今年深圳房价涨与落且听业内说短长

　　今年房价涨与落且听业内说短长

　　一种观点认为经济快速增长必然带动房价上涨

　　另有一些人认为市场供求大体平衡房价难以飙升

　　【本报讯】(深圳商报记者董超文)市场上最近流传一种观点，即房价今年可能会大幅上升，升幅有可能达到13%~15%以上，而未来三年内全市房价升幅将高达40%~43%。

　　持这种观点人士的一种依据是：深圳房价收入比相对上海、北京等城市来说比较低，而且依据经济学家库兹涅茨的观点，当一地的经济增长率超过8%时，房地产的发展将会是飞速前进的。因此，深圳的房价有望在2005年取得13%~15%的增长。

　　支持者：深圳房价上涨空间很大

　　一些发展商也持这种观点。记者日前采访深圳荣超地产董事长杨荣义，他认为今年深圳房价将会暴涨。理由在哪里？他讲了一件事。前段时间华侨城某别墅认筹，价格是每平方米7.2万元，而且要交100万元诚意金，当天推出15套，但抽签的却有200多人。杨荣义说，中了签的人高兴得不得了，而没有买到的人则满脸沮丧。甚至还有人对中了签的人说，我给你200万元，你把房子卖给我行不行？这说明什么呢？他认为，深圳的房价上涨空间很大。

　　反对者：今年房价不可能飙升

　　对于今年深圳房价将大涨的观点，中原地产总经理李耀智表示，应该说，这种说法有着一定的道理，但也存在一定的问题。供求关系是决定房地产价格的根本因素。据市房地产研究所的数据，今后两年深圳消费者对房屋的需求量将在1400万~1500万平方米之间，而每年新增住宅的供应量应为900万平方米左右，再加上600万~800万平方米的存量房供应量，预计商品房的供应量将在1500万~1700万平方米之间，供求大致平衡，供给甚至略微大于需求。在这种情况下，房价收入比即使再低，房价也不可能出现飙升的状况。

　　由此，李耀智认为，深圳楼市在2005年单独某一个项目的价格出现大幅度增长是有可能的，但对于深圳房地产市场全局来说，价格将不可能有如此大幅度的增长，而房价仍然将在供求平衡的局面中保持着平稳的增长。

　　此外，央行刚刚宣布调整住房信贷政策，从今天起调整住房贷款优惠利率并提高部分城市住房贷款首付比例至三成。对此，知名地产分析人士半求认为，此举将对房价的上涨产生一定的抑制作用，对投资买房者产生较大影响。当然，政策对房价的影响会有一定的滞后性，其影响估计会在明年得以显现。

　　第三种声音：特区内“稳”特区外“涨”

　　不可能大涨，是不是会小涨？

　　至祥置业周玮认为，目前深圳房地产的趋势是，特区内以三级市场为主，特区外以二级市场为核心。特区内土地供量越来越少，特区外土地供应量每年增加，且土地储备量相对较大。特区外部分楼盘楼价已冲破5000元大关，但基本在3500~4000元左右，与特区内相比还存在差距，故未来几年，深圳楼市核心构成部分的特区外市场还存在一定的上涨空间。

　　由于受到地价上涨、钢材价格上涨以及银行房贷调整的影响，深圳房产的开发成本将有所增加，但并不影响发展商的利润率。因为消费者更关注的是楼盘的品质，目前深圳还处在一个“卖方市场”的状态，从楼盘品质上看，特区外地产更处于一个厚积薄发的状态，故楼市价格在得到了品质的支撑后向上的趋势更明显。

　　由于“城市化”的进一步实施，地铁和城市主干道的规划以及城际轴道交通体系使得特区外板块的影响力和辐射力进一步强化，板块的经济发展速度会得到很大的提升，在板块内的大量由外来人构成的首次置业者以及由原居民、港客等组成的投资者将成为主力的市场支撑，“卖方市场”还将维持，供求关系在一段时间内不会有大的变化。

　　由此看，周玮认为，未来深圳房地产市场的价格走势基本上会是一种特区内“稳”特区外“涨”的趋势，而整体市场的价格走势在近一两年内仍是看涨。

　　发展商出言

　　深圳万科地产总经理徐洪舸：整体价格略有上涨

　　对于今后深圳房价的走势，深圳万科地产总经理徐洪舸认为，供求关系是决定房价的主要因素。从整体上看，深圳房价将会略有上涨，但由于区位和结构供应上的不平衡，某些地区、某些户型可能涨幅较大。

　　在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场的发展渐趋平稳。深圳房地产市场是国内较早按照市场经济的规则来运行的，房地产市场持续保持着平稳、理性的发展局面。

　　深圳经济发展势头良好，人口增长迅速，居住需求也随之增加；同时，市民人均收入水平不断提高，居民提高居住质量的愿望较为强烈，这些因素保证了深圳的市场需求是真实而有效的。与此同时，近两年深圳对住宅开发用地供应规模和开发区域进行了较为严格的控制，促进存量土地的盘活，市场热点也从“一枝独秀”走向“百花齐放”，这在一定程度上保证了市场的供求均衡。

　　徐洪舸说，经济规律表明，供求关系是决定房价的要素。房地产市场供求关系的微妙之处在于其中区位和结构的变化是动态的。总量上来看，深圳供求基本均衡，整体价格略有上涨。但不可回避的是，在区位和结构上可能出现局部供不应求的不平衡状态，而不平衡的状态又各有不同，这些都会直接影响全市房地产整体价格的变动。

　　市民有话

　　房价上涨心情微妙买不买房看看再说

　　一位在企业工作的年轻白领区先生去年曾对记者说准备买房，但最近他表示改变了主意，不想买房了，主要原因是“房价高了”。他说，去年全市的均价已经快达到每平方米6000元了，而特区内更高，房子不管好不好，差不多都在七八千元，有点受不了。

　　区先生说，人们大多都是持着买涨不买跌的心理，有的开发商开盘不久就说已经没有房了，但是深圳好房子有那么多，真的卖得这么快吗？他认为，这一心理主要是买卖双方信息不对称造成的。区先生讲了一件事，他有一个朋友去年七八月去看一个楼盘，售楼小姐告诉他只剩十几套了，建议他拿定主意赶紧买。而这位朋友去年底又去这个楼盘看了一次，巧的是，三个多月过去了，售楼小姐还是告诉他，楼盘仅剩十几套了。

　　区先生认为房价与人们的心理有很大关系。他说，去年他曾在报纸上看到国土部门准备把楼盘销售的真实进度在网上公布，希望这一措施能尽早出台，以便买房者能知道哪些房真正卖得快。这样一来既能有效地规范深圳的房地产市场，同时又会使人们的消费更加理性。

　　明年看板

　　房价明年掉头向下？多数人士不认同

　　现在市场上还有一种传言，说深圳房价大概会在2006年左右出现一个“拐点”。其理由是，从2004年起，我国进入了加息周期，预期房价会在2006年出现“拐点”。

　　“拐点”这个词用在房价上，其含义大概是说房价结束上涨，并且将一路向下。记者在采访中发现，大多数人士对“拐点”一说不赞同。

　　中原地产有关人士认为，实际上，深圳的房地产市场总体上是理性的、健康的。长期来看，深圳的房价短时间内出现调整甚至下滑或许还是有可能的，但如果认为深圳的房价将会从2006年开始一路下滑，有些过于武断了。其理由有以下四点：

　　首先，房地产的价格构成并不是由成本单一决定的。以深圳房地产市场为例，虽然近几年房地产原材料的价格不断上升，房价也在不断上涨，但商品房的需求量每年仍然以10%左右的增幅上涨，这也说明了原材料价格的抬升并不会对商品房的需求量构成压力。

　　其次，外地移民为深圳房地产市场带来了大量新增的需求量。

　　第三，深圳楼市的新增供应量跟不上需求量的变化。深圳楼市未来两年的需求量将达到1400万~1500万平方米，而2005年深圳的新增土地将不会超过100公顷，再加上存量房和旧改房，预计供给量将会在1500万~1700万平方米，供略大于求，有利于房价的平稳。

　　第四，深圳的人均收入居全国首位，深圳人的购房需求是有购买力的真实需求。

　　然而，也有另一种声音。至祥置业周玮认为，对于2006年深圳楼市拐点出现的猜想或者说判断，是一种“先楼市之忧而忧”的思考。其根源是某部分人出于对深圳楼市泡沫的倾向性认同，以及对政策力度的不确定性而引发的。当然，这种声音虽然不能主导格局，但也会为楼市的发展带来或多或少的警示。