提前还款有5种选择

　　个人房贷利率的上调是最近上海市民与投资者最为关心的话题之一。该政策出台后，不少读者致电本报，咨询应不应该提前还贷？银行的理财专家认为，提前还款要因人而异，视具体情况分析。

　　5.51%利率不必太急还账

　　据专家介绍，提前还贷究竟划不划得来，除了持币者的现金是否是“闲钱”是需要考虑的因素之外，银行最终的房贷执行利率也是需要考虑的重要条件。一般来说，如果同期的存款收益要小于还贷支出的时候，才可以考虑提前还贷；反之就真的没有必要提前还款。

　　以贷款10年期10万元为例，如果银行执行5.51%的房贷利率的话，十年之后总共要向银行偿还130291元；但如果将这10万元存入五年定期储蓄的话，五年后的本息收入(税后)共为114400,而此后再次办理续存业务，到第十年时本息收入共为130873.6元，略高于贷款支出，因此不必急于还款。此外，如果申请30万元20年的业务，到期后本息支出共为495685.6元，而将30万连存六次五年定期的话，其收益为513836.98,还完贷款后还赚了1万多元。

　　6.12%可能会产生利息损失

　　无论是原来执行的5.31%还是调整后可能会执行的5.51%的房贷利率，都是央行与各家商业银行开出的优惠利率，但如果各家银行要执行6.12%的利率的话，10万元10年期与30万元20年期的还款总额将分别为133948.89元和520827.21元，将比同期银行多次续存的利息收益要高，因此提前还贷应该是比较划算的。但专家提醒，除了利率水平外，还要考虑物价波动状况、通货膨胀情况等多种因素。

　　根据央行的政策，正在还贷的客户，银行要到明年1月1日才开始执行新利率。现在距年末还有9个月，还可以考虑不妨先按兵不动，看看行情再说。

　　多数银行都规定，贷款头一年内提前还贷要支付手续费；也有银行规定，提前还贷一年只能一次。因此与其“零敲碎打”，不如将资金积累到比较高的数额，争取少跑几次银行，节省更多的利息。

　　另外需要注意的是，贷款者到银行提前还贷一般都需要预约，而以年末为预约高峰。因此，如果打算还贷，应尽量提前跟银行约好时间，免得未能及时办理手续，错过了时间节点，多付利息。

　　总的来看，到目前为止，投资者还有考虑“是否要提前还贷”的余地。现在市场人士都达成了这样一个共识：这次调整房贷利率可能只是央行一系列调控措施的“前奏”，后续仍然可能出台更为紧缩的货币调控政策，比如进一步加息。

　　因此，面对加息预期，贷款买房者应该做好准备，不要把资金大规模投入长期项目中，保持还贷的灵活性。此外，还要注意自己的信用记录，及时还款，免得遭遇“罚息”。

　　选择合适的提前还款方式？

　　如果贷款者在考虑了各项因素后，还是决定要提前还款。还需要考虑的一个问题是，采用哪种提前还款的方式。按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。据了解，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。

　　第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。选择这样的方式，剩余的利息都可以不还，但已付的利息不退。一般而言，选择这样的方式，需要购房者实力够强，一次性能拿出几十万的闲钱。

　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这样的方式，节省利息较多。提前把利息还完，也可以尽量减少因为今后再加息带来的风险。

　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这种方式可以减小月供负担，但节省程度低于第二种。

　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这种方式，节省利息和加息预期两者兼顾。

　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。专家认为，这种方式月供增加，减少部分利息，但相对不合算。适合购房者是固定收入增加，但是手头上并没有积蓄的情况。