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5月初，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出了八项措施。对住房转让环节的营业税政策进行调整是其中的一项重要措施。5月底，国家税务总局、财政部、建设部又下发了《关于加强房地产税收管理的通知》。6月1日，有关房地产税收政策实施后，社会各界非常关注。此次房地产新政从税收政策上讲，有所调整的主要是房地产业转让环节应缴纳的营业税，其他税收政策没有变化。为了便于广大读者准确理解个人转让房地产的有关税收政策，我们特编发这期政策问答，以期对读者朋友有所帮助。
一、营业税政策
1、2005年6月1日前后个人转让住房，其营业税政策有何变化？
答：2005年6月1日前，国家规定对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时按销售价减去购入原价后的差额计征营业税。
2005年6月1日后，国家调整了住房税收政策，明确规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；超过2年(含2年)的且符合当地政府公布的普通住房标准的住房对外销售的，免征营业税。不能提供属于普通住房的证明材料或经地税部门审核不符合普通住房标准条件的，按差额征收营业税，即按其售房收入减去购买房屋价格的差额征收营业税(购买房屋价格以购买房屋时取得的税务部门监制的发票记载金额为确认的依据)。
2、享受免征营业税优惠政策的普通住房标准是什么？
答：享受免征营业税优惠政策的普通住房必须同时符合以下三个条件：一是转让的住房所在住宅小区建筑容积率在1.0以上；二是单套建筑面积在144平方米以下(以房屋权属证书上注明的为准)；三是个人转让住房的实际成交价格低于政府公布的同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。只有同时符合上述三个条件的住房，销售时才能作为普通住房享受免征营业税优惠。
3、可享受免征营业税优惠政策的普通住房的价格标准具体是多少？
答：济南市政府公布的城区范围内各级别土地上住房平均交易价格分为六级四档，一级土地上的为4850元/m2，二、三级土地上的为4350元/m2，四、五级土地上的为3650元/m2，六级以上土地上的为2800元/m2。我市享受免征营业税优惠政策的普通住房价格标准为上述平均交易价格的1.44倍以下，这样计算出的一级土地上的最高交易价格为6984元/m2，二、三级土地上的为6264元/m2，四、五级土地上的为5256元/m2，六级以上土地上的为4032元/m2。
4、个人住房的购置时间如何确定？
答：以个人购买住房时取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间按孰先原则确定。例如，若契税完税证明上注明的时间为2000年5月，房屋产权证上注明的时间为2000年10月，契税完税时间早于产权证，则按契税完税证明上的时间作为购置时间。
5、个人转让住房应到何处办理征(免)营业税手续？
答：应到转让住房所在地的区(县、市)地方税务局办税服务厅办理。
6、个人转让住房时应持哪些资料办理征(免)营业税手续？
答：转让住房的个人应持身份证、房屋所有权证、买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证等资料原件及复印件(非普通住房售房者还需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票)。
7、个人转让住房应纳营业税及其他附加的税率分别是多少？
答：个人转让住房应纳营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%(5%、1%)，教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率为1%。
8、个人办理转让住房征(免)营业税手续的具体程序是如何规定的？
答：(1)个人将购买不足2年的住房对外销售的，应持相关资料，到房屋所在地主管地税机关申请开具发票、缴纳税款，主管地税机关审核后按规定的税率计算征收税款，个人按地税机关计算的金额缴纳税款后，地税机关出具完税凭证，同时为其代开发票。
(2)个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售的，应持相关资料，到房屋所在地主管地税机关申请开具发票，主管地税机关根据普通住房标准，对申请材料进行审核，凡符合免税条件的，给予免征营业税，并出具免税证明(免税证明一式三份，一份交纳税人持有到房管部门办理房屋权属转移登记手续，一份由主管地税机关登记存档，一份交纳税人留存备用)，同时为其代开发票；凡不符合普通住房标准的或不能提供属于普通住房证明材料的，主管地税机关按差额计算征收营业税，个人按地税机关计算的金额缴纳税款后，地税机关出具完税凭证，同时为其代开发票。
二、个人所得税政策
1、什么情况下可以暂免征收个人所得税？
答：对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
2、可以享受暂免征收个人所得税家庭生活用房的起始时间如何确定？
答：可以享受暂免征收个人所得税家庭生活用房的起始时间，以房屋产权证、契税完税证明或《国有住房出售收入专用票据》上注明的时间，按孰先原则确定。
3、个人所得税纳税保证金如何计算？
答：按现行有关政策的规定，对个人出售住房所得应缴纳的个人所得税，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金的形式向主管税务机关缴纳。
个人出售住房取得的所得应缴个人所得税(或纳税保证金)区分以下两种情况确定：
(1)如果能够提供完整、准确的住房原值凭证(购买房屋时取得的税务部门监制发票)，能够正确计算应纳税所得额的，其应纳税额按下列公式计算：
应纳税额=应纳税所得额×20
% 应纳税所得额=转让住房的收入额-住房原值和合理费用
合理费用是指出售住房时，按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、印花税、交易手续费等有关税金和费用。
(2)如果不能提供住房原值凭证和其他有关扣减项目明细资料，不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，主管地税机关采取核定征收的方式，征收个人所得税。
4、个人出售住房后一年内按市场价重新购房的，其销售原住房已经缴纳的纳税保证金如何退还？
答：个人出售住房后一年内按市场价重新购房的，如果重新购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还出售原住房已经缴纳的纳税保证金；重新购房金额小于原住房销售额的，按照重新购房金额占原住房销售额的比例，退还部分出售原住房已经缴纳的纳税保证金。
5、申请退还纳税保证金的期限如何确定？
答：出售住房的起始时间，按纳税保证金收据上注明的时间确定；按市场价重新购房的时间，以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按孰先原则确定；只有出售住房的时间与重新购房的时间在一周年内，才能申请退还纳税保证金。
6、个人出售非住房所得应纳个人所得税如何计算？
答：个人出售非住房所得，其应纳个人所得税，适用上述有关纳税保证金的计算办法，但应直接征收个人所得税税款，不再收取纳税保证金。
个人出售非住房所得，不享受上述暂免征收个人所得税和纳税保证金退还的税收优惠。
7、个人申请暂免征收出售家庭生活用房应纳个人所得税时，需提供哪些资料？
答：个人申请暂免征收出售家庭生活用房应纳个人所得税时，应向房屋所在地主管地方税务机关提供房屋所有权证、契税完税证明、《国有住房出售收入专用票据》、身份证、户口簿的原件和复印件以及家庭生活用房说明材料。
8、个人到房屋所在地主管地方税务机关缴纳纳税保证金时，需提供哪些资料？
答：个人到房屋所在地主管地方税务机关缴纳纳税保证金时，应提供身份证、房屋所有权证、购房发票、买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的凭证以及出售住房按规定支付的有关费用凭证等资料的原件及复印件。
9、个人申请退还全部或部分出售原住房已经缴纳的纳税保证金时，需提供哪些资料？
答：出售住房后一年内按市场价重新购房的个人，申请退还全部或部分出售原住房已经缴纳的纳税保证金时，应在重新购房后30日内，向原房屋所在地主管地方税务机关提供纳税保证金收据以及新购房屋购销合同、房屋所有权证、契税完税证明等资料的原件及复印件。
10、对个人提供虚假资料的如何处理？
答：个人提供虚假资料骗取减免税，造成税款流失的，主管税务机关依照法律法规的有关规定处理。(济南市地税局供稿)
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