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身处单薪家庭 外企培训师的购房养老计划


http://finance.sina.com.cn 2004年10月12日 12:06 理财周刊

  如今在很多都市家庭中,为了全心全意照顾下一代,母亲宁愿辞去工作,在家当“全职”妈妈,这样的“单薪”家庭少了一份稳定的收入,就让肩负家庭重任的那另一半天有点心慌。

  夏风就是这样“单薪”家庭的肩负重任者。夏风今年34岁,是一家公司的培训师,夏风的太太今年32岁,他们的女儿刚刚4岁。外资企业竞争的激烈度是有目共睹的,所以夏风和
太太理所当然地当上了“大龄父母”。有了孩子以后,势必要有一方作出更大的牺牲,太太毅然辞职在家做起了“全职太太”,这样就能在照顾孩子的同时,让夏风有更多的时间钻研事业。

  夏风果然没有辜负太太的希望,事业有成而且收入颇丰。

  目前情况:收入高支出多 有了孩子以后,就甭想存钱了。夏风月薪是11000元,能算为高收入群体,但还是感觉负担这个家庭有点吃力:每月的住房贷款是2500元,家庭开销在4300元左右,结余差不多4000元。

  因为一个人承担所有的家用开销,夏风为自己的保障考虑得很周全,他分别为自己和太太买了各种保险,每年需要支付保险费13000元。所以表面上看夏风的收入很高,实际上他的存款很有限:10万元。

  近期打算:购房做投资

  在未来的一年时间内,夏风最迫切地就是买一套30万元左右的位于市中心的二手房作为投资。因为除了存银行外,夏风没有时间做其他的投资,二手房投资对于夏风来说是最省力和最见效的。

  夏风身上的债务不多,自己居住的房产还有10万元的贷款没有还清,4年之后就可以还清贷款了;在最近的12个月内,夏风想利用手中的10万元现金和每月的结余购二手房,请教理财顾问:在购第二套房产上有何忠告?

  太太是否该工作?

  夏风同时请教的问题也与二手房有关。如果购置了30万元的二手房用于出租,太太是否应该工作了?因为在今后4年中,除了自己房子的贷款以外,还有二手房的按揭,夏风害怕二手房的购置会给家庭带来财务危机,想用太太的薪金缓解这一问题。

  如果太太“出山”的话,每月薪水在2000~3000元左右,但夏风肯定要花1000元左右请个保姆照料孩子,请问理财顾问:太太是不是该工作?

  如何保障退休生活?

  夏风很担心自己的退休生活,因为根据目前社保的水平,将来的退休金肯定不能满足夏风一贯的生活质量,商业保险给予的退休金也不是很多,不可能把它视为依靠,夏风想请教理财顾问:哪种投资手段能确保夏风的投资有稳定的回报,如果从现在开始,夏风每月要投资多少钱才能确保有一个衣食无忧的晚年?

  年度收支状况 单位/元

  收入 支出

  年终奖 20000 保险费 13000

  合计 20000 合计 13000

  每年结余 7000

  每月收支状况 单位/元

  收入 支出

  本人收入 11000 基本生活开销 4300

  房贷 2500

  合计 11000 合计 6800

  每月结余 4200

  家庭资产负债状况 单位/元

  家庭资产 家庭负债

  现金及存款 10万 住房贷款 10万

  自住房 38万

  资产合计 48万 负债 10万

  净值 38 万

  总体规划

  关于购房投资问题在房产投资上夏风有三个普遍存在的误区:

  一个误区是认为房地产投资比较安全。近两年上海房地产价格的迅速上涨,得在这期间购房者都不同程度地获得了一定的资本增值,而过去1年多股市的低迷使得大家有一个普遍的观点认为房地产投资是比较安全的。就像1999年、2000年在股票市场的投资者认为每年获得10%~20%的收益是非常容易的。夏先生计划在近期购买第二套房产做投资,也许就是认为房产投资安全,但实际情况并非总是如此,特别对于贷款购房者。

  第二个误区认为房产投资比较方便且省时。实际上,我们认为房产投资比金融投资要麻烦,特别在电子化和网络化的今天,金融投是十分便利的。当然天天到证券公司“上班”的股票市场交易者不在此列。

  第三个误区是对租金收益的预期过高。一个30万元的房产如果月租金为2000元其收益率远没有简单计算得到的8%那么高。考虑到房屋的空置率、中介费、税金、家具折旧等等情况,4%~5%的净收益率才是一个合理的预期。

  所以,尽我本人对上海房地产市场的中长期趋势是十分看好的,但针对夏风的情况我不建议他在近期购买第二套房产做投资。如果要购买第二套房产做投资,我建议1年以后进行。1年后夏先生家庭大约有16万元以上的现金。贷款购买一套二手房以后还可以有几万元现金留做应急金。可以有效规避房产资产比重过大导致的家庭资产的流动性问题。

  关于太太是否工作问题

  这个问题实际上是一个生活方式的选择问题,没有严格的对错之分。在财务上来说,以夏风的收入,太太出来工作的迫切性并不大。而且,实际上他太太出来工作给家庭带来的经济净收益也是十分有限的。

  需要考虑的是,长期脱离劳动力市场,如果再要回去的话将会出现一定的困难。

  关于养老问题

  既然是为了20~30年以后的养老问题,在目前阶段稳定的回报就不应当做为投资的主要考虑因素,而应当将资本的长期增长作为投资的主要目标。真正退休之后,稳定的回报才应当成为投资的主要目标。同样道理,投资的短期波动也是不需要于担忧的。应当将眼光放远,关注投资产品的长期趋势。

  在目前的低利率环境下,从一个更宏观的角度考虑中国未来经济发展格局和趋势,开放式基金和房产应当成为为20~30年以后养老人士首选的两个投资渠道。

  留有一定的储蓄备用金,安排家庭的保障以后,应当将家庭的资产和今后每年的结余不断投入到这两个投资方面就可以轻松实现养老的目标。可以而且应当完全不必关注市场的中短期的波动。将主要精力投注于家庭、孩子和事业,在投资上像一个傻瓜一样进行是一个被事实反复证明为是相当不错的投资策略。

  具体投资方式可以非常简单

  家庭资产投资比例大致应当控制在:40%~80%为房产资产,20%~60%为金融资产。

  同时应当严格控制负债的比例,对于夏先生的情况不应当也不必要过度使用负债的方来实现杠杆投资。因为负债在扩大了投资收益的同时也放大了投资的风险,更重要的是财务费用对收益的侵蚀也是不容低估的。

  每月结余的现金不断投资到事先选定的几家基金中。然后只需每年审查一下基金的运作情况,如果证明原来选择的基金表现实在不尽如人意,换一家基金。如果表现不算太糟糕,继续持有。持有一种基金的最少时间:1年以上。持有金最合适的时间:永远持有。当金融资产比重逐步增加到一定程度,提出部分资金增加房产投入。

  我们做一个简单的计算:如果未来的10年中夏风每年结余5万元用于投资,10年后每年实现10万元的结余用于投资(他目前大约就是每年结余5万元,十年后按正常的收入幅,每年结余10万元应当是比目前结余5万元更轻松)。按照以上投资方式,夏风60岁退休时,可以有800余万元的退休资金保证晚年的生活。如果平均通货膨胀率为4%的话,这相当于目前的近300万元的购买力。足以保证其晚年维持一贯的生活水平。如果夏风觉得不需要那么多钱来养老,他可以选择提前退休或者少结余一点,将目前的生活安排的更好一点,都是完全可行的。

  当然,实现以上目标的关键是要长期持之以恒地将结余的资金投入房地产和证券市场这两个长期资本增值最快的渠道。

  本刊理财顾问 徐建明

  劝告型

  出于各式各样的原因,都市里的单薪家庭如今越来越多。从理财的角度来看,样类型的家庭经济收入比较单一,往往主要依靠某个家庭成员一方的薪水收入,因而稳健低风险是这类家庭最为基本的理财原则。从夏先生家庭的经济特征来看,具有高收入、高支出、适中负债(现有的负债总额尚不及全年的收入)的特点。以下我们针对夏先生家庭经济的特点,提出一些我们的建议。

  购房投资的建议

  与其它理财方式(如证券投资)相比,买房业,静候房产升值或招客出租,是一种较为传统的、相当便利的理财方式。特别是在前几年,上海的房产市场有过极大的投资机会。某些地段的房产投资(产权交易/二手房出租)甚至达到了2位数的年收益率。

  然而好景不长,随着近期房产投资热的降温,投资房产的获利空间逐渐缩小,表现之一便是各处楼盘价格上涨幅度已逐渐成下降趋势,市场空置楼盘量增加,并且个别地段出现了房价下跌的现象。其次,近期政府为降低前期房产热泡沫风险,陆续出台了多项政策试图平抑房价上涨、减少投机,例如增加土地供给量、调高契税、不延续购房退税等多项政策。总之,无论是市场表现,还是政策导向,都表明了投资/投机房产的风险征兆已开始显现。

  此外,若按夏先生目前的构思,在年内以现有的10万元存款按揭方式购置二手房(假定按揭2 0万元5年内还贷),那么夏先生每月的二手房还款额将可能得将近4000元,加之现有住房的按揭还款,在近1年的时间内,每个月的全部房屋还款额将超过6000元。在这样的情况下,家庭每月收支基本相抵,而届时家庭的存款又已部用于支付二手房的首付,没有任何积累。况且,房产的流动性不高,一旦有家庭开支急用,势必头寸难调。显然,综合现状来看,我们建议夏先生的二手房投资计划宜暂缓。

  鉴于目前进行房产投资的诸多不确定性,我们建议夏先生不妨可考虑一些其它的相对而言比较稳健、便利的理财方式。我们建议夏先生宜明确稳健投资的原则,在选择投资品种时,建议采用组合投资的方式,这样可适度规避、降低单一理财方向的投资风险。具体的投资品种上,我们建议夏先生可考虑以下几个投资方向:存款、开放式基金,以及信托投资。

  储蓄存款 国内目前的利率很低,把钱存在银行里获得的利息很少。但是储蓄的作用却非常重要,储蓄目的不一定是为了获得有限的银行利息,而是使家庭在任何时候都有支付的能力,防一时之需。此外,为分散化投资的一种形式,储蓄投资还具有低风险的特点。

  开放式基金 开放式基金是国内近期投资市场中的一个亮点,自去年9月第一家安创新开放式基金成立以来,迄今国内陆续推出了近10家开放式基金。与跌宕起伏的股票投资相比,从这些开放式基金将近一年多来的投资收益状况来看,给予了投资者相对比较稳定的投资收益,特别是几个成立较早的开放式基金的年回报率甚至达到了5%~8%或更高的水平(并且投资开放式基金免征所得税)。为此,本着长期投资、稳健理财的宗旨,我们建议夏先生可考虑参与开放式基金的投资。

  信托投资 从严格意义上讲,信托是一种委托他人管理资产的形式,即“受人之托,代人理财”(国内的证券投资基金便是一个实例)。当信托行为与金融或实业项目相结合时,便显示出其巨大的投资潜力。

  自今年7月18日上海推出第一个实业资金信托投资计划《上海外环隧道项目资金信托计划》以来,至今国内各信托投资公司已陆续推出5~6个信托投资计划。这些信托投资计划所涉及的项目,长则3年,短则1年,年收益率大多预计在4%~5%之间或更高,并且个别信托投资项目地方政府还为其提供资金履约担保,因而相对证券投资来看,投资风险是较小的。由此,我们建议夏先生可考虑将信托投资纳入理财组合范围。

  太太就业的建议

  夏先生希望太太工作的目的,是为了增加家庭的支付能力,缓解因购置二手房而可能带来的家庭财务危机。然而从成本核算角度来看,效果可能并不大。假如太太复出后,每月可获得薪水2500元,可是每月请保姆照料子女还得支出1000元,两者相抵每月家庭净收入可能仅增加1500元左右(其中还未考虑太太就业时的各项开支成本)。显然,这对于每月收支近元的家庭财务而言,区区1500元的收入实在是一个很小的比例。

  退休储备的投资方案建议

  最近10年,国家的养老福利政策发生了相当大的变化。按照现行的政策方针,单位必须为在职职工设立养老金帐户,职工和单位每个月必须按一定比例缴纳养老保险费(目前上海地区以上一年度职工社会平均工资60%~300%,确定为职工和企业的缴费基数。每个月按该缴费基数的11%为在职职工累计未来的退休养老金),在职工退休之后可按届时的社会工资水平及个人养老帐户中的累计余额由社会保障部门给付应的养老生活费用。以下按目前上海地区的养老政策估算夏先生未来退休后的养老金水平。

  夏先生的养老社保缴费基数为4440元(取2001年上海地区社会平均工资1480元300%上限),假定夏先生在目前的薪水待遇可延续至退休,则夏先生每年个人养老帐户累计缴费额为:

  4440×11%×12个月=5860.80元

  假定每年上海地区养老金帐户的年增值率为2.5%,则按不变价格计算,26年后夏先生60岁退休时,个人养老帐户内的累计余额约为:

  5860.80×(1+2.5%)+5860.80×(1+2.5%)2+…+5860.80×(1+2.5%)26 = 216333元

  则夏先生60岁后,每月可领取的养老金(终身领取)约为:

  1480×20%+216333/120=2100元,

  占夏先生家庭目前每月开支水平: 2100元/4300元×100% = 49%

  (有关上海地区养老保险福利政策,详见《理财周刊》第25期,p58~59,2002/7/8)

  显然,根据现行的社保养老政策,未来社保福利所能提供的养老金水平仅达到夏先家庭每月现行生活支出水平的一半。为此,为了使未来的生活水平大致能提高至现有的水平,现在夏先生必须作额外的投资积累。以下,我们以社保福利与夏先生现行生活水准间的生活费用缺口为理财目标(每月缺口:4300元-2100元=2200元),作一大致的估算。

  夏先生家庭退休期间的社保待遇相比现行的每月开支,每月生活费用尚短缺2200元,全年短缺为:

  2200元×12个月=26400元/年;

  假定夏先生夫妇退休之后共同生活30年,至夏先生90岁,则30年间,共需要费用:26400元×30年=79.2万元

  假定夏先生自现在起,采用比较稳健的方式理财,年资产增值率大约为4%,至夏先生退时, 26年间共实现的累计投资收益必须大于79.2万元。建立如下公式,求解每年的最少投资本金:

  本金×(1+4%)+本金×(1+4%)2+…+本金×(1+4%)26 ≥ 79.2万元 (复利计息)

  本金×(1+4%)+本金×(1+4%×2)+……+本金×(1+4%×26)≥ 79.2万元(单利计息)

  解以上方程式,每年投资本金最小值约为1.7186万元(复利计息),或每年投资本金最小值约为2.9842万元(单计息)

  综上所述,假定夏先生从现在开始每年投资1.7186万元(或2.9842万元)、假定夏太太仍旧继续担当“全职妈妈”的角色、按不变价格测算(排除通货膨胀因素)。当每年能实现不低于4%的投资收益率时,在夏先生60退休之后,夏先生家庭可获得大约79.20万元的投资回报。假定现行的养老社保政策延续至夏先生退休期间,那么在退休之后的30年内,夏先生夫妇仍可延续现行的生活水准(具备每月支出4300元的消费能力)。倘若夏太太在子女上学之后,能复出参加就业、参加社保,那么夫妇二人的未来退休生活水准理应还可更高。

  平安卓理财中心 刘宁


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