多位专家建议 市民买房要从长计议

　　有关调息政策公布以来，不断有持币待购者询问：现在买房行不行，要不要再等一等？记者采访几位专业人士，多数人善意提醒：宜从长计议。

　　银行人士：要有清醒认识

　　农业银行顾海萍认为：去年9月，5年以上购房贷款利率从5.04%调至5.31%，增加0.27 个百分点。现继续上调0.2个百分点，总计已有0.47个百分点。算一笔账，以一套100万元房子为例，目前最高首付3成，其余70万元贷款分20年归还。若以等额还款方式，5.31%利率每月还款4734.72元；若以标准利率6.12%还款的话，每月还款5057.25元，每月增加322.53元。如果同去年9月前相比，每月增加约430元。再加上这次公积金利率上调0.18个百分点后到4.41%的话，月还款还要增加。这笔钱对普通市民来说还是有不小压力的。另外，政府部门称此次利率调整只是房地产市场“调控链中一个环节”，未来市场进入门槛“还将提高”。

　　理财师：因人而异选择方案

　　部分理财专业人士对已贷款买房的市民作出以下提示：按照个人购房贷款利率“逐渐调整”的原则，最近一次新利率将从2006年1月1日起实施，目前尚有大半年缓冲期。那么，已贷款者可测算一下自己目前的收入，再算一下已买的房子到2006年初将得到的收益，是否承担得起0.2%或者再多一点的上调利率？若感到吃紧的话，可尽快选择部分或全部提前还款办法。同时注意，部分提前还款规定一年一次，因此在此基础上再要有个精确的计算。但是如果你所买的房子未来收益率估计能超过3%以上的话，那就不必提前还款，让钱去派你更需要的用场。

　　还有，上世纪70~80年代出生的年轻人已进入婚期，这批人已成为买房的“需求群体”。对此能否转换一下思路，改“只买不租”为“先租后买”的方式，先静观一段时期，之后再根据形势变化选择合适的买房方案。要知道，等到一批投机炒房者歇手之后，再进入市场买房的机会还是有的。

　　专家：注意未来利率风险

　　经济学专家易宪容提醒，不要过于顾虑近期市场的利率调整，因为近两次调整相对还是比较温和的。正因为两次都是小幅调整，因此大部分人还是把此事看得很淡。但是作为一个信号，购房者一定要考虑得更远。因此购房者近期抓紧时间多了解这个方面的知识和态势是必需的。

　　目前市场上无论是信贷利率(一般在12%以上)，还是现金投资回报利率(一种平均投资回报利率，一般在10%以上)都是很正常的。个贷利率尽管再调整，但相比上述两种利率还是十分低的，因此个贷利率调整是理所当然之事。如果一旦利率放松管制，利率市场化程度不断提高，那么市民买房负担还会加重，这一点不得不考虑进去。

　　教授：保障体系会完善

　　交通大学教授胡昊等部分专家认为：对于中低收入家庭来说，现在随大流“跟风”不太明智，要知道，此次利率调控最终目标是平抑房价。随着调控手段不断加强，不久房价涨幅一定会平缓下来，这时再选择时机购买也不晚。

　　另外值得关注的是，对于一大批中低收入家庭的购房需求，政府部门决不会袖手旁观。今年开始，上海一个全新的住房保障体系正在逐步建立起来。

　　首先是进一步扩大廉租房租赁范围，2004年受益面已经从原计划的1.35万户扩大到1.8万户。重大工程配套商品房早在2003年就已启动，今年可能开建800到1000万平方米配套房。听说还有一种既控制地价又控制房价的“双控房”正在各个区规划和开建。这类房子所处地段并不差，价格处在配套房和市场价房之间，说明社会多层次住房保障体系在不断完善。

　　如果由于宏观调控使得开发商不再盲目开发高档房，那么市场商品房供应结构将进一步得到改善，相信不久的将来可供中低收入家庭选择的房子会越来越多。

　　本报记者 葛颂茂