屡禁不衰：房地产信托怎么了

　　FN记者 金立新 摄影 成保平

　　房地产信托是信托公司普遍关注且参与的业务点，房地产信托并不仅仅“火”在某些以该项业务为主要盈利点的“专业化”信托公司，而是全行业性的。

　　一个有意思的想象很值得玩味。

　　据不完全统计，今年一季度，国内信托市场共发售各类信托产品65只，募集资金总规模为59.16亿元。二季度，虽然单季房地产信托共发行33个，发行数量比一季度大幅下降，但总规模超过73亿元，创造了有史以来单季度房地产信托发行规模的最高纪录。

　　与此相对应的是，管理层对

房地产信托一直持谨慎态度。2004年，银监会内蒙古会议提示房地产信托风险；2005年银监会“212号文”再次对房地产信托进行风险提示，提出了“资金比例35%”、“四证齐全”等要求；今年银监会“54号文”又一次要求，信托公司开办房地产信贷业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。

　　越禁越火：房地产信托究竟怎么了？

　　无论从房地产信托的发行数量还是规模来看，房地产信托的“火”都不是几家以房地产信托作为主要盈利点的信托公司可以“托”起来的。事实上也是如此。自国家进行宏观调控开始，银行紧缩对房地产行业的贷款。以2003年7月央行“121号文”的下发为起点，房地产信托开始走入人们的视野，而且很快成为信托公司的主要盈利模式。各方面的公开数据均显示，2003年下半年以来，房地产信托的发行数量与规模几乎都稳稳站在信托公司投资方向的前三甲。由此可以看出，房地产信托是信托公司普遍关注且参与的业务点，房地产信托并不仅仅“火”在某些以该项业务为主要盈利点的“专业化”信托公司，而是全行业性的。

　　房地产信托是在银行紧缩房地产信贷的背景下产生的。从其产生的背景即可看出，房地产信托与风险是紧紧联系在一起的。而这样一项风险极大的业务，为什么信托公司却对风险视而不见，房地产信托为什么越禁越火？

　　从主观因素看，创新能力不足是房地产信托一火再火的一个重要原因。有数据显示，目前的房地产信托中80%运用的是信贷方式。虽然“212号文”提高了对房地产信托的要求，但通过投资附加回购承诺等方式，房地产信托仍然是以信贷的方式进行。信托本是可以与人类的想象力相媲美的行业，其魅力就在于不断的创新。但是，一方面信托公司本身大多脱胎于非金融系统，很多信托公司高级管理人员甚至是从行政干部而来；另一方面，经历了5次清理整顿后的信托公司，其人才的匮乏更是可以想象。根据对信托公司2005年年报的统计，在可统计的38家信托公司中，员工40岁以上的占比近32%。在学历构成中，专科和专科以下的占比接近30%。以上数据表明，与其他金融机构相比较，信托公司年龄结构偏高、知识结构偏低，这是影响信托公司创新能力的一个重要因素。而创新能力的不足就使得信托公司只能从事低层次的信托业务。

　　与其他金融机构比较，信托公司号称“金融百货超市”，业务涉猎极为广泛。但是与银行业的信贷产品、保险业的保险产品、证券业的证券产品以及基金业的基金产品比较，信托却没有支撑其发展的主导产品，于是信托公司的优势却演变成为了劣势。虽然在信托公司中，不乏像中海信托那样依托股东资源做强做大的公司，也不乏如深国投那样依靠与沃尔玛的合作赢得稳定利润来源的案例，但这些发展模式几乎都是不可复制的。而类似资产证券化、企业年金和保险资金投资基础设施建设等大项目，对信托公司而言，也不能成为支撑其稳定长远发展的业务，并且这样的业务也不是所有信托公司都可以做的。长期以来，信托公司定位不清，没有固定的盈利模式，成为了信托行业难以可持续发展的“软肋”。这一缺失也迫使信托公司不得不依靠短线盈利产品维持生存，这一思路又使得信托产品具有了较强的投机性。投机性的特点使得信托公司甘愿在风险的“田野”上找“饭辙”。于是，房地产成为投机性信托产品最好的“发育空间”。

　　从客观环境看，目前我国混业经营形式已经凸显，银行、保险、证券和基金都开始合规合法地开展信托业务。与这些行业比较，信托公司明显处于弱势地位。这一方面使得信托公司在与其他行业的竞争中缺少“话语权”，从各个方面缺少与其他金融行业的竞争力；另一方面，其产品结构被广泛复制后，使其没有核心产品参与

理财市场的竞争，使得信托公司只能在政策夹缝中求生存，在“被别人遗弃的土地上”耕耘。这也是房地产信托长“火”不衰的因素之一。

　　此外，信托产品缺乏统一的流动平台、流动性不足难以解决等问题，也制约了信托公司对长线产品的开发。对于房地产信托大多采用信贷方式的原因，有业内人士对记者这样表示，房地产对信贷资金的使用周期与目前信托产品的期限相当。而如果以纯股权投资的形式开展房地产信托，必然会导致信托产品的期限大幅度加长，在没有解决信托产品流动性问题前，长线产品没有谁会接受，在销售上肯定会有问题。

　　房地产信托屡禁不衰的背后，并不是一个简单的问题。