|
发展信托行业拓宽融资渠道
严格意义上说，在中国房地产市场上，只有房地产信贷，没有多元化的房地产金融。面对“银根”紧缩，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。房地产市场对资金的扩大需求与传统融资渠道变窄之间的矛盾使得房地产业拓展融资渠道显得尤为必要。从这个意义上说，REIT无疑具有重要的理论与现实意义。
对照国外房地产市场的发展规律，开发市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场，三个市场有机组合方能构成一个完整、连续、同时覆盖投融资环节的房地产市场。在今后的几年里，房地产投资市场的形成必将促进房地产业的更大发展。房地产投资信托(REIT)，正是启动房地产投资市场的重要融资工具之一。
拓宽融资渠道寻找有效途径
房地产业是资金密集型的行业，房地产开发具有周期长、规模大的特点，其间资金供给是否及时、足额，对房地产项目的成败起着决定性作用。然而，我国自从1993年资本市场关上了房地产公司的融资大门之后，其外部融资就主要依靠银行贷款这条单一渠道。
以REIT方式为房地产开发企业筹集资金不失为一条有效的途径，主要体现在以下几个方面：
1.REIT间接地将房地产资产证券化，为房地产公司开辟了一条新的融资渠道。以房地产投资信托方式融资可以降低房地产公司的整体融资成本。
2.为分散投资风险，REIT一般会将所募集的资金有选择地投向不同地域、不同种类、不同等级的房地产项目，这对房地产融资起着一个资产组合和导向性作用，能够有效地协调房地产行业内部的区域、等级结构，缓解当前地区结构失衡的状况。
3.由于REIT专门经营房地产投融资业务，会造就出一批专门性的房地产投资机构，从而促成其在房地产投资上的规模优势。
加快产品创新发展信托行业
伴随着我国由计划经济体制向市场经济体制转轨，我国信托业曾在相当长的一个时期内处于调整、发展、再调整、再发展的状态之中。经过5次全国性的清理整顿之后，信托业基本上明确了自己的业务定位，在“受人之托、为人管业、代人理财”的理念指导下，开始了信托业务的再造和创新。
长期以来，房地产投资一直是我国信托公司放不下的情结，但是由于过去在高回报率的驱使下，信托公司采取与房地产开发商相同的战略模式，以相同的方式进行房地产资产的开发，并在缺乏专门人才的条件下进行房地产管理，使得大量的资金沉淀在房地产投资之中，并且未能获得期望的回报。
结合美国和亚洲其他国家，特别是韩国的REIT实践，可以考虑通过引入REIT机制重组信托公司持有的房地产资产和进行新的房地产投资活动。这类似于混合型的房地产投资信托（hybridREIT），信托公司把拥有权益的房地产投资转化为REIT资产，聘请房地产投资顾问进行管理咨询，自主经营；另外，REIT可以通过发放抵押贷款或直接贷款的方式向房地产公司提供融资。
增加投资品种拓宽投资渠道
REIT机制的引入正好可以协调房地产开发资金供给不足的矛盾，并且有效地分流居民储蓄存款。
此外，机构投资者在我国发展迅速，客观上需要有多样化的投资渠道来分散组合投资的风险，在此基础上实现所管理资产的保值增值。而REIT受益凭证收益稳定，以及与其他投资工具的期望收益相关性较弱的特点，使得它作为一种创新的金融工具有着天然的优势，市场潜力巨大。
因此，从资金投向、设计和发行几方面来看，REIT在我国有着广阔的市场，它不仅能够缓解目前国有商业银行的信贷压力，为房地产业发展开辟新的融资渠道，协助信托业推进业务再造和创新，而且REIT作为一种独特的金融工具，能够在一定程度上把居民储蓄分流，提高储蓄资金的使用效率。
名词解释
房地产投资信托（REIT）是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款（Mortgage）投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。REIT产生于20世纪60年代的美国，是房地产证券化的一种方式。在国际上，自上世纪80年代以来房地产投资信托业得以迅速发展，目前REIT正在世界范围内日益受到投资者的青睐，以房地产投资为主的不动产信托投资方式在全球渐成市场投资主流。
房地产投资信托分类
按照投资标的分类，可分为：1)权益型（股权型）。权益型REIT资产组合中房地产实质资产投资应超过75%，其投资标的物的所有权属于整个信托基金，主要收入来源为出售房地产获得的资本利得和出租房地产获得的租金。2)抵押权型。抵押权型REIT的资产组合中对房地产开发公司的贷款和房地产贷款的抵押债权合计应超过75%，抵押权型REIT是间接参与房地产的经营，而非直接投资房地产，因而主要收入来源为贷款利息，所以此种类型资产组合的价值受利率影响比较大。3)混合型。混合型RE鄄IT的投资标的物包括房地产和房地产抵押贷款，是上述两种类型的混合。
按照投资人能否赎回分类，可分为封闭式和开放式两类：1)封闭式。封闭式REIT发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能直接同REIT以净值交易，同时为保障投资人的权益不被稀释，此种REIT成立后不得再募集资金。2)开放式。开放式REIT的发行规模可以增减，投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。
（日京／编制）
| 
