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作者：田横
“开张两个多月了，生意分文未做，还倒贴了几千块钱水电费、管理费和店员工资，不如先关门再说。”5月中旬的一天，在广州某大MALL(即大型购物中心)地下M层商城经营保健品的马小姐，边收拾店里的东西边对前来采访的记者诉苦。
这个今年1月正式开业的超级大MALL，坐落于广州最繁华的天河商圈，总建筑面积约40万平方米、营业面积约20万平方米，论规模论气势在全国都是数一数二的。然而辉煌宏大的外表后面，像马小姐这样满怀辛酸的小商户，却为数不少。
小商户之“痛”
据了解，M层商城铺位500余间，承租小商户300多家，但近日记者数次实地观察，发现尽管大MALL地上各层客流量尚算不错，但M层内却颇为冷清，相当一部分店铺关着门，即使开了张的店铺，也几乎都是门可罗雀。
不过，真正让众多小商户心灰意冷的，并不仅仅是眼下的惨淡经营。“我们租铺做生意的，谁都明白新商场需要一段时间聚集客流、培育市场，可是过去一年来，开发商无论是前期招租还是后期管理方面的种种做法，让我们无法不心寒。”马小姐说。
实际上，早在今年2月初，该超级大MALL刚刚举行隆重的开业仪式后不久，M层全体承租商户已接到开发商要求3月中全部开业的通知，当时即遭到许多商户反对。从商户向记者提供的资料中，大致可以看出此事的来龙去脉及产生纠纷的关键所在：
一、在签订《租赁合同》之前，开发商先要求商户签一份《商铺认租书》，并以“诚意金”为名，变相收取5000元～8000元不等的“进场费”(相当于店铺一个月租金)，再收取相当于3个月租金的“押金”，一举套牢小商户；待后者见到《租赁合同》及捆绑的《物业管理合同》，认为其中多有偏袒开发商的“霸王条款”，要求退租或修改条款时，即遭开发商拒绝，并声称不签合同则“诚意金”及“押金”不予退还，令大部分小商户不得不就范。
二、自去年8月至今年1月，开发商先后8次推迟已经宣布的开业日期，原因主要是工程进度跟不上，这既令商户对开发商诚信及该购物中心前景产生疑虑，也让商户错过国庆、元旦、春节等多个销售黄金时段，坐失商机，更有经营服装等季节性很强的商户，因为提前进货而蒙受极大损失；与此同时，租户原定三年的承租期已经大大“缩水”，平均分摊的成本则相应明显增加。
三、一方面商场配套设施与当初承诺水准相去甚远；另一方面装修由开发商属下公司变相“垄断”，质次价高，且进度缓慢，让商户无法正常进场经营。最显著的例子是，开发商在招租时以拥有地铁出口为卖点，后来又多次公开表示地铁通道将于今年4月20日开通(因M层位于地下，地铁通道开通预期会带来大量客流)，但时至今日，仍然未见任何该通道可能开通的迹象。换句话说，由于开发商方面的问题，M层商户进场经营的时机未成熟。
四、M层小商户们还指出，M层没有地上各层的大型中庭、喷泉、灯光舞台等公共设施占用空间，且通道狭窄，楼层太矮，但商铺实用率仍按地上各层同样的50%计算(广州大部分商场实用率都有60%～70%)，显然不合理，是变相收取高额租金。
都是“大”MALL惹的祸？
据马小姐介绍，今年2月份他们与开发商数次交涉没有取得结果，后者紧跟着又以“按要求开业者延长免租期到5月底，拒不开业者不能免租，并可视为违约由业主收回铺位”的方式“威逼利诱”，迫使包括她自己在内的部分小商户不得不于3月中旬进场经营。
当时，他们还多少抱着一些侥幸的想法，但后来情况却并没有得到明显改善。而继他们之后，该大MALL地上各层若干小商户也以租金过高、经营困难为由，陆续出现“抗租”行动，引起开发商强烈反应，以发律师函作警告。今年4月中旬，上述小商户共200余人召开座谈会，集体向开发商提出“免租半年、兑现各种承诺”等要求，开发商方面则公开回应称“开业率低应由大业主与小商户双方共担责任”，至于租金减免要求，“应着眼全局，考虑可能引发的连锁反应”。
4月底，该大MALL负责招商的总经理突然宣布离职，令外界对此事件的关注进一步升温，而部分小商户由此更感无奈，担心原来招商时对他们做出种种美好承诺的那套人马离开后，今后开发商就更会毫无顾忌地“踢皮球”了。
危机暗伏
有当地商界资深人士认为，撇开纷乱的表象剖析此次纠纷，其根源还是在于近年来席卷全国的MALL开发热背后一直潜伏着的危机和陷阱：
首先，一切都是大MALL惹的祸。国内大型购物中心开发片面追求规模效应，以“大”为美，却没有适当的招商规划、准确的商业定位以及高水准的专业管理团队，很可能造成前期开发、招商场面火爆，后期经营难以为继的尴尬局面；
其次，急功近利心态隐患大。以地产开发商的角色和心态介入商业经营，但高度紧张的资金链往往难以支持长线投资的需要，在资金急于回笼的压力下，开发商不得不尽快出售或出租商铺，不具备完善开业条件却强行开业，而且租金水平过高，缺乏与商户特别是中小商户共同成长，实现“双赢”的长远打算和足够耐心；
再次，“售后返租”模式牺牲小商户。该MALL的M层500多间商铺，都是开发商以承诺“售后返租若干年”出售给小业主后，再转而向小商户招租的，占大头的销售收入既已落入囊中，承租期的经营风险又转嫁到小商户身上，后者生意好不好，是赚是亏，对开发商来说并没有真正的切肤之痛，这无疑是他们解决纠纷的态度比较消极的主要原因。
总而言之，虽然目前国内一些大MALL外部环境和硬件不错，投资前景也看好，但是，由于一些根本性的矛盾和问题尚待解决，其中不免存在这样或那样的“陷阱”，对资金实力有限、抗风险能力不强的小投资者来说，在做出决策前，还是应该仔细衡量，三思而行。
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