楼市牛市引发贷款购房热 北京负债家庭数量激增

　　楼市“牛市”引发贷款购房投资热。

　　你买房投资了吗？

　　你稍加注意，就会发现，在2003年甚至2004年上半年，亲朋好友，同学邻里碰面或聚会时见面问的还是：还住那儿啊，没有

　　买房办新家啊？而从2004年下半年，同样是房子的话题，问话的内容却变了：想好在哪投资一套了吗？市场这么好，土地越来越贵，新盘越来越少，投资一套房子肯定不赔，没看见哪个售楼处，只要有房子卖，都卖疯了吗，还不趁早去贷款投资一套？！

　　在房地产行业从业的人或职业和房地产沾点边儿的人，你也会发觉，从2004年下半年后，越来越多的人找到你或者拐了好几个弯儿找到你做“购房参谋”，多数情况下不是第一次买房自住，不是问你关于房子的质量、规划、工期、材料等技术性的问题，而是“在这投资值不值？这个区域的房价会不会升？大户型好出手还是小户型好出手”等等比较难以回答的“投资性问题”。

　　你再琢磨一下，你会发现，这些热血沸腾计划投资房产的人，多是工薪阶层，不是那些家庭月收入在三四万甚至5万元以上的高收入阶层。2004年因土地和宏观调控带来的市场火爆引发了北京工薪阶层贷款购房投资热。

　　贷款购房投资热激增高负债家庭

　　2003年11月，中国社会科学院研究生院刘建昌博士曾在《个人消费信贷是否可持续》一文中指出：金融债务比率是衡量家庭债务负担的指标，等于家庭债务余额与家庭可支配收入之比。中国社会科学院研究生院的刘建昌撰文指出，根据各地统计局公布的城镇居民人均可支配收入、城镇人口、个人消费信贷余额计算，上海家庭债务比例高达155%，北京、青岛、杭州、深圳、宁波等城市家庭债务比例分别达到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低为44%。随着个人消费信贷规模的急剧扩大，我国一些大城市居民已经悄然成为高负债一族。

　　不妨来看看记者身边一个外企白领朋友的案例：

　　李默扬：家庭月收入18000元，其中她8000元，先生10000元，典型的外企工薪阶层。1999年，曾经倾尽所有购买了第一套60万元的住房，目前还有38万元贷款需要偿付，每月月供2000元，但能依赖房租维持，以房养房，目前据说这套60万元的房产已经升值到了80万元。

　　随着收入的不断升高，2004年10月，又买下了另一处价值78万元精装修期房准备自住，贷款57万元，每月还贷4300元。

　　接连的购置房产，加上两个人各自购买的保险，李默扬手中的积蓄不多，现金和存款共计10万元左右，被套的股票还有5万元。

　　这个看上去拥有两套总价值160万元房产的年轻家庭，目前房贷负债共计95万元，财务状况让人堪忧。

　　而李默扬对记者称，敢于借款百万元，自己在同事和朋友以及同龄人中却算不上是胆子大的，很多看上去一家两口的工作还没有他们稳定的朋友或同事，甚至已经在近一两年贷款购置了三四处房产，号称“投资北京房地产事业三四百万”，其中除了20%的首付，用的全是银行的钱。

　　看着李默扬的家庭“财务报表”已经很让人担心，万一家庭出了点变故，两个人一方工资收入发生变化，将直接导致房贷的无法支付，影响目前的正常生活。那么，那些比她还胆子大的年轻工薪阶层呢？

　　北京高负债家庭激增缘由何在

　　北京资深房地产业人士黄建昆认为，住房是人生中最大的消费，从1998年开始住房按揭消费信贷以来，北京现在已经购房或正在购房、准备购房的人大都首选贷款购房，而从目前的房价收入比看，贷款购买一套自住商品房的家庭负债都很高，更何况是那些买了很多套企图投资的人呢？

　　业内人士胡晶认为，因住房投资热带来的贷款购房投资热从而形成高负债家庭的激增主要有两个原因：一是各银行按揭业务实际到目前为止，还没有实现联网，给很多投资人在各个银行分别按揭购房提供了可能，如在工行贷款买套房，再去建行贷款买房，然后到农行去再按揭一套，实际上，各银行因为彼此间不联网，根本无法核查这个人到底买了多少套房，这样纵容了很多人盲目用银行的钱投资房产。另外一个原因是，有的人用一套房产在不同的银行多次抵押，贷取多套房子的按揭，而这同样因为银行不联网而无法查证。

　　中原李文杰认为，这和目前我们国家信用体系不健全，凭收入证明审核按揭资格的住房按揭操作手法有关。据透露，2004年以前，用于住房按揭审核的80%的收入证明都是“虚开”的，单位往高了开收入证明，导致贷款额度和收入不相吻合，高负债家庭的出现也就在意料之中。

　　北京高负债家庭激增将带来什么

　　对这个问题，各方看法不一致。资深购房人舒可心认为，中国属于发展中国家，经济属于上升期，家庭和个人创收机会可能多于西方发达国家，灰色收入、兼职收入的比例也高于西方，而家庭可支配收入计算是不包括这些收入的。另外从某种角度上看，这也是大家对中国经济发展前景持有信心的表现。华高莱斯北京总经理李忠也谈道，从国外的发展经验看，负债一族的出现有利于推动经济的发展和社会的进步，因为负债会给这个群体工作的动力。

　　那么，家庭负债率过高会产生怎样的危机？毋庸置疑，商业银行是家庭高负债率首当其冲的受害者。它面临承受大量呆账坏账的风险，虽然居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但牛铁航认为，因为中国法制的不完善，大量房屋可能收不回来。同时，家庭负债率过高，还可能影响整个国民经济发展水平和社会安定。李东民说，房屋不同于其他消费品，它是人们安居乐业的基本保障，如果大中城市出现大量因无法还贷而无家可归的人，会影响到全社会的稳定。但最重要的影响，是家庭自身可能面临的巨大风险。负债太高，首先会直接影响家庭的生活质量和水平。“贷款太高，把原来应该花在教育、文化娱乐、旅游、健康方面的钱都挤占了。”有关人士认为。国外学者研究表明：高负债家庭对失业更为敏感，他们会放大引起失业上升的经济冲击的效果；失业会导致借款人还款困难，尤其是高通胀、高利率同时出现的时候，更是对借款人雪上加霜；持有浮动利率按揭贷款的高负债家庭对利率十分敏感，利率上升时每月还款金额上升，被迫削减消费或者动用储蓄。但对此，李忠却认为，市场的成熟是必须死掉一批人的，否则没有警示的作用。

　　余美英