房地产信托：是否卷土重来

　　记者 金立新

　　对于房地产信托，来自政策面的最新报道是，在日前举行的中国国际私募股权投资论坛上，有官员表示，房地产信托投资基金这个新的金融工具既为投资房地产的人提供了金融产品,也为房地产发展提供了新的融资工具。所以应该发展房地产信托基金

　　种种迹象表明，房地产信托正在卷土重来。

　　用益信托工作室的统计显示：2007年11月，信托公司集合资金信托计划的63%投向金融领域，而投向房地产领域的则仅仅占总规模的2%。12月，这一比例却发生了明显的变化：该月度投向金融领域的集合资金信托计划占总规模的49%，而房地产信托的占比则达到了43%。

　　作为信托产品的“三驾马车”之一，房地产信托被信托业界戏称为“临时牵来的马”，而这匹支撑信托公司走过了几年的“临时牵来的马”，也一直游走在政策与市场之间。2003年6月央行出台121号文件以后，房地产信托在2003年第四季度出现“井喷”行情，投向房地产领域品种的数量和金额分别比第三季度增加22个、22.9亿元，房地产信托独占信托业“鳌头”。随着国家宏观调控的展开，为落实国家宏观调控政策，2005年9月，银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，该文件被称做212号文。通知要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。此举使房地产信托产品的发行受阻。此后，一些信托公司在房地产信托上采用股权投资附加回购承诺的形式希望绕开政策限制。但2006年8月，银监会再次下发被业界称为54号文的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，对信托公司开展房地产股权信托作出了新的规定，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212”号文的有关规定。2006年度，国内集合资金信托市场共发行房地产信托90个，募集资金规模146.47亿元，与2005年相比，发行数量下降了25.6%，发行规模下降了约6.9%。2007年3月1日，信托新政颁布实施，新的《信托公司管理办法》明确规定，对向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得依靠贷款所进行的房地产信托受到更严格的限制，加之2007年股票市场走入罕见的大牛市，房地产信托几近消失。

　　对于房地产信托，政策上似乎也一直处于一种游移的状态。虽然2005年后，随着国家宏观调控的展开，银监会先后发布了212号文和54号文，以规范房地产信托，防范房地产信托风险。但对于房地产信托，相关管理层也并非是“一棒子打死”的态度。事实上，相关管理层也曾研究并拟发布“房地产信托管理办法”，希望将其正规化、规范化。而对于房地产信托，直至目前，尚有房地产信托究竟是宏观调控的“漏斗”还是“补充”的争论。“漏斗说”认为，房地产信托钻政策的空子，削弱了国家对房地产的调控力度；而“补充说”则认为，房地产信托在整个房地产行业的融资需求中所占份额非常小，不足以削弱国家对房地产行业的调控，相反，作为宏观政策的补充，房地产信托避免了宏观政策“一刀切”所付出的代价。对于房地产信托，来自政策面的最新报道是，在日前举行的中国国际私募股权投资论坛上，有官员表示，房地产信托投资基金这个新的金融工具既为投资房地产的人提供了金融产品,也为房地产发展提供了新的融资工具。所以应该发展房地产信托基金。

　　无论政策是什么样的一种倾向，房地产信托具有强烈的市场需求则是铁定的事实。在宏观调控不断升温的背景下，房地产公司资金链告急。仅以融资渠道更多、资金更为充裕的上市房地产公司为例，去年12月20日，民生银行披露，该行第二大股东泛海集团于11月28日、29日出售了民生银行共计14479.1万股股票。今年1月15日，民生银行再次宣布，泛海集团2007年12月19日至2008年1月14日期间，通过上证所系统再次出售民生银行14479.2万股。而招商地产也于2007年12月28日减持ST中农4198834股。这无疑表明了房地产公司资金链的紧张。在收益方面，去年9月，券商参与非上市公司直接股权投资得到证监会的首肯。而券商投资房地产公司的方式与信托公司也基本相同，其收益为30%左右，期限一般也不长。这一收益与以前一些房地产信托产品的收益基本吻合。这样的收益显然十分诱人。

　　“现在，一些房地产公司融资几乎不计成本。他们的目标只有两个：保住项目；保住融资渠道。因此，房地产信托的收益只会随着国家对房地产行业调控力度的加大而更高”，一些信托公司人士对记者表示。有分析人士认为，房地产上市公司以前融资主要以定向增发、公开增发和公司债三种形式进行，随着银行贷款和资本市场融资难度的增大，很可能在继定向增发、公开增发和公司债之后拉开“第四种融资”竞赛———信托融资。