2-3年内楼市价格稳中有升

　　元月5日下午四点，北京下起了大雪，路上行驶的车辆都已开始减速。但这并不影响田东海去顺义看地的计划。

　　作为清华同方地产公司的常务副总经理，他最近正为找不到好的地皮而犯愁，该公司从1999年成立到现在一共开发了30多万平方米的房产，但目前手里头仅有中关村科技大厦旁边的一块不到7万平米的地皮，“业务还得开拓，手里没地心里发慌啊”。

　　地产商开始洗牌

　　之前，在中关村科技大厦B座八层的办公室里，田东海接受本报记者采访时道出了其中的原委：2004年北京房市表现出了一些新的特征，新政策频频出台，如预售政策、土地政策、宏观调控政策等，2004年，地产商大多是应付政策，其效果会在2005年开始显现出来。

　　“北京算是真正执行国家土地政策最晚的大城市，搞招拍挂市场，影响是很深远的， 对土地市场的规范从根本上纠正了土地交易，但很难用单一的趋势来描绘，新政策总会有一个转换区间。”田东海表示，土地新政之后，房产商获得土地要比原来要难多了。

　　到底这项政策会否使土地成本上升不还是下降，房价会否有连动效应。

　　田认为，两种趋势都有可能出现：一种会使得有些热门地段房价上涨，因为，市场透明，竞标的人更多了；而较冷的地方，因为市场透明度提高，再不出现非理性溢价的现象，而是在一个合理的区间内成交。

　　资金就更难了。去年中央出台的一系列宏观调控政策，使得原来就资金面紧张的地产商更是雪上加霜。

　　如升息，虽然幅度不大，但对整个房市的影响还是不可小视：首先升息之后，房产商贷款难度就加大了，购房者的成本也跟着上调，这种影响今年会更加明显。更何况，现在央行还有加息的考虑。

　　目前，商业银行对企业贷款的利率已经放开，其对房地产企业的贷款会越来越严，商业银行规定，房地产企业贷款的最长期限为1年，眼下很多贷款还没有到期，而今年肯定存在一个转贷的问题，由于受宏观调控的限制，转贷与新贷都难上加难。

　　“很多开发商刚闯过了地关又遇到了钱关，总的来说发展商的日子没有原来那么好过了，很多2005年的项目可能拖到2006年甚至更靠后，虽然会带来今年开工量的减少，这方面的宏观数据也会出现变化，但几年之内不会对价格产生影响。”田东海认为，由此可能造成投资增速减缓，由于资金的问题，原来春季开工的项目可能要延后到秋季，这样上半年的购买力也就相应后延到下半年，买房人的购买力是一种持续的购买力，对老百姓来说，房子该买还得买，只不过入住时间晚了一点。

　　在田海东看来，北京的土地型地产商应该寻求与资本型地产商进行联合，这样对双方都十分有利。现在，一方面，资本型地产商找地很困难，有地的不想拿出来，竞争也很激烈，还有个非理性溢价，比如顺驰在大兴拍得的一块地，原本3个多亿，却开出了7个多亿的天价；另一方面，地型地产商找资金更是如此，因为整个土地市场都不太规范，谁知道你的地有没有开发价值。

　　在这些因素的影响下，总之，“2005年一言难尽，头绪非常杂乱，有涨有跌，有悲有喜，有增有减，走过12年历程的北京房市，其地产商会出现一个分化，也就是真正洗牌的过程。”

　　价格稳中略有上升

　　“整个房市价格在今年会呈现稳中略有上升的趋势，但不可能出现大幅上涨，总的来说，土地是不可再生的稀缺资源，尤其是在城市地价应该呈稳步上升的态势。”同时田东海预计，今年将是发展商与业主产生纠纷较多的一个年头，“其实这里面有一半以上的纠纷纯属不必要的矛盾，希望业主作为消费者不要过分放大自己的权益，让发展商承受不应该承受的东西，这样最终受员的可能还是业主。”

　　据他分析，就北京来说，在2008年之前，其住宅市场的购买力很强劲，从目前的供求关系来说，还会是求大于供，因为整个市场需求增长较快，而且当前的政策对这块儿主要起着正向的推动作用，即使再次加息，也不会影响人们的购买力。“政策、市场、购买力都对这个市场形成一种合力，而且北京处于一个扩张状态。”

　　但由此判断，价格有很大的上涨空间又不太现实，比如热点地区原来房价炒得就比较高，而非热点地区，极少数局部地段有可能会出现大幅上涨，但这与开发商的市场运作有着莫大的关系。

　　就分布来说，三四环以外的通州、大兴、石景山一带会比较热；由于土地供应量有限，二三环内会成为一个比较冷淡的市场，缺乏活力。

　　对于北京的写字楼、商铺、洒店等商用楼市场，田认为存在很多变数，其形势并不太乐观。因为这些项目并不取决于开发商的主观愿望，与经济波动密切相关，而且北京对奥运经济的期望过高，炒作太盛对这个市场过于乐观，存在的不确定因素太多有很大的投资风险。

　　具体而言，商用楼市场在中关村、金融街、CBD三个热点地区的表现会各异，今年对中关村来说是关键的一年，如果能彻底改变形象，环境、市政设施都有改善到位，将来的趋势就会很好，金融街的规模效应已经形成，形势会越来越好，而CBD却不容乐观，它在北京是一个最高端的商务市场，供应量过大、出售性物业太多等都是主要的利空因素，乐观地讲会相对平稳，悲观地讲价格可能降低。

　　对于上海、南京、杭州、广州等区域市场，田东海说自己并没有多少发言权，但从他知道的情况来判断，这些市场都处于泡沫期，他预测，2005年，南方这些城市的购买力还会持续，而房价早晚会一个回落，其泡沫总有破灭的一天。

　　“长三角具有典型的城乡一体化特征，城市密集，老百姓富了都集中在城市里买房，人口密度比北方大得多，而且它们经济发展比较强劲。”田认为，在很大程度上，其形成泡沫的主要因素是过大的乡村购买力。”田东海如是说。

　　另外，南方人素有重商的传统，在房产炒作上比北方尤盛，甚至全民都有炒房的喜好，更加大了乡村向城市积聚的程度。

　　供应不会有断档

　　由于去年房地产开发的一些先导指标下降很多，如土地面积、投资增速、全交土价款等，今年会不会一个楼市供应的断档与缺口，并由此对房价产生拉升效应？

　　田东海认为，这种担心大可不必，因为北京的房地产市场基本上是一个期房市场，从开发到开盘的周期一般是两年，不至于土地紧张房子盖不起来，“土地存量与开发周期决定了土地紧张的问题在两年后才能显露出来，北京房市不会有断档，而且对房价的影响也不会太大。”

　　提及基础建材上涨对房价的影响，田东海告诉记者，钢材、水泥等基础建材的上涨，对北京的城八区来讲，其成本只占很小的比例，比土地因素影响小多了，反映在房价里就更不敏感，最多一平米涨200元左右，但对动不动就5000-8000元的房价来说，不到4%，而且开发商很容易消化这些因素。但如果在郊区影响就非常明显，像回龙观房价就3000元，相当于房价涨了7%。

　　对于北京地产公司的发展田东海有自己一套完整的想法，“如果完全求稳，还是做住宅，我更看好商务市场，其只要判断准确，定位成功，不但能赚钱而且对其关联企业也有拉动作用。”但他表示，商务市场专业性运作、自有资金的要求很高，而且受宏观调控的影响也较大，资金回收的期限也较长，一般为5-8年时间，地产商切忌盲目介入，不但要找到合适机会更要审慎操作。另外，前期策划也要到位，有足够的账面资金，良好的风险转移化解机制如通过境外上市、引入基金等一揽子的资本运作减少风险，绕开“钱-房-钱”的风险“雷区”。

　　在今年下半年，同方地产打算选择一个比较“冷”但又极富潜力的项目进入这个市场，并与专业机构、终端用户进行合作，如华堂、嘉年华这样的机构。

　　在北京房地产市场打拼了十年的田东海觉得，自2000年以后，北京市场越来越趋于理性化，更加接近于市场原则，现在最大问题是北京的城市规划受政策面影响太大，调整幅度也太大，整体规划与趋向不清晰，此外还有一些具体的问题。

    稿件来源：卓越理财