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加息0．2％其实并不足以让投资客难以承受或者无利可图。但是仅5个月内连续加息两次，显然是国家宏观政策抑制房产投机的一个信号，给一些投资客带来很大的心理压力，部分获利不菲的炒房者已经开始抛售手中的房子。
北京：加息造成投机客“轻微脑震荡”
北京我爱我家金融理财部总监康胜在接受《经济参考报》记者采访时说，近来转按揭业务比2月底3月初增加了15％至17％，另外，咨询转按揭的客户也明显增多。比如我们有位客户，手头囤有CBD核心区域某楼盘5套房，近日出手了3套。他以每平方米不到7000元买进，卖出时每平方米价格已经上万。他说，那么多房子套在手上，加息后心理压力很大，趁着利润不错赶紧卖出套现，心里才踏实。
用少部分的首付，套取银行20年甚至20年以上的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”的炒房人，在此次加息中受影响最大。记者在采访中了解到，这一类炒房人纷纷在调整自己的投资策略，有的由出租转为出售，有的准备提前还贷，有的再购置一些房产的投资计划暂时停下。近日记者在中介机构了解到的最新情况正与这种抛盘心理相对应，部分投资型买家开始抛售手中物业，并且价格上有所松动，从前可能因为买家万八千的还价，卖家会拒绝交易，现在几千乃至上万块钱都可以商量。
记者的一位朋友介绍说，他有一做家装生意的亲戚是老北京，拥有四处房产，一处为公房，一处为准备自住的新房，两个投资项目一处是公积金贷款，首付为10％，另一处是商业贷款，首付为30％。此次加息让他作出的决定是，卖掉公房，将首付为30％的投资房的商业贷款一次性还清。他说，国家连续两次加息，虽然幅度都不大，但是从国家宏观调控政策来看，加息必然跟减息一样都是一种周期性调控，也就是说阶段性加息一定会持续下去，绝不止一次两次，而持续加息的话，像他这样主要依靠银行贷款的投资人就扛不住了。
“近来只是从业务部门反映的情况看加息带来的二手房抛售迹象，到4月底5月初会有具体的统计数据出来。”康胜告诉记者，本次加息对于低端二手物业房源来说没有太大的影响，因为大多为已购公房，其业主并不存在还贷压力问题，而对于二手高端物业来说，由于多为贷款购买的商品房，二次加息后业主还贷成本加大，所以他们会抛售已购房屋以减轻还贷压力，二手高端物业的房源将会得到一定释放。
上海：“复合型政策”开始平稳房价
自央行提高房贷利率以来，上海政府的跟进政策也迅速出台，一个个连续不断的严控消息，已经开始让部分炒房者信心动摇。从上周起，尽管房价还没有出现大的回落，但让不少炒房者不得不开始退出“投机列车”。记者近日了解到，虽然在不少上海小区，房屋销售情况依然比较火爆，但相应的房价并没有再继续2004年的疯狂涨势，房价已经进入了平稳阶段。
据上海市有关机构统计，近期的上海二手房市场交易增幅约在15%左右，但相应的房屋价格并没有出现太大变化。上周末，记者在房产之窗、上海热线等网站的二手房挂牌处查询后发现，上述网络交易平台上的确出现了二手房网上挂牌显著放量的迹象。在央行采取调高房贷利率措施之前，浦东地区的挂牌房源多在200到300套之间，在央行调高房贷利率措施后，挂牌房源明显增多，浦东地区的挂牌房源已经增加到了400到500套左右。网站的工作人员对记者表示，其中虽然存在重复挂牌的可能，但比较而言，房源挂牌量激增的趋势已经显现。
康胜告诉记者，尽管对上海房价以后的走势还难以做出准确的判断，但从其目前的二手房市场挂牌情况可以看出，不少炒房者的心态已经开始发生了变化。因为不少炒房者都是通过银行信贷资金来进行炒作的，有的炒房者手里有十几套到几十套房子，房贷利率提高后，对其资金运作还是会形成压力的，此轮紧缩政策将会对炒房团造成遏制。
据康胜分析，此轮紧缩政策确实对一部分投资者造成了影响，但到目前为止并没有造成较大的抛售压力，大部分投资者还是认为人口、经济动力、持续的城市化才是带动房地产行业长期发展的因素。在一个比较长的时间段里，中国的房价还是有一定上涨空间的，在这种预期下，一些炒房者可能开始转做长线。
超前需求拉动房价上行的诱因
面对上海楼市近期的重重阴云，国内专家们都给予了极大关注。国务院发展研究中心信息中心主任程秀生认为，国外的房价一般是收入的5至6倍，发达国家还要低于这个数字。现在江浙地区不少城市的房租和售房价出现不平衡。一般情况下，15年的房租应该等于售房价。而按现在这些城市的房屋出租价格看，租房总价低于售房总价。原因是，投资性购房的空置率越高，进入二级市场的数量就越多，房租就越便宜。这从一个侧面说明，目前炒房因素仍是推动房价上涨的力量。所以，提高利率有利于挤掉有些地区的楼市泡沫。另有一些专家则更加直白地表示，上海毕竟是此轮房价走牛的领头羊，如果上海房价或者其市场参与者的行为发生变化的话，将对今年整个房地产市场产生较大影响。
究竟谁是房价虚高的主要推动者？花旗集团在2月份推出的报告指出，内地房地产市场的需求依然旺盛，持续增加的购房需求势必推高房价。而上海《解放日报》的一项抽样调查显示，该市参与调查的25个小区居民中，有26．55％的购房者是出于投资或投机。人们所熟知的温州炒房团，更是这方面的典型。民间的说法是，其炒房资金高达1500亿元左右。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为，目前房价虚高，一方面是供求关系使然，另一方面则是因为土地供应价格过高。他说，一些开发商的肆意炒作，某些媒体不负责任的舆论误导，个别房地产大腕别有用心的言论，使人们形成了强烈的房价上涨预期，从而有一部分人提前消费进入购房者的行列。这部分超前需求才是拉动房价上涨的主要动因。
夏斌的观点与建设部一些专家的观点暗合。建设部政策研究中心去年10月就在《怎样认识当前房地产市场形势》的研究报告则强调，国内房价猛涨，既不是商品房供不应求，也不是居民对住房需求增大，而在于社会普遍的经济预期对房价的影响。另外，建设部政策研究中心去年10月在其研究报告中称，“招（标）、拍（卖）、挂（牌）制度存在明显的缺陷，短期内容易推动地价上涨”，当前房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高。
机构预测年中将有可能再加息
虽然3月29日央行行长周小川在接受人民日报专访时表示，近期将不会专门针对房屋贷款出台单独的利率政策，有可能通过基准利率的调整来控制房地产价格。但近日的一项调研表明，10家中外金融机构普遍预计中国今年还将有升息举措，幅度为27到50个基点不等，其中还有两家机构认为全年有二度升息的可能性。
这项调查是基于10家机构分析师展开的，其中包括汇丰银行、渣打银行、JP摩根、高盛、国泰君安、申银万国、海通证券等国内外知名金融机构。分析师们均表示，政府有必要采取调高基准利率的手段，控制目前中国经济较高的通货膨胀和投资反弹压力。
调查结果显示，10家受访机构无一例外预计中国今年将有升息举措，其中有6家预计相应政策将在第二季度出台，而另外4家则认为在下半年。渣打银行认为将于第二和第三季度连续分别加息27个基点，JP摩根则预计在第二季度加息32个基点之后在第四季度还将加息30个基点。在加息幅度方面，高盛预估的幅度最大，为50个基点。另外，还有6家机构认为将与去年10月的那次升息幅度相同，即27个基点。
申银万国证券研究所的宏观经济研究员李慧勇表示，从目前的经济数据以及情况来看，加息的压力非常大，尤其是第二季度。但是由于央行3月17日才对商业银行自营性个人住房贷款政策进行了调整，政策层需要2至3个月时间来观察实施效果，因此在二季度出台相关政策的可能性不大。“如果到了那个时候通胀压力和固定资产投资仍然保持在较高水平，政府肯定会再想办法解决的。因此加息的时间最早应该是7月份。”李慧勇预测说。
易宪容提示不要误解房贷新政
中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容表示，不管是加息还是利率调整，都是央行针对需求做出的调整，主要对象并不是买房的普通老百姓，目的在于落实温家宝总理在今年政府报告中提出的平抑国内房地产价格过快上涨，抑制过度的投机性购房。
事实是，购房总价下降1%或者少上涨1%所节约的购房支出，就足以抵偿利率提高18%所增加的利息负担。只要房价下降，利率上涨所增加的负担比不上本金下降所节约的成本。而且，利率上调的幅度越大，房价下降幅度会越大；利率上调越快，房价下降越快。对购房者造成沉重负担的主因还是房价，利息调升抑制以至打压房价，有利于减轻购房者的负担。前些年实行低利率政策虽使购房者的利息支出负担保持在较低水平，但房价的猛涨却使购房者吃尽苦头。反过来，调升利率虽然增加了贷款利息支出，但若抑制房价措施奏效，房价回调，购房者的总负担不会加重，甚至会有所减轻。换个角度说，升息的积极作用只有在抑制了房价涨势以至降低了房价时，购房者才能真正获益。
尽管这次政策调整十分温和，但央行一定会密切关注，观察和研究各方面对此政策的反应。估计还会有新的相关政策出台。希望广大购房者仔细思量，切不可误解房贷新政。易宪容解释说，3.16政策对于购房投资者来说，利率的上升，自然会增加他们投资成本，但如果住房交易中所获得利润远远高于所增加之成本，那么购房投资者就不会退出市场。但由于住房的流动性差、交易成本高，当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波动时，也一定会谨慎，特别是当在政府一系列组合拳的重击下，必将使投资者陷入“风险大利润薄”的境地。在这样的情况下，老百姓现在购房，还需要三思而后行。（来源：经济参考报）
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