法官提示二手房交易风险

　　潘健 本报记者 董碧水

　　一对年轻的小夫妻，花了200多万元，购买了一套二手房，当所有房屋过户手续办好后，却发现买来的房屋附带着原房主与第三人一份20年的租约。

　　这是一桩曾在杭州闹得沸沸扬扬的房屋买卖纠纷。今天，杭州市滨江区人民法院对此案作出一审判决：房屋转让合同有效；承租人腾退房屋。

　　王某和胡某是涉案房产杭州市滨江区长河街道“锦绣江南”一套房产的所有人。2012年5月15日，该房产进行抵押登记，抵押权人为王某甲。同一天，王某、胡某通过公证，委托王某甲办理与上述房屋转让的有关事宜。

　　2012年7月初，准备结婚的梅先生、吴小姐通过一家名叫卓家房产的房产中介，与王某、胡某的委托代理人王某甲就涉案房屋签订了杭州市房屋转让 合同。合同约定涉案房屋转让实际价格(含物业维修基金)为人民币190万元整。在梅某把全部房款打入房产中介的指定账户后，2012年8月2日，该房屋的 房屋所有权证、国有土地使用证、契证全部办理完毕，登记房屋所有权人为梅先生、吴小姐。

　　满心欢喜地拿到了房产三证，收房时却发现所买房子已被前房东出租，且时间长达20年。

　　原来，2012年3月，前房东王某通过他人介绍向刘某借款，刘某提出王某、胡某将涉案房屋长期出租给刘某，双方并就此签订了房屋租赁合同，合同约定该房屋租赁期20年，房屋租金20年内不变，总租金40万元。

　　我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。所以，按照“买卖不破租赁”的法律规定，梅先生、吴小姐即使拥有该房所有权，也需待租客租赁期满后，方可获得房子的实际使用权。

　　新买的房子，要20年后才能入住？小夫妻显然无法接受这一现实，将原房主王某、胡某以及中介卓家房产告上了法庭。

　　受理本案后，杭州滨江法院两次公开开庭审理。今天，法院作出的一审判决认为，王某甲接受王某某、胡某某的委托，出售涉案房屋，梅先生、吴小姐在卓家房产中介下，与出卖方达成并签订房屋转让合同，该房屋买卖合同有效。

　　同时，法院认为，与刘某的租赁合同不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力，且建立 房屋租赁关系是刘某作为其债权实现的一种担保形式，并非双方签订租赁合同的真实意图，而该形式不是我国法律确定的担保形式，因此，刘某与王某某、胡某某签 订的租赁合同的民事法律行为，不具有租赁合同的效力。法院遂对此作出了上述判决。

　　近年来，我国房地产市场红红火火，二手房交易量也不断攀升。在二手房交易呈蓬勃发展态势的同时，其纠纷也屡创新高。据滨江区法院统计，2010年至今，受理房屋买卖合同、居间合同案235件，标的额达1.5亿元。

　　滨江区法院法官说，相对于比较成熟的新房交易，二手房交易由于房屋情况复杂、市场不规范、相关法律法规滞后等，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，相对增加了交易的风险。

　　法官提醒，作为一种特殊商品，二手房权属情况要复杂得多，包括了商品房、房改房、安居房以及经济适用房等，以及银行按揭贷款、设定抵押。另外， 还会存在有多个共有人如夫妻共有、家庭成员共有、继承人共有等情况，因此，购买二手房时，必须弄清房屋的权属情况，包括房屋权属性质、房屋权属人员数量等 等。同时，交易房屋是否在出租期内、物业费用及公用事业费用是否拖欠等，都有可能产生纠纷。

　　本报杭州2月28日电