文/中诚信托 马颋

　　面对房地产类信托产品的火爆销售，投资者一定要了解该信托产品的交易结构和风险防范措施，审慎投资。

　　今年随着国家宏观调控政策的进一步收紧，房地产开发商的融资渠道逐渐从银行和资本市场转向了同信托机构的合作。同时，随着股市的持续下跌，投资者也转向了信托理财市场，其中房地产类信托产品的销售更是异常火爆。据了解，北京市场的房地产类信托产品只要一公布发行消息，往往1天之内就会被预约一空，准入门槛更是超过了100万元。这是因为目前市场房地产类信托产品的预计收益率普遍较高，而且近3年来已到期的全部此类信托产品均顺利兑付，并没有出现零收益或负收益之类的纠纷，在目前股市低迷、基金折损严重的情况下显示出其独特的投资价值。

　　尽管如此，我们还需提醒投资者注意：不要仅仅被该类信托产品的高收益率所吸引，而忘却了其特有的风险，投资时一定要了解该信托产品的交易结构和风险防范措施，审慎投资。

　　因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下六种：一、抵押贷款型

　　运作原理：开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品结构设计简单，法律关系清晰，也是前期已经兑付的房地产类信托产品的主流模式，选择时应关注以下几点：

　　1、 信托融资规模与抵押物的价值比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，随着房地产价格在高位运行，抵押比率应该控制得更为严格，通常应当不低于2：1，如果在3：1(也就是按照评估价格打3折抵押)则比较安全。

　　2、 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求察看土地证或信托公司持有的他项权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。

　　3、 房地产项目的运行状况，已经取得的证件情况(通常要求4证齐全，最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证)，截至到信托产品发行时的开发进度，项目的位置、预计销售价格及市场前景等。

　　4、 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。

　　二、房产回购型

　　运作原理：开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。此种信托的风险点在于以下几个方面：

　　1、 提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。