央行调整利率后 还贷增幅有多少

　　3月17日起，央行将调整商业银行自营性个人住房贷款政策。在央行调整利率的几天后，各家银行正在根据各行的实际情况认真研究制定相应的实施细则。其中中国工商银行等已调整并公布了其利率的标准，对首次置业者将实行下限贷款优惠利率标准。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限将按“央行基准利率6.12%的0.9倍”即5.51%执行，而对于购买高档住房和第二套以上住房的贷款人，将按照6.12%的基准利率执行。该行还同时将购买高档住房、第二套以上住房的首付比例适当提高。

　　在这次调整利率后，许多购房人最为关心的是调整利率前后还款额会有多大增幅？实行低贷款优惠利率和最高贷款利率每月还款额会差多少？本报采访了有关专家为实行等额本息还款、按等额本金还款和按照公积金贷款方式的购房人做了实例分析。

　　实行等额本息还款方式购买房屋的实例：

　　王先生于2004年12月购买了一套房屋，其总价为50万元，贷款期限为20年，首付20%，采取的是等额本息还款方式，按照2004年10月29日央行调整的利率计算，20年贷款利率为5.31%，由于王先生贷款额为40万元，所以王先生每月的还款额为2708.8元。其还款总额为650112.45元，支付的总利息额为250112.45元。

　　假设1：按照央行新的贷款利率，王先生将从2006年1月1日起开始执行新的贷款利率，假设王先生购买的是第一套住房，那么其贷款利率执行下限利率5.51%，其每月的还款额将为2753.81元，还款总额为660914.14元，其支付的利息总额为260914.14元。

　　那么，王先生每月的还款额比利率调整前要多支付45元，总还款额要比原来多支付10801.69元。

　　假设2：假设王先生购买的是第二套住房，按照新的贷款政策，王先生将按照新贷款利率的高限即6.12%执行，那么王先生每月的还款额为2893.48元，还款总额为694436.28元，支付利息总额为294436.28元。

　　从上我们可以得出，王先生比原来的每月还款额多了184.68元，总还款额比原来要多支付44323.83元。

　　另外我们也可以得出，如果王先生购买第一套房屋和购买第二套房屋时，按照新贷款利率，两者每月还款额相差139.68元，总贷款额要比低贷款利率的总额要多33522.14元。

　　《房产资讯》：大钟寺国际广场就在北三环。

　　焦青：符合整个商业大的布局非常重要，除此之外，大钟寺国际广场的地段优势是无法比拟的。交通，除了三环，还有地铁13号线穿过项目；商圈的商气人气早已成熟，东边有蓝景丽家、明光家居城、西边有当代、双安，南北还有金五星市场，而项目的前身更是被喻为“北京市菜篮子”的大钟寺农副产品批发市场；而海淀区大量高收入人群的聚集，更是为项目提供了客源保障。叫响“第四代商业模式”

　　《房产资讯》：我注意到，大钟寺项目的案名可算是几易其稿，从最开始的“物流港”到“商业广场”再到“国际广场”。案名的更替是否意味着中坤在项目定位上的不断调整？

　　焦青：大钟寺项目已运作多年，定位的确在不断的调整中。商业业态一般是10到15年就更换一代，百货大楼被MALL代替，后来MALL又被社区商业代替，回归到方便、人性化上来了。特别在欧洲，MALL实际上是一种逐渐退出的业态，可以说单纯购物的业态已越来越没落了。大钟寺项目就力争开创一种新的商业模式，我们将其称为“第四代商业模式”。

　　《房产资讯》：第四代将在哪些方面实现超越呢？

　　焦青：在建筑模式上就能体现出来。我们回避全封闭的购物空间，而强调建筑的通透性，加强人与外界自然的交流。在商业布局上，也要做到有疏有密，有张有弛，强调文化因素的融入。

　　我们要把购物、餐饮、休闲、娱乐等诸多功能都聚集在一起，同第三代的MALL相比，“第四代”并不把购物作为最重要的功能，而要加大餐饮娱乐休闲的比例。据测算，在第三代商业中，购物面积所占比例不会低于50%，而大钟寺国际广场将按照第四代商业模式的要求，提升项目的娱乐休闲功能，使整个项目更加个性化、人性化和人文化。争取少卖多持有

　　《房产资讯》：我听说，大钟寺项目目前已经吸引像迪卡侬、万客隆、麦德龙、家乐福等这样的国际零售业巨头前来洽谈入驻。

　　焦青：的确。目前已签约的有国际著名体育器材供应商迪卡侬。另外多家主力店也在积极接洽。现在的实际情况是，由于要进来的太多，我们谈判的一项重要内容是控制他们的规模。

　　《房产资讯》：招商如此火爆，中坤将保留多少面积自己持有呢？

　　焦青：我们并没有明确一个数字，但努力的方向是多持有，少销售。

　　《房产资讯》：为什么不只租不售？

　　焦青：整个项目35万平方米，投入大致在30个亿，我们必须考虑资金回笼问题。只租不卖并不现实，但我们的确看好项目未来的增值潜力，所以也想做房东，日后的租金收益将为我们带来稳定的现金流。首席记者张晓莉利率调整后，消费者最关心的还是房贷还款增幅到底有多少。首席摄影记者吴宁／摄