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一套70万元的住房何时转手纳税额差异巨大
卖得好不好相差三万五
深圳商报记者高峥实习生陈小莉
一套70万的普通住房，卖得不当需要缴纳近四万元税费；卖得合适只需缴三千多元税费，这里面有什么窍门吗？让我们从买卖租赁房屋需要缴纳税费的基础知识入手，再结合实例看看窍门究竟在哪里。
买不同的房缴不同的税
记者了解到，买房要交的税种很简单，仅契税和印花税两种。一手房的印花税交纳比例为房款总额的万分之三，二手房为房款总额的万分之五。契税方面，普通商品房权属转移契税税率为1.5％，土地、别墅与度假村等高档住宅权属转移契税税率为3％。
以一普通二手商品房的交易为例，假如房款成交价为50万元，买房者需交纳的印花税为：50万的万分之五即250元，需交纳的契税为：50万的1.5％即7500元。
卖房营业税因房而异
个人出售或转让住房，须缴纳营业税、城建税、印花税和个人所得税。其中，印花税的缴纳额度与购买房屋相同。
营业税执行新规定，从2005年6月1日起，对于个人购买住房在两年内转手交易的，一律按实际销售金额全额的5％征收营业税。反之，对于个人购买住房超过2年（含2年）转手交易的，则按不同的规定免征营业税。其中，个人销售普通住房的免征营业税。这里的普通住宅需要满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。个人凭有关资料向住房所在地的区地税局申请办理免税手续。国土房产代征单位凭税务机关的免税批件免征营业税。
未经税务机关批准免税的，一律按非普通住房的征税规定征收营业税。个人销售非普通住房的按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
此外，城建税按营业税额的1％缴纳。
个人所得税的缴纳公式是：个人所得税＝（销售额－原价－相关税费）×20％。
例如，贾先生一年前以每平方米6500元的价格购买了一套100平方米的普通住宅，如果贾先生今年将住房以每平方米7000元、总价70万元的价格转让，需缴纳的税金为：营业税：700000×5％＝35000元；印花税：70万的万分之五即350元、城市建设税：35000×1％＝350元、个人所得税：700000－650000－（35000＋350＋350）×20％＝2860元，总计38560元。
如果贾先生选择再过一年转让住房，就可以减免营业税和城建税，所需缴纳的税金就是印花税350元加上个人所得税2860元共3210元。
出租房千元为起征点
根据《深圳市地方税务局关于私房租赁税收征管问题的通知》，私房租赁营业税起征点为月营业额1000元。同时，针对私房租赁普遍无法准确核算成本支出的情况，对私房租赁的个人所得税采用核定征收，暂定我市私房租赁个人所得税的核定征收率为1％，另外，未达营业税起征点的不征个人所得税。
私房租赁税收综合征收率为：月租金1000元（不含1000元）以下的，税收综合征收率为4.1％（房产税4％、印花税0.1％）；月租金1000元（含1000元）以上的，税收综合征收率为8.22％（营业税3％、房产税4％、城市维护建设税0.03％、教育费附加0.09％、印花税0.1％、个人所得税1％）。
个人房屋租赁税收由税务部门委托房屋租赁管理部门代征。
例如：如果上述的贾先生选择先将住房出租一年再转让，每月以2000元价格出租，则每月需要缴纳的税金是164.4元。一年下来，除去私房租赁税，可收取2.2万多元的房租，再转让时还可减免税负“大头”营业税和城建税。两厢计算，多进的加上少出的共有近6万元。
两种特殊情况可以减免税
首次购买的经济适用房有可能免契税
根据深圳财政局《关于契税征收管理若干具体事项的通知》，城镇职工第一次购买公有住房的，即购买经当地区以上人民政府指定的房产管理部门分配的安居房，在本市规定标准面积以内的部分免征契税，超过的部分，仍应按照规定缴纳契税。各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的住房或由单位购买的普通商品住房，经当地区以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房的，免征契税，超过本市规定标准面积的部分，仍按照规定缴纳契税。安居房、经济适用房系2000年11月29日以后购买的，且属职工首次购买的，免征契税。
转让房屋的免税条件
据福田地税局的有关负责人介绍，对个人购买并居住超过两年的普通住宅，销售时免征营业税、城市维护建设税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房，取得的所得，继续免征个人所得税；对个人出售原住房1年内重新购房的，视其购房的价值大于或等于出售原住房价值的全部，免征个人所得税。如果其购房价值小于出售原住房价值的，按其比例确定个人所得税的免税额。原住房上市转让交易价明显低于市场评估的，以市场评估为准。如果属于这种情况的，纳税人在办理产权转移登记之前，应备齐相关资料原件、复印件先到相关地税局申请减免税，受理后25个工作日内办结。
作者:深圳商报记者高峥实习生陈小莉
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