上海30岁准妈妈的房产投资和保险计划

　　30岁的简近期开始在家休息了，因为他们家的宝宝9月份就要降临到这个美丽的世界上了。简是一家合资公司的中层管理人员，月收入稳定在5000元左右，年终会有1万元左右的奖金。简的先生是自由职业者，两人同龄，先生以前曾在企业做过，两年前辞职，自己从事自由职业，目前暂无稳定工作。不过他已经和朋友找到了一个比较好的项目，正在筹划合伙开公司的事宜，如果公司运行顺利，估计年底分红可以有10万元左右。

　　简和先生目前每个月的基本生活开销在4500元左右，几乎把简的工作收入给“吃空”了。但好在两人以前的工作还有一些积累，目前还有16万元的定期存款、14万元的活期存款和1万元的股票投资，所以日常生活过得并不紧张。

　　打算投资房产是否合适？

　　去年，简和先生将原来结婚时父母给的一套一室户出售，获得现金28万元，然后又从平常的积蓄拿出一些钱买了一套2室2厅的房子，总值75万元，其中，从银行贷款40万元，每月偿还银行贷款2800元。

　　日前，他们看中一套3房2厅的房子，总价在90万元左右，考虑买这套房作为投资或者今后小孩长大了自住也行。想采用首付20%，按揭30年贷款买下这套房子。如果真的这样操作，月还款额大约为4000元左右。但听说现在房贷比较难办，而且市场上对房价上升空间的预期已经不强烈，简不知道像她这样的家庭条件该不该买这种大面积的房子作为投资？

　　比较头疼的问题是，如果不买这房子的话，又怎样让家里的闲散资金活用起来呢？目前简只有1万元投资在股市，其他投资工具还没有接触过，真还不太清楚在这样的低利率甚至是负利率时代，怎样让手里的钱为自己“打工”？怎样让那些闲散的银行存款为家庭生活质量的提高“服务”？这30万元的存款到底能派些什么用途呢？

　　关于投资收益率的预期，简认为先生办公司虽然目前前景看好，但毕竟不是很稳定的事情，所以家里其它投资就希望相对能获得一点稳定的收益，年收益率在7%左右即可。

　　家庭保障是否需要调整

　　家庭保障方面，简自己有社会基本养老金等社会统筹的“四金”保障，但先生没有任何社会保险。现在，她已经给自己和先生分别买了一份平安重大疾病保险，两人的保额都是10万元，先生还有一些意外保险和住院保险。两人的保险费每年一共要缴8000元。不知专家认为他们的家庭保障是否需要调整？怎样调整为好？

　　每月收支状况 (单位／元)

　　收入

　　支出

　　本人月收入

　　5000

　　房屋月供

　　2800

　　基本生活开销

　　4500

　　合计

　　5000

　　合计

　　7300

　　每月结余

　　-2300

　　年度收支状况 单位／元

　　收入

　　支出

　　年终奖金

　　10000

　　保费支出

　　8000

　　合伙公司年终分红(预期)

　　100000

　　合计

　　110000

　　合计

　　8000

　　年度结余

　　102000

　　家庭资产负债状况 单位／元

　　家庭资产

　　家庭负债

　　活期存款

　　140000

　　房屋贷款

　　370000

　　定期存款

　　160000

　　房产(自用)

　　750000

　　股票(市值)

　　10000

　　合计

　　1060000

　　合计

　　370000

　　家庭资产净值

　　690000

　　专家建议一：家庭资产配置分析和建议

　　一、家庭财务状况分析

　　简小姐家庭年度收入总计为：170000元。其中固定性收入(工资收入)70000元，预期性收入(分红收入)100000元。简小姐家庭年度总支出为95600元，其中消费支出为54000元，债务支出为33600元，保障性支出8000元。

　　家庭年支出占家庭年收入的比例为56.23%。家庭月支出占家庭月收入的比例为146%，可见简先生家庭的年度收支虽为平衡，但月收支成倒挂现象，每月需通过动用一定的现金储备达到月度的收支平衡。

　　该家庭预期性收入达到家庭总收入的比例为100000/170000=58.8%。由此可见一旦预期收入发生变化将对整个家庭的整个收入产生较大的影响。

　　简小姐家庭净资产69万元，其中房产75万元，高风险的投资资产1万元，储蓄存款30万元。简小姐家庭的资产除了房产外，绝大部分都做了储蓄存款。在这个负利率的时代，这种流动性过高的资产安排显然不是非常聪明的选择。

　　高风险投资资产占家庭总资产比重为1%。以简小姐的年龄和家庭情况，这一比例显得过于保守，也不足以对未来的家庭生活提供令人安心的保障。简小姐家庭负债为37万元。负债与家庭净资产的比例为37/69=53.6% 基本处于比较安全的水平。

　　从上面的家庭财务状况分析中我们可以看出，简小姐的家庭财务安排是不妥当的，流动资产也未作合理安排，家庭保障程度不足。

　　二、理财建议：

　　由于简小姐家庭月支出大于月收入，因此必须通过一定的现金储备金来进行保持平衡。根据简小姐家庭情况来说，储备金大约需要3万元左右，这些资金可以购买准货币市场基金。

　　生孩子是家庭的大事，应该在财务上早做准备。现在生孩子的费用从“基本版”到“豪华版”差价可以大得令人难以想像。建议简小姐按照“舒适版”的标准为生孩子预留2万元左右的预算，这些资金可以存在借记卡里，以便随时可用。宝宝出手，父母要忙的事情太多了，财务安排应早早搞定，以免临时添乱。

　　考虑到家庭负债比例已届安全线，而且因为各种宏观调控的原因，房地产已经初步出现了降温的趋势，此时再通过举债去投资房产将存在一定的风险。如果简小姐家庭再进行90万元左右的房产投资，按30%的首付款计算，将减少流动资产27万元，同时，每月将增加负债支出4000元，显然加重了每月支出的压力。更重要的，简小姐的先生目前暂无稳定的收入，公司也处于创业阶段，一旦公司产生问题，将有资金链断裂的风险。因此建议在公司业务发展稳定后，再考虑购房计划。

　　从简小姐的家庭财务情况来看，在孩子生育费用和家庭储备金安排好以后，如果暂时不做房地产投资，仍有大量的流动资金可进行投资。因此目前建议考虑金融投资。主要的投资方向应当是股票市场，直接投资股票市场或者通过买基金来投资股票市场都可以,目前的入市时机应该还是比较好的。如果对选择个股没有感觉的话，优质的基金也是不错的选择。一些业绩较好的基金公司的产品，其历年表现即便是加入了风险因素的考虑，取得年收益率7%的成绩也是有八九分把握的。考虑到升息的传闻时时在耳，故不建议做债券投资。

　　从简小姐家庭情况分析，目前简小姐的先生无固定工作，虽然已有了10万元的保险，但缺乏社会基本保险，因此建议简小姐可为其先生自行缴纳社会基本养老金等社会统筹的保障基金，纳入社会统一的保障体系，以解决后顾之忧。孩子出生后，也应及时考虑保险的问题，可选择一些定期返还的保险产品，以便孩子在获得意外保险的基础上，为将来就学、成家储备资金。但简小姐在保障费用支出额度应该控制在1.2万元/年以内。

　　建行“乐当家”个人理财顾问 马丽蓉

　　专家建议二：投资建议

　　简家庭当前总体的财务状况不容乐观。尽管简作为一家合资公司的中层管理人员，月收入能稳定在5000元左右，年终还会有1万元左右的奖金，收入属中等；但先生由于从事自由职业，暂无稳定工作和相对稳定的收入来源，通过和朋友找项目、并合伙开公司，估计年底10万元左右的分红尽管可观，但有非常大的不确定性。

　　相对目前简家庭收入的巨大波动性和不确定性，其家庭支出在可预期的未来将不断上升，9月份宝宝的降临将大幅提升简家庭支出水平，进一步加剧每月家庭收支的不平衡，每月家庭收支赤字，要指望年底不确定的做生意、开公司分红来弥补，这种期待会让人时时感到不安，未来的生活质量无法得到保障。

　　在家庭收入波动性和不确定性的状况下，合理安排简家庭的资产显得尤为重要，相对保守和稳健的资产配置方法更加适合简家庭。

　　1、 目前投资房产不合适

　　在当前宏观调控的背景下，房地产市场的前景令人担忧，未来升息的可能性在不断加大；通过财务杠杆进行房产投资的风险无疑是巨大的。目前，房屋出租、以租养房的投资收益率已经明显偏低甚至出现倒挂；房价和利率一旦有所波动，“负资产”一族将不断壮大。

　　目前，简家庭已经从银行贷款40万购买了总值75万的一套2室2厅的房子用于自住，每月偿还银行贷款2800元，直接导致了月收支出现2300元的亏空。在此情况下，假设再进行房产投资，购买90万元左右3房2厅的房子，首付20%按揭30年贷款，房子月还款额4000元左右，家庭月收支的亏空将进一步扩大；一旦利率提升导致利息支出增加，一旦房价下跌导致资产缩水，一旦先生生意进展不顺利导致年底分红打水漂，无论出现哪种情况都将使简家庭的财务状况极度恶化，生活质量急剧下降。

　　2、 部分资金提前偿还购房贷款

　　在简家庭的资产负债状况表中，自用房产(75万元)和房屋贷款(37万元)分别占资产和负债的主要份额，而30万元存款又没有投资方向，一面在支付着高额的贷款利息，一面却将一笔不小的资金闲置着，显然这种资产配置非常不合理。

　　建议将一部分活期存款用于提前偿还购房贷款，以减少利息支出。考虑到9月份宝宝即将降临和先生找项目、开公司可能需要资金周转，留部分活期存款以备急用。而留在活期账户上的现金也应进行适当的运作以提高利息收入；建议用活期账户上的资金购买“货币市场基金”，不但能保持资金的流动性，还能获得2%～2.5%的收益。

　　在投资方面，目前简只有1万元投资在股市，还没有接触过其他投资工具，资金主要集中在银行里，显然对投资不在行，直接参与股市承担较大的股市风险还是不足取的。好在简对未来收入的不确定已经有所认识，希望在投资方面相对稳定，年收益率在7%左右即可。因此，建议适时将套牢的股票转投开放式基金。在定期存款到期后，寻找合适的时机分批购买股票型开放式基金，7%的年收益率其实并不困难。

　　申银万国“赢家策划”理财咨询服务中心 张卫东

　　专家建议三：家庭保险建议

　　一般来说，一个家庭的保费支出占家庭年收入的10%左右即可。根据简一家的经济状况和生活情况来看，像他们这样的收入和支出状况，并不是非常需要购买重大疾病险作为主险。根据我们的了解，平安的这两款重疾险保费应该在每人每年3000多元，两人共需要六、七千元，而他们的年收入实际只有7万元(简的工资加奖金，先生10万元分红还未实现)，买了这个重疾险后就没有太多能力去买别的更需要的保险。

　　而且，作为自由职业者的男主人目前还没有社会医疗保障的，他更需要的是普通医疗保险而不是疾病保险。建议女主人可以和保险公司商量，减少自己的重疾险保额从而降低保费；而男主人最好能采用减额缴清等方式，以后不再继续在这一保险上投入金钱。

　　好钢用在刀刃上，花钱也要花在最需要的地方。简的先生应该在个人住院医疗方面增加保障额度，增加购买个人住院费用类保险。在此推荐一款险种，世纪泰康个人住院医疗保险，基本部分包括一般住院日额和重大疾病住院日额保险金两项，可选部分包括器官移植保险金和手术医疗保险金两项。该保险的保障还有一大特点就是将保障分为五档，投保人可以根据自己生活水平的高低选择不同档次的保障及费率。而且，该医疗险为单独主险，这在沪上保险公司中为数不多。

　　该保险的保障分为基本部分和可选部分，投保人可只投保基本部分，也可以在投保基本部分的同时加投可选部分。在有效保险期间内，保险公司负有下列保险金给付责任：

　　1.基本部分：

　　(1) 一般住院日额保险金

　　被保险人因疾病住院治疗的，保险人给付住院日额保险金；被保险人因意外伤害必须住 院治疗的，保险公司给付住院日额保险金。一般住院日额保险金给付天数年度最多可达365天。

　　(2) 重大疾病住院日额保险金

　　被保险人因患重大疾病必须住院治疗的，保险人按被保险人实际住院天数给付重大疾病住院日额保险金。重大疾病住院日额保险金给付天数每保险年度最多可达180天。

　　2.可选部分：

　　器官移植保险金：被保险人需要施行器官移植手术者，保险人给付手术医疗保险金。器官移植保险金可多次给付。

　　(2)手术医疗保险金：被保险人需要住院治疗者，保险人给付手术医疗保险金，可多次给付。

　　可以给简的先生进行一个投保举例，见下表：　

　　保障范围

　　保险金额

　　保费

　　一般住院日额

　　200元/天

　　639元

　　重大疾病住院日额

　　180元/天

　　器官移植

　　180000元/次

　　164元

　　手术医疗

　　9000元/次

　　总保费

　　803元

　　此外，由于简的先生从事的是自由职业，自己在外开公司，意外伤害的可能性比较大。所以，最好能增加先生意外险的保障额度。同时，在目前情况下，简的收入是家庭的最大支柱，应该给简也买一些意外险，以保障整个家庭的正常运作。在对两人的重大疾病险进行调整以后，他们完全有能力购买价格比较低廉的意外险和医疗保险。

　　上海合泰保险超市寿险顾问 高逢洁