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荆楚网（湖北日报）东方愚
3月17日起，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率恢复到同期贷款利率水平。在房地产价格上涨过快的地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。
这或许是央行针对我国房价飙升的“闪电行动”。正如一些专家称，央行实施房贷利率新政的初衷无非两个：一是抑制房地产价格过快上涨；二是在抑制中长期贷款的同时，鼓励银行发放流动资金贷款，达到有保有压的调控效果。
房贷利率上调的消息一出，包括沪深股市在内，方方面面引起震动，其影响不亚于去年10月底的央行升息政策。其中，不乏普通百姓的质疑声，称房贷利率上调，不能从根本上控制房价上涨和房地产投机，反而增加了他们的生活成本和福利代价。
事实上，在房产市场上，由于信息不对称，供求双方从来都是处于不平等的地位。房地产商更谙熟政策的动向和走势，能做到防患未然，通过其他渠道降低自己的风险。此外，他们更会精打细算。我国房地产市场是结构性失衡，而现在利率的增长速度小于房价的攀升速度，这样，房产商的投资回报率或许不如以前高，但仍然不薄。因此，他们不会减少投资，房价也不一定会下降。
即使单单从需求角度来抑制房价上涨过快，也应分门别类地对待。炒房族和普通百姓都想回避风险，但一个不容忽略的事实是，两者的期望底数不一样。根据经济学中的效用论，拥有财富越多的人，在面对与穷人同样的风险时，其损失的效用越少。因此，房贷新政的实施，炒房者原来也许一下子能买10套房，现在风险高了，就买8套吧。普通百姓呢？面对高利率高首付，也许只能放弃或推迟原本的购房计划了。经济学中一个著名的理论叫“帕累托改进”，意思是说，面对新的形势，如果没有人的情况变坏，而至少有一个人的情况变好，那么就可称之为帕累托改进。央行新政刚出台时，一些专家称其可推进我国房贷利率的市场化改革，是一种“帕累托改进”。而笔者认为，普通百姓，特别是中低收入者才是房产市场上最重要的角色，如果他们的情况变坏，那么这种改进无疑是值得商榷的。
无论如何，房贷利率上调已既成事实。不管将来利率是否会继续调高，社会各界应该形成一个共识，那就是，中低收入者的权利与福利是最重要的。从目前情况来看，我国房价走势不会有大的变动。利率仅是抑制房价的辅助工具，希望政府部门加强土地供应量这一基本杠杆的调节作用，并通过实行房产累进税等措施来缓解我国房价居高不下的现状，从根本上促使利率市场化改革的“帕累托改进”，甚至达到“帕累托最优”状态。
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