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如果你买别墅不是自己住，想出租，而且想租给外国人挣美元的话，我建议——不要买新别墅。
文/张配
投资房产，想靠收租金“一劳永逸”地过上幸福生活，光有钱和胆子还不够，必须还
要做到知己知彼。
5年前，特别是10年前，租房子给老外赚美元相对很容易。因为那时候都是公司出面为外籍员工们找房。对于成本的控制，就不会像个人买房那样的重视；加之那时落户中国的跨国公司里的外籍员工，人数又很多，一家大公司可以达到二三十人以上，而市场上可供选择的社区屈指可数。
其实那些大公司也在计算，根据北京地区房地产市场长期预测趋势，如果公司要长期扎根中国，要在中国运行几十年，外籍员工也不可能短时间就撤离中国。如果租房，可能一租就是十几年，即使说这名员工很可能只待了5年就回国了，但还会有新的外籍员工过来。
那么公司就会在长期租房和买房之间做一个净现值分析，分析后发现：在北京高档用房市场，当租金比较高的情况下，平均大约7年左右时间，所付租金就可以购买一套同级别的房产了。这种情况下，长期租房显然不如一次性购买。但有的公司仍坚持采用长期租房的做法，因为购置房产会造成初始投资过大。
那时选房的第一关注点并不是价格，而是房屋质量。但这几年发生了一个巨大的变化，大部分跨国公司已经完成了本土化过程，外籍员工越来越少。公司对于房屋的补贴形式变了，公司已经不直接出面给员工租房了，而是折合成现金补发给个人，让他们自己到市场上去选择。这就导致了老外们选房的第一关注点发生了变化：价格上升为首要因素。因此，现在价格中档的房子最受欢迎。
还有一个重要的因素必须考虑——美国、欧洲和亚洲公司的外籍员工，他们选房的口味各不相同：欧美员工第一要求是住房面积要大，喜欢郊外的别墅；亚洲尤其韩国和日本的员工重视社区的聚集度，愿意去本国人聚集的地方，而且他们所选房子的面积相对较小。包括新加坡， 日本，香港、台湾公司员工，他们都比较偏爱高层建筑，比如高层豪华公寓，而这些公寓主要集中在市中心区，周边超市众多，符合亚洲人天天购物的生活习惯。另外，因为欧美文化语言文字差异较大，欧美籍的老外们都非常重视房产周围是否有国际学校，这也是他们选择房产位置的重要因素。而相对来说，日，韩，新加坡及港台地区的人士，他们的子女进入中国的学校的障碍较小，所以对国际学校的要求就较低。
对于物业管理方面，相比于中国人，老外对于物业管理非常重视，一旦他们选中好了一处楼盘，便希望能找到一个比较知名的物业管理公司。他们认为：物业管理费是房产价值的一个组成部分，尤其对社区的会所很重视，不仅是其有服务功能，而且会所还是重要的社交场所，这尤其符合欧美人士的生活习惯。
还有，老外对于楼盘的口碑非常重视。因为相比于中国人，老外选楼信息比较窄，我们可以从杂志、报纸、中介公司等等很多地方获取楼盘资料信息，老外则不一样，他们非常看重外籍雇员之间的信息互通。外籍雇员的太太们经常有机会在一起交流，所以往往能在选房的决策上有更大的发言权。 一个社区发生了什么事，很快就能在她们之间流传开，因此外国人选中的房子，大部分位于一些相对比较成熟的社区(不一定新)。中国人选房子往往喜欢新的，尤其第一次购房时几乎不会考虑二手房。但老外买房时往往会这样考虑：我要找一处经过一段时间运营和检验的、有稳定质量保证的，有很好的社区环境，最好外籍人士聚集度高的。
老外，尤其是欧美人有一个特点：不愿意进入一个纯中国人的社区选房。北京现在有很多新的别墅，比如北京西边、南边很多新的别墅，他们并不愿意去，纯外籍人士购买的很少，北京老外购别墅基本上都集中在京顺路上，像传统的几个别墅区：裕京、丽京、香江、泉发。
这里的别墅虽然有些旧，但物业管理很成熟，而且这里拥有国际学校。
如果你买别墅的目的不是自己住，想出租，而且想租给外国人挣美元的话，我建议——你不要买新别墅， 找一个成熟的社区进行二手房投资值得考虑。 现在像裕京、丽京、香江等社区，只要有二手别墅上市，很快就能成交，也就是说该项资产的流动行很好，这也是国际上判断房产价值的一个重要因素 。还有一点必须提醒你：真正愿意出钱给外籍员工买别墅住的跨国公司不多，而且大部分集中在欧美公司，一般亚洲公司不会，至少我没有见到。所以在北京上以个人名义买别墅的还是以港台地区的人士为最多， 但相对于投资市中心区的公寓，买别墅的毕竟还是占少数。
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