信托业务与房地产结合将更加紧密

　　宏观调控为信托公司业务拓展带来机会信托业务与房地产结合将更加紧密

　　上海国投副总经理沈富荣

　　“国六条”以及配套政策的出台，发出了国家宏观调控将继续进行并维持较长一段时间的信号。新一轮宏观调控措施的出台，将势必延长资金回笼的速度和降低资金使用效率 ，增加了开发商的资金压力，加大了开发商项目开发的资金投入，增大了外部筹措资金难度。

　　对于实力雄厚的开发商来说，宏观调控也意味着机会的存在———较多的购并机会。不论是资金链紧张还是并购机会的增加，都增加了房地产行业对银行以外的融资渠道的资金需求，这为信托公司拓展业务带来了机会。

　　信托业务同

房地产结合

　　势所必然

　　在国外看，房地产信托是信托业务主要的业务领域，我国信托业务同房地产的结合也是一种必然。

　　房地产行业是资金密集型行业，然而我国房地产行业内企业规模普遍不大，即便是大型房地产企业在资产规模上同国外同行也有较大差距。我国房地产企业的融资渠道过于单一，基本依赖银行融资，使房地产企业对于银行的银根政策非常敏感。

　　从目前来看，房地产信托是一个为房地产企业提供长期稳定资金的最理想渠道。房地产信托是信托公司管理的受托资金，从而使得房地产信托资金不受信托公司本身规模的限制，同时目前我国居民投资渠道有限，房地产信托无论从交易制度和投资回报的设计上均较符合我国居民的投资要求，从而房地产信托可以募集到源源不断的资金来满足房地产企业的需求。

　　房地产业务模式

　　上海国投成立了专门的房地产信托总部，来拓展房地产信托投融资业务。目前上海国投房地产信托业务开展模式，主要包括房地产信托融资业务和提供一揽子投资银行服务。

　　1、房地产信托融资业务

　　目前我国信托业务受信托募集方式和规模的限制，无法有效实现组合投资分散单个投资项目风险的目的。

　　由于缺乏流通平台，使得信托产品流动性较差，目前产品设计主要靠开发较短期限信托品种来弥补流动性缺陷。流动性的限制制约了长期信托产品的开发，从而导致当前信托公司开发的绝大多数房地产信托产品主要是短期融资型的业务模式。

　　上海国投融资性信托业务目前主要有信托贷款、财产权信托和信托股权融资三种模式。

　　1)信托贷款

　　由信托公司发行集合资金信托计划，募集社会资金对房地产企业发放贷款。上海国投从最初开展房地产信托业务时就开发了较多的信托贷款产品。

　　目前从行业角度来看，信托贷款仍然在信托业务模式中占据主导地位，但值得注意的是，2005年9月份

银监会212号文件发布后，信托公司以信托贷款方式介入开发类房产项目的机会大为减少，相比银行同类型的开发贷款，没有相对竞争优势。预计未来信托公司信托贷款操作方式将主要用于资产收购(包括烂尾楼收购)、联合贷款(类似于银团贷款方式)、劣后债权(第二抵押权人)、同股权信托结合使用等方式。

　　2)财产权信托

　　房地产企业将成熟物业的未来租赁收益权的优先受益权委托上海国投转让给社会投资者，并承诺在未来一定期限内按约定价格回购优先受益权，以实现融资的目的。

　　在这种模式下，房地产企业并未丧失物业的所有权，同时也盘活了房地产企业的固化资产，增强了资产的流动性。

　　目前，上海国投利用财产权信托模式来设计产品满足客户融资需求的操作案例较多，信托期限从短期到长期均有。

　　一些商业银行也在开展成熟物业贷款，虽同上海国投的财产权信托较为类似，但财产权信托还是存在着明显的差异化优势，能更好地满足

开发商筹措资金的需求。这种差异化优势主要表现在以下五个方面：

　　其一，财产权信托对于融资资金的用途没有限制，如企业可以用来收购公司股权，或作为土地出让金，或者用于异地的对外投资。但银行贷款对于用途一般均有较为严格的限制。

　　其二，　财产权信托抵押率的测算考虑的是资产目前实际的价值或者未来合理的价值，而有些银行抵押率的考虑是基于企业的原始投资额，而不是资产的现在价值。如工行成熟物业贷款的最高上限为不超过企业实际总投资额的65%，这样导致企业资产增值部分不能实现融资，从而降低资产利用效率。

　　其三，银行成熟物业贷款一般要求资产已经经营运行一段时期，并产生足够的租金收益。而作为财产权信托融资的资产可以是尚未完工或经营的，但未来能够通过运营带来充足收益的资产。

　　其四，财产权信托也适用于拥有现房房产并打算销售的房地产企业进行融资。而对于银行成熟物业贷款来说，大多数贷款对象仅针对用于经营的商业物业。

　　其五，银行成熟物业贷款一般要求物业预计所能产生的现金流量足以能够覆盖贷款本息。但是财产权信托对于具有较强还款能力的企业，不一定需要其用于进行财产权信托融资的物业具有相应要求。

　　3)信托股权融资

　　房地产企业将其拥有的优质房产项目的公司的绝对控股权阶段性让渡给上海国投，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权，以实现融资目的。

　　在这种模式下，房地产企业继续拥有项目公司房产开发经营权，也不会丧失项目开发的最终利益，降低了企业自有资金筹措压力，有助于实现企业资金效益的最大化。此种模式也适用于房地产企业项目兼并收购过程中的融资需求，还适用于通过增资扩股来补充项目公司自有资金投入不足的情况。

　　目前上海国投开发操作了多个信托股权融资类项目，并形成了一整套股权信托业务开展的操作规范和评判标准。

　　预计股权融资项目将是未来信托公司房地产信托业务的主要融资性业务模式之一，股权信托融资模式对于信托公司项目价值判断和项目管理能力提出更高的要求，也是信托公司未来进行向海外权益型REITS转型的良好业务锻炼机会。