记者 金立新

　　日前，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署当前金融促进经济发展的政策措施。会议指出，应对国际金融危机，保持经济平稳较快发展，必须认真实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步加大金融对经济发展的支持力度。要通过完善配套政策措施和创新体制机制，调动商业银行增加信贷投放的积极性，更好地发挥金融支持经济增长和促进结构调整的作用。并确定了金融促进发展的九项政策措施。其中第五条明确：创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。这一来自最高管理层的政策信号，为一直随着市场和政策徘徊的房地产信托打开了一条充满阳光的通道。

　　寻着房地产信托业务发展的轨迹，可以清楚地看到这一业务一直是在政策的夹缝中产生并生存着的。虽然坎坷，但却从未中断。

　　2003年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这份文件被业界称为121号文。文件要求，只有在主体结构封顶后，才能对购房人发放贷款；房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款。房地产自有资金的比例要达30%。这一政策曾使许多房地产商第一次感受到了政策调控的寒意。但随之，房地产信托诞生了，并很快成为信托公司主要盈利点。2005年，银监会发布“212号文”，提出了“资金比例35%”、“四证齐全”等要求，房地产信托的门槛被抬高了，房地产信托产品的发行随之迅速滑落。但不久，投资附加回购承诺等间接发放房地产贷款的方式出现了，房地产信托再次火了起来。2006年，银监会再发“54号文”，除重申212号文规定外，银监会特别要求信托公司开办房地产信贷业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款被堵，房地产信托再次迅速回落，有统计显示，“54号文”下发之后发行的房地产信托项目仅1个，一些信托公司已明确表示不再考虑新的房地产项目。但不久，利用“单一信托”开展房地产信托业务被提出，房地产信托再次绕开政策限制火了起来。2007年，随着股票市场的火爆，房地产信托稍显冷落，但在集合资金信托计划的排名中，无论是规模还是数量，也一直仅次于证券类信托产品，排在第二位；2008年，信贷政策从紧，加上股票市场走熊，房地产信托再次高涨，并成为信托公司的主要盈利点。

　　从2003年房地产信托诞生至今，房地产信托一路坎坷地走了过来，这至少说明了房地产信托是具有市场基础的。而其坎坷的原因在于，房地产信托的市场基础来源于政策对房地产行业的调控。一方面，调控为房地产信托带来了市场；另一方面，调控也使房地产信托不断遭受政策的伤害。也正因为这种两面性，围绕房地产信托，在信托公司与监管者之间也一直存在着“补充说”与“漏斗说”

　　的争论。“漏斗说”认为，房地产信托钻政策的空子，削弱了国家对房地产的调控力度；而“补充说”则认为，房地产信托在整个房地产行业的融资需求中所占份额非常小，不足以削弱国家对房地产行业的调控，相反，作为宏观政策的补充，房地产信托避免了宏观政策“一刀切”所付出的代价。

　　站在不同的位置考虑，应该说“补充说”与“漏斗说”都是有道理的。而其差异就在于市场与政策要求的不同。如今，国九条中对房地产信托投资基金的肯定无疑使信托公司获得了强大的政策支持，这为房地产信托的发展打开了巨大的空间。

　　实际上，无论房地产信托如何坎坷，信托公司在房地产信托基金中的作用是始终被监管者和信托公司共同认可的。也正是因为如此，监管层和信托公司对房地产信托的研究一直在进行。从监管层看，2005年，银监会就一直酝酿着房地产信托相关监管政策的出台，希望将其正规化、规范化。只是因为对房地产行业的宏观调控政策一直在延续，相关政策并未出台；从经营者看，以联华信托为代表的信托公司对REITS的研究一直在进行，许多公司已经在此方面作出大量实践。同样出于对房地产行业的调控，这些研究在实践中难以得到政策的支持，外部环境的完善也一直不能得到解决，因此被束之高阁。

　　世换时移。经济环境的改变使得国家对房地产调控的政策也发生了变化，这种变化终于使政策站到了房地产信托一边。而这种变化的结果也将是双方面的：一方面，政策的支持将使房地产信托摆脱游走于政策边缘的尴尬，外部环境的完善，比如REITS的交易场所等问题很有可能借助政策的支持而得到解决；但另一方面，信托公司作为房地产信托主体的位置也很有可能因此而受到挑战，房地产信托的市场需求也有可能因此而改变。因此，一方面信托公司应藉此政策东风加大对房地产信托基金的研究，特别是加强对其外部环境完善的研究，争取政策支持，使房地产信托成为信托公司的长线产品；另一方面，应对房地产融资的整个链条和相关产业的融资需求进行细分和研究，找出更加符合信托公司特征的环节，创新产品，避开竞争，实现共赢。

　　在房地产信托以外，并购贷款、股权投资基金也都是信托公司近年来最为关注的业务领域，这些领域也都应该是信托公司重点研究并在实践中为决策层提供政策建议的关键点。