005年3月17日，央行调整个人住房贷款优惠利率，将其提高0.2%，与此同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。接连两次房贷金融政策的变化，使很多房产投资者始料未及的同时，也令部分投资者对小户型公寓的投资收益产生了怀疑。

　　据了解，房产置业投资无外乎一次性付款和借助银行贷款两种方式，前种方式受房产金融政策变化影响较小(通货膨胀因素忽略不计)，而借助银行贷款方式投资则会受到金融政策因素影响。按照业内较为普遍的投资回报率的公式来计算，购入再出租的投资回报率为月租金×12(个月)/购入价，计算购入再售出的投资回报率为(售出价-购入价)/购入价，那么，在月租金和售出价不变的情况下，采用银行贷款方式进行投资，在银行利率调整后，房屋投资购入价格提高，投资回报率自然随之降低。而首付的提高，则抬高了贷款买房门槛，无形当中也使有意投资的购房者在“门”外徘徊。

　　市场：正面对巨大压力

　　房产租赁市场近几年来一度回暖，但是由于房地产买卖价格的大幅上涨，租赁回报受到极大挤压。无论从目前房地产买卖价格与租赁价格来看，还是从近几年市场巨大的供应量来看，长期投资都面临着相当大的市场压力。

　　房地产开发的火爆形势大大稀释了房地产市场的实际需求，而自住需求受房地产价格的压制，很难在短期内大量聚集，爆炸性住宅需求在近期内只能依靠城市拆迁形成。

　　银行风险控制意识加强，政府也加强了对房产投机的抑制，房地产投资成本和风险压力骤然加大，使短平快的投机时代一去不复返了。

　　以吸引投资为主导的物业在沈阳已初具规模，这一类型物业对市场的反应极为灵敏，在购买时要慎重对待。

　　根据普遍的规律，开发商在项目前期运作中，将后期规划成本提前投入，势必抬高公寓项目的入市门槛。在沈阳目前“以成本决定价格、以市场决定利润”的状态下，中心地段、规划好、配套全、设计到位的公寓产品同样可能意味着投资的高起点。

　　价格：走势尚不清晰

　　据一家楼盘的销售经理表示，无论是存贷款利率的上调还是房贷首付的提高，都是政府对房地产市场进行宏观调控，挤压房地产泡沫产生的重要手段。不同时期根据不同的市场变化会有不同的政策出台。

　　政府投资型需求政策变动的不确定性，将会增加投资小户型公寓的风险。比如今年，房贷政策在投资性需求方面就带有明显抑制意图，中低档市场对此新政策必然会有更多预期，可能在今年内截留部分需求。同时银行缩紧银根，对小户型为主的产品也会格外谨慎。

　　即使没有政策及利率因素的影响，市场上其他有投资价值的商品或虚拟资本的价格变动，或多或少的都会影响到消费者对小户型公寓的投资热情。当所投资的某种商品或货币市场渐趋饱和时，这部分投资将可能会转向小户型市场。投资数量一旦增加，小户型租价就会下降，消费者对小户型的投资需求也会逐渐下降，其价格也自然会有一定比例的回落。另一方面，出于对未来沈阳市流动人口需求的乐观预期，小户型住宅的投资型需求将会有惯性上涨，虽然这种上涨的幅度应谨慎估计，但对其价格也会有一定影响。

　　投资观点

　　1、以租养贷是最佳投资

　　投资为的是回报，选择投资项目也必须首先考量回报。有个据说是国际通行的标准：如果一项物业12年的收益大于或者等于房价，就算是物有所值。如果一次考量，目前总家在20万元的房子每月物业收益须在1400元，这一标准目前在沈阳市的租赁市场中恐怕难以达到。而且专家也指出，这种计算方式实际上“过于保守”，在收益中没有计算物业本身的升值。以沈阳目前许多项目的实际情况而言，一期开盘价格到二期多会有400—700元的增长，而且只有一年的时间。

　　有两个例子，一是在杭州、广州包括上海，房产投资回报依靠租金的已经越来越少，已经被认为是“养老型的投资观念”。沈阳人做公寓投资，往往考虑“今后能租多少钱？”但是在许多南方城市，人们考虑的是“今后能涨多少钱？”租金收益，一月1000，一年也不过12000；物业收益，每平方米500元，50平方米就是25000。投资回报在哪里？还不是一目了然。

　　2、钱放银行不如去买房

　　有位从业多年的房地产经纪说，如果一套房子的租金能足够还银行的贷款利息，那就是最好的投资机会了：有人给你白养一套房子，你还赚这房子物业升值的“大头”，那还不够合适的吗？他这一问，倒是把记者也问糊涂了，沈阳是老工业基地，冲着这个背景就知道，沈阳人习惯了挣着工资、攒着存折的理财方式。投资一来，用钱生钱的算盘还真需要好好拨一拨。

　　听说在上海连老太太也知道买房子收租金，在家做个轻轻松松的“富婆婆”。一套房子月租800元，三套就是2400元，在沈阳也算上中等收入了，何况还有实实在在的房产，这个经济账大家都会算。问题的关键是，通过近两年的市场流通，二手房尤其是二手房中的小户型，价格直逼新房。另一方面，如果要综合考量房子的升值能力，如今新盖起来的“公寓”，又有精装修，又有全物业，只要沈阳经济不断走好，何愁没有回报。

　　3、终结暴利投资更理性

　　投资有风险，入市须谨慎，这是股市中的至理名言，在楼市中同样如此。上海的房价从几年前的三四千，涨到现在的一万多，这是市场经济的规律，是需要多种外部因素共同促成的繁荣。沈阳楼市中关于投资的种种分析还只能停留在“理论”的基础上，并没有形成“有据可依”的现实阶段。但是从许多迹象可以看出，市场走向成熟的日子也就是终结“暴利”的时候，国外的市场发展经验也时时印证着这一点。房地产投资风险小但是也有风险；房地产投资也是比眼光，看谁对项目和地段的预测准。房地产投资本就不是一年两年的事情，投资者的眼光需要着重在未来10年甚至更长的时间里。

　　最后一句话，投资不是“金饭碗”，但是有潜力的地段、优质的物业服务、合理的开发规模和项目配套、开发商的品牌资源，这绝对是投资安全的“四大金刚”。这叫做，宁愿多花一些路费去买一个“金娃娃”，也不要去买一剂代价不菲的“后悔药”