根据所需不同 选准1个下金蛋的商铺难

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　　据不完全统计，目前北京在建和即将兴建的一定规模商业街项目就达70～80个，其密集程度令业内外咋舌，尤其东部区域表现最为突出。人们不禁质疑：在京城人民没有形成跨区域消费习惯的情形下，这些商铺的商业价值还有多高？

　　曾听一位业内人士“擅自”妄下论断：北京的商铺1／3将被淘汰，还有1／3将在边缘垂死挣扎。原因除了各区域商业面积开发过度，除了商铺产权分散后难以聚集人气、保证品 质，达不到预期规划外，另一重要因素是盲目开发的后果导致这些商铺很难为商家所用。

　　如何不让城市的建筑垃圾“堆积如山”，如何保证投资者和经营者的利益？最近举行的“2004中国商业地产招商论坛”上商家们提出的要求，对于那些正在进行商铺建设的开发商、对于那些刚从住宅投资转向商铺投资的买家，可谓不可不听。

　　最近，“2004中国商业地产招商论坛”上，中国连锁经营协会秘书长裴亮表示，中国连锁百强从2001到2003年店铺数量呈现出的快速增长势头，对国内的地产开发商意味着商铺成为一种直接的需求。一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度，扩大规模作为企业发展的首要战略目标。

　　但中国商业地产开发商对国内外商家所需商铺缺乏足够的了解和认识，阻碍了各大商家在中国的发展，也加大了商业地产项目招商困难所带来的开发风险。

　　据有关资料显示，2003年以来，零售企业的扩张速度，特别是在店铺的增长方面有所下降。2001～2002年，国内零售企业的增长速度达到了56%，而到了2002年，增长速度为29%。虽然企业开店数量不断的增加，但从开店数量的增长速度看，略有下降。因此，商铺满足商家需求成为亟待解决的问题。

　　新开发商铺不切实际

　　有业内人士认为，目前的商业项目招商工作难以进行，有的项目搁置了两年，甚至还有七八年没有招商的，就是因为开发商在当初设想的时候，是按自己的思路去设想，而不是按照市场需求。

　　青鸟瑜珈代表高光勃表示，与一些楼盘的接触中发现，无论会所还是商业街、底商，很多商铺都已经精装修过的，要改变这些精装修，就要打掉重新做，工程很大，价格也不会合适。如果商业楼盘一开始就与商家有合作，会非常容易地跟商家要求紧密结合。

　　星巴克开发经理李飞也持相同观点，他表示由于星巴克对开店地点周边的环境、建筑设施、交通是否便利、客流量等因素都有严格的要求，他建议商业地产开发商在对周边的情况、整个地点将来的发展状况进行可行性分析后再进行招商，而且也要对未来可能出现或将要出现的劣势要有所考虑” 。

　　星期五餐厅谭京萌也表示，商家选址最关键是客流量，而且是目标客户的客流量，开发商事先应对市场上的客户有一个深入的了解，还有配套设施的问题，车位要求等都非常重要。

　　各商家所需商铺不尽相同

　　按照与会商家的介绍，瑜珈要求天花板上不能有灯光，因为做瑜珈是躺着，另外不能有空调，不能有任何的风进来，还有老师能够控制灯光和音响等其他要求。

　　星期五餐厅

　　星期五餐厅店址要求能够有600～700平米面积的店面，层高3.5米以上，100平米的辅助面积，可以是在地下，200千瓦的供电容量，全天的空调，独立的出入前后通道，能够有15～50的停车位，有树立店标、广告牌、门头标牌的地方。

　　亚汇广场

　　亚汇广场的快餐店面积一般在500～800平米，最好是一层，座席数在200多个，如果是美食广场的话，最大面积可接近3000平米，席位数是600多。

　　星巴克

　　适合于开在什么位置，在一个城区需要开几家店，星巴克都会提前做一个良好的规划。星巴克首选产权统一的商业建筑，在开业以后，乃至于开业前期有一个整体的推广活动，面积为150～400平米之间，整体出租展示面要尽可能大，多为首层临街的位置，有展示的效果，方便顾客进出。

　　迪卡侬

　　迪卡侬的标准商场面积应达到8000～12000平方米，对于一些特色商场，销售面积则有可能就做出一些调整，相应会小些。建筑层高不能低于5米，建筑间距不得小于8米，对外部的占地也有一些要求。

　　电影院

　　威秀投资董事长杨锡文表示，邻里中心型的电影院最适合中国市场，因为在澳洲做电影院的先决条件，就是周围五公里，人口只要5万人，就可以开一个电影院，在国内，十分钟行程内就差不多有5万人。目前市场空间不小。这一物业形态不需要面积很大，有2500平方米地就足够了，上面是电影院，可以有四个到六个厅，中间两三层都是小型的购物、娱乐，小型娱乐性店铺带来的效益会非常强。市场上现在有很多大型的商业物业，一下子就是几十万平方米，听了会流汗，不晓得这些商铺该怎样填满，怎样经营。

　　另外，青鸟瑜珈店面则250～300平方米就可以了。必胜客的店面希望是在450～500平米，原则上位置选择是在这个城市最热闹的商业街上，对建筑物的形象都有一些要求。