信托业在宏观调控之外 房产信托再度活跃吗

　　2003年，银行信贷收紧闸门，房产信托乘虚而入并大有斩获。这一次，“国六条”细则出台，信托业没有收到从严的信号，各家信托公司又开始兴奋起来。但是，是否还能重现2003年的利好，下判断似乎还为时过早。

　　 信托业在此轮调控之外

　　“‘国六条’主要是针对商业银行，信托公司不会被过多考虑在内。银监会曾多次召开针对商业银行的监管会议，但信托公司目前还没有收到任何政策将从严的信号。”一位信托公司负责人这样告诉记者。

　　“‘国六条’出台后，除银行以外的融资渠道会有良好的发展势头，这是利好表现。”联华信托有关负责人在记者采访时则分析得更加全面，“但对于信托公司来说，并不能以

商业银行信贷收紧来单方面判断是否存在房地产融资的新机会。从风险控制角度来讲，这次调控对所有金融机构都是整体趋向利好。”

　　“利好还是利空尚难断定，”对于“国六条”是否成为房地产信托的发展良机，该负责人表示，“212号文件中对信托的规定不止一个35%的自有资金比例，另有关于开发企业二级资质的限制。这已经比‘国六条’细则关于信贷的某些政策更为严格，贷款门槛也更高。”

　　信托金融专家孙飞表示，信托融资本来就占很小的份额，这就决定了信托被列入此次调控范围的可能性不大。他认为，这次调控的重点是房地产行业结构性调整。

　　他同时透露，2005年全年的地产信托融资额度为500亿元，这包括了公开的集合信托以及不被公众了解的单一信托计划。虽然，这比以前单一的银行贷款进步明显，但是，显然还不占据地产商的主要融资渠道。

　　信托公司积极试水准REITs

　　无论是否跟此轮宏观调控有关，信托业在这段时间又开始活跃起来。

　　继福建联华信托对于房地产信托投资基金的一系列尝试之后，上海本地信托公司安信信托也开始将主要业务集中在房地产业，并且首创物业财产权信托。这种信托操作的方式，在某些层面，与房地产信托投资基金（即REITs）十分类似。

　　安信信托有限公司副总经理曹华表示，不动产信托是该公司主要方向，而此次推出的这一产品，是为今后REITs开闸所做的一个准备。

　　据曹华介绍，安国·上海假日百货商厦财产权信托，将评估价值为2亿元的上海假日百货商厦第一、第四层的财产权，向社会投资者转让0.8亿~1.2亿元的优先受益权，期限2年，年收益率为6%，这一收益率已达到2年期银行存款的2.78倍，比房地产信托的平均收益率也高出30%，而且每半年就分配一次收益。

　　“该信托产品是以商用物业的租金，作为投资者收益的来源，这样的操作模式，很类似于国外RE－ITs产品，在国内是首次尝试。和REITs产品不同的是，国内还没有办法突破200份的限制，信托产品目前仍然是私募性质。”曹华表示。

　　上海国际信托投资有限公司房地产信托总部经理王信举认为，在没有相关突破性政策出台前，我国房地产信托仍将呈现单一短期融资型模式为主导的业务格局。

　　同时，王信举相信我国将来很可能会出现以信托公司公募房地产信托产品或者证券公司专项理财计划方式的房地产投资基金模式，此前已有媒体报道房地产企业同证券公司联合开发房地产资产证券化产品，相信这样的产品面世的步伐在加快，这将对我国建立房地产金融市场具有重要影响。

　　 200份突破“迫在眉睫”

　　对于信托行业来说，除了躲过此轮宏观调控，还有另外一个利好消息，那就是发行200份的限制很快就能突破。一家信托公司的老总向早报记者透露了这一信息。

　　年初曾有媒体报道，分类评级结果早已出台。9家被评为A类的信托公司有望享受到突破200份限制以及异地开展业务的政策优惠。

　　“事实上，允许突破200份限制的不仅限于被评为A类的9家信托公司。”知情人士透露，“分类结果为A和B的信托公司都被监管层批准，可突破200份限制。”

早报记者 梁文汇 罗勇成