盘活手中二手房 专家教你四种理财方式

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　　余美英

　　卖旧买新、押旧买新、租旧养新、转按揭买新，介绍四种理财方式

　　据“我爱我家”等北京从事二手房交易的中介机构统计，“十一”黄金周前来买卖二手房的人群比往年多了50%，成交率比往年提升5%。为帮助更多的朋友从投资理财的角度来“ 盘活”手中的二手房，本版特邀请有关专家对读者比较关注的问题进行了探讨。

　　二手房理财有哪些方式？

　　据一些二手房经纪公司介绍，目前“二手房”的概念已经有所变化。不仅指已购公房，还包括二手商品房、二手别墅、二手公寓、二手经济适用住房等。二手房理财主要有以下两种形式：

　　一是“盘活”：把二手房通过租赁或买卖的方式以卖旧买新、押旧买新、租旧养新、转按揭买新等形式“盘活”。二是“投资”：即投资二手房通过出租或转卖的方式获取经济收益。据“我爱我家”的有关人员介绍，以上方式适用于手中已经有一套或一套以上房产的人群。

　　如何“盘活”手中二手房？

　　1、卖旧买新可以用卖旧房的房款，来支付新房的部分房款以及装修费，经济条件不是很宽裕的人通常可以采取这种方式，但前提是你必须能承担新房与旧房的房价之差。可以有两种选择操作方案：一是，如果你不居住在准备出售的旧房内，就可以先卖掉旧房，拿到钱后慢慢地挑选新房、购买新房；二是，如果你只有旧房一处住所，“我爱我家”可以免佣金为你提供周转住房，而你只需支付房租就可以解决卖掉旧房和入住新房之间的居住问题。

　　2、押旧买新如果既不想丧失原房屋的产权，又没有足够的新房首付款，但有较强的月供能力，还可以通过“我爱我家”将房子抵押给银行获得一笔短期贷款，再用这笔贷款来支付新房首付。住进新房后，只要偿还新房按揭贷款就可以了，而旧房出租的租金可以用来偿还一部分短期抵押消费贷款。

　　3、租旧养新如果不愿丧失原房屋的产权，并且有足够的首付，但月供能力不足，可住进新房后把旧房子出租，用租金来偿还(全部或部分)新房的按揭贷款———月供。

　　4、转按揭买新如果房屋是通过银行贷款购买的，目前仍处在按揭还款中，但是由于种种原因想要出售；而买家客户恰恰也需要通过银行贷款来购房，“我爱我家”等中介公司都能提供“转按揭买新”业务能够帮您达成心愿。

　　投资二手房如何能稳赚？

　　资料显示：二手民宅市场呈现需求旺盛的火爆局面，市场整体表现为严重的供不应求状况，平均供求比例约为1：5左右。现阶段的北京二手民宅的平均售价约在3210元/平方米左右，而同期商品房预售均价则为6167元/平方米。二环内的老城区以及CBD、亚运村、中关村、燕莎等热点区域的房价较高，二手民宅的平均售价约在4500元-5800元/平方米左右不等，而同期同地段一手商品房均价，则大约在6000元/平方米-10000元/平方米左右。

　　但是，投资二手房回报率如何？长线投资、买来出租和短线投资、买后转手，哪一种方式能稳赚不赔？下面我们来分析比较一下。

　　买房用于出租的长线投资方式：据统计，北京常住外来人口约300万左右，有大约250万人需要通过租房解决居住问题，加上北京本地约50万租房者，北京的租房大军约300万人左右。这其中将近80%的人选择普通民宅租赁。

　　一般情况下，普通住宅的投资回报率约在6%-8%左右，资金回收周期约为12至16年，而且随着北京不断加快发展的步伐，房屋的租赁需求会变得越来越大，租金价格也会随之提高，整体是一个稳中有升的态势。

　　普通租赁中尤以一居室最受承租人欢迎，其租金集中范围为1200元至1600元，主要为解决基本居住问题，需求人群多为28岁以下年轻人。二居室的租金范围为1600元至2500元不等。地段是租金高低的主要决定因素，但房屋的装修情况和屋内配套设施是否齐全也会对租价造成影响，一般承租人都愿意选择那些带简单装修，家电配置(如彩电、冰箱、空调、热水器等)较为齐全的房屋。

　　最值钱的二手房区域在哪里？

　　一些中介机构的交易案例分析结果显示：朝阳和海淀两大区域作为北京市的文化、经济、高科技中心，一直以来都是北京租赁市场的主要集中区域。其中尤以CBD及其辐射区、中关村和亚运村等核心区域的租赁需求最为旺盛，二环以内的老城区及靠近地铁、高速等交通便利的地段也同样是租赁的热点区域。

　　由于承租人群多为年轻人及外地来京就业者，供不应求的状况最为明显，一居室应该是投资首选。虽然二居室的需求量也较大，但整体市场供求较为平衡。三居和多居等户型由于承租人群有限，再加上合租形式的不普及，所以整体租赁市场普遍表现为供过于求的状况。此外，如果投资者对所购房屋进行适当的装修和设施投入，租金收益也会得到相应的提高。