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专家建议 提前还款应选等额本金法


http://finance.sina.com.cn 2005年03月28日 11:24 新快报

  今年3月17日,央行突然宣布调整商业银行个人住房贷款政策,由过去的优惠利率改为按同期的商业贷款利率。日前广东各商业银行均已明确,对市民第一次置业购房执行央行规定贷款利率下限即基准利率的0.9倍,对第二次置业、商铺、商档住宅等实行基准利率6.12%。

  以二十年期等额本息还款为例,其贷款利率分别是5.508%及6.12%,两者相差0.612%,
即每万元贷款利息支出相差3.51元,若市民第二次购房向银行贷款50万元,则其每月利息要多支175.5元。广州工行理财专家表示,在新的房贷政策下,已二次置业的市民应尽量提前还贷,减少加息周期的风险。

  二次置业应及时还贷

  昨日,合富地产陈先生忧虑地对记者表示,他目前供了三套住房贷款总额100万元,若按目前各银行的利率政策,其第二、第三套住房则要按基准利率6.12%计息,由于其第二、三套住房贷款额高达80万元,为此,他明年将多付利息280.8元。

  陈先生透露,所幸的是,他三套住房的贷款分属三家银行,现时各银行只对在本行二次置业市民的第二套住房实行基准利率,由于目前个人信用体系还没有建立,加上上述政策明年1月1日才实施,今年内影响不大。

  广州工行理财专家李先生表示,随着个人信用体系的建立,明年银行肯定会对二次置业及商铺等实行基准利率。李先生认为,近期国家调控房地产市场政策不断,如将出台物业税等,今年房价有回调的压力;另外,日前广州市明确房改房上市不再需要单位同意,将会间接刺激二手市场的成交,二手房的房价有下调趋势。因此,市民二次置业投资房产,应首先考虑自己的经济能力,若已贷款购房进行投资,如二次购房的市民,应及时提前还贷。

  提前还款应选等额本金还款法

  李先生建议,目前我国已步入加息周期,周小川表示今年第四季加息的可能性较大,目前市民以贷款购房进行投资风险较大。“陈先生应在今年出售第二、三套住房中的一套,提前还贷,若有余钱,则再考虑部分提前还贷。”

  广州农行有关人士提醒,按现时规定,部分提前还贷只能一年一次。最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。在贷款时间相同的条件下,等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此,如打算提前还款,最好选择等额本金还款法。

  以陈先生第二、三套住房均贷款40万元为例,若其出售了第三套住房取得的款项提前全部还贷后,若有余款或积蓄10万元,陈先生则可选择等额本金还款法,提前部分归还第二套住房的贷款。在相同贷款本金的情况下,陈先生明年每月利息支出只较今年多105.3元。

  同时,由于陈先生已还款50万元,明年其第一套住房贷款20万元将按5.508%计息,第二套住房贷款30万元按6.12%计息,则明年每月还款支出只有3546.78元,较今年三套住房每月还款支出6772元,少3225元。“若陈先生第三套住房的租金收入低于3000元,则应及时出售第三套住房提前还款。”李先生表示。

  记者 叶志明


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