青年广场新旧物业公司“打架”

　　青年广场新旧物业公司“打架”

　　本报讯(记者金文兵秦杰实习生邱颖佳陈都石璟）新物业公司要求进驻，旧物业公司拒绝退出，并因此动用“肢体语言”，引发一场新旧物业的“打架“风波。

　　3月29日上午，青年广场大门口引发骚动：一方面，由业主委员会“新聘”的中信物 业公司派人要求接手该楼盘；另一方面，合同已“到期”的金煌公司不愿退出。僵持至下午17时许，约50个不明身份的人员持械介入“清场”，中信物业“暂退”。

　　据金煌物业负责人称，他们对青年广场的物业管理服务，确是在3月28日期满，但因业主委员会内部意见不一致，而且，拖欠的水电、

物业费也没有一个明确说法，经区房产局物业科和所在的白松社区同意，将管理期限延长2个月。

　　而业主方面称，早在去年底，他们就以书面征求意见的形式，召开业主大会，并以超过2/3的选票，选聘了新的物业公司，然后签订了经过公证的物业管理合同。

　　在送房地部门备案时，因这家中信物业当时没办妥物业企业资质证书，这次选聘被否决。今年3月10日，中信物业获得上述资质，但因部分业主委员有不同意见而另起风波。3月23日，经武汉仲裁委裁决，该合同有效。中信物业遂于3月29日正常进驻，谁知又引发与金煌物业的冲突。

　　个案剖析

　　业主不团结物业“选聘权”受损

　　据法律人士分析，这起新旧物业公司“打架”的事件，是一个典型案例。其中的冲突涉及到了《物业管理条例》中的几个重要要件，并折射出一丝尴尬——如果业主、业主委员之间“七拱八翘”，不用一个声音说话，那么，他们的“选聘权”将受损。

　　“选聘、解聘权”归“业主大会”所有

　　在一个物业区域内，由全体业主组成业主大会，作为权力机构；然后选举产生若干业主委员，组成业主委员会，作为业主大会的办事机构；并报房产部门备案。

　　“业主大会会议”有2种形式：一、全体业主参加集体讨论，二、书面征求意见。业主如果不愿出面，或有他事缠身，也可委托他人参加。

　　选聘、解聘物业管理企业的权力，属于业主大会，并须经全体业主所持投票权2／3以上通过；然后由业主委员会代表业主大会，与老物业公司办理交接手续，与新物业公司签订书面的物业服务合同。从这个层面来讲，青年广场业主变更物业公司的要求和作法，没有超越这个底线。

　　业主可“预定”专项维修资金

　　据青年广场的业主称，对重新选聘物业公司提出了一个附加要求：因电梯运行已10年，哪家物业公司能在3年内向业主委员会提供46-48万元/年的

维修基金，就可参与竞标。

　　他们与金煌公司签订的是一份临时物业协议，上面只约定了每月从停车费中提取6800元作为维修基金的一部分；其他部分如何筹集，包括由谁代管，其中是否包含电梯维修专项资金未明确，从而引发这次冲突。

　　对于这类维修基金，其所有者是全体业主，并专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。物业管理企业如挪用该资金，将面临警告、没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款、吊销企业资质证书、乃至追究刑事责任的后果。

　　业主委员切勿“窝里斗”

　　结合我市其他物业纠纷，可以发现一个别有意味的现象：但凡物业公司与业主闹矛盾，追根溯源，都与业主委员会、业主委员有关。

　　肩负着全体业主利益和期望的业主委员，多数情况下是只尽义务、无利可图的。当面对着来自物业公司的利诱时，不能排除个别自私者，放弃责任而将自己“转卖”。

　　经济利诱之外，还有更为核心的“观念”冲突。囿于自身认知和兴趣爱好等，业主委员之间也会在某些方面、对某种事情的处理方式上出现分歧，乃至搞起“窝里斗”，进而在无意间做出损害业主利益的行为。

　　图为青年广场的停车场。

　　文/记者金文兵秦杰实习生邱颖佳陈都石璟图/记者熊波摄