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菜价太贵自己种，房子太贵自己造？合作建房可行吗？专家认为—
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合作建房隐藏多重风险
【本报讯】（深圳商报记者黄青山管亚东）在北京等城市出现个人合作建房后，深圳也有人在网上征集个人合作建房，一时间这似乎成了购房者规避高房价的好办法。但是有关专家却认为个人合作建房在现行法律政策条件下可行性不大，而且本身还蕴藏风险，消费者要理性和慎重看待。
记者日前就个人合作建房一事采访了深圳市房地产研究中心主任王锋博士。王锋主任说，房地产开发涉及环节多，成本高、风险大，个人合作建房由于参与人数多，内部组织松散，存在着法律风险、市场风险和道德风险等多重风险。
一块砖没砌成本即超3000元
王锋主任说，在现行法规条件下，个人合作建房不具备法人资格，首先在土地环节上就难以过关。根据国务院第71号令，现在所有的房地产用地都是通过挂牌拍卖形式出让，不得向特定对象搞协议出让。个人建房不具备法人资格和市场开发主体条件，很难拿到土地。
据说深圳有200多人合谋个人合作建房，记者提出，如果这些人合伙成立项目公司不就可以操作吗？王锋说，就算成立项目公司，拿到一块土地，成本问题就随之而来。在市场竞争条件下拿来的土地，一般要占到开发总成本的30％~50％，也就是说，每平方米1万元的房子，一块砖都没砌，房价就达到了3000元以上。
除了地价成本，还有巨大的开发成本，包括设计、采购、施工、管理等成本，这些环节同样要面向市场。例如请设计公司设计你得付费，还得让人家赚钱。还有钢材、水泥也要采购，也得让人家赚取合理利润。作为一个毫无经验、临时拼凑的项目公司，并不能保证消化所有这些高成本因素。最后的房价真的能低30％？这很难说，这里存在着巨大的市场风险。
王锋认为，目前的房地产开发是一个充分竞争的市场，流程复杂，专业性强，规模化程度高。个人合作建房存在着大量的不确定性。从经济要素的配置来看，这也是一个没有效率的选择，既没有专业优势也没有规模效益。例如，如果嫌车价太贵，是不是自己来造一辆？如果嫌菜价太贵，是不是自己挖地种菜？
监管缺位潜伏道德风险
合作建房是一个美好的愿望，但其中是否有炒作动机呢？王锋说，合作建房目前并无相关配套政策，也就是监管缺位。如果合作建房者中途更换合作者，或者虚构合作建房人数，或者变相从事商业房地产炒卖，这方面的风险漏洞都随时存在。
此外，合作建房的发起者很难保证参与者的利益不受损害，法律关系不明晰。单靠志同道合是很难保证，这里存在着巨大的道德风险。这也是消费者要保持理性的一个方面。王锋说，200多个人合起来，内部意见很难协调。如果最后开发的房子大家不满意，怎样办？如果不能如期竣工，靠成烂尾楼，怎么办？如果在开发过程中引发经济纠纷和法律，责任主体是谁？这些都有待回答。
政府加快开发经济适用房
个人合作建房很难实施，但给房地产决策层提出了一个信号，市民呼唤更多的经济适用房。经济适用房谁来建？王锋说，实际上各大城市已经建立了政府主导的适用房开发体系。由政府组织开发，公司化运作，以低于市场价的价格销售给居民。这就有效地规避了个人自发组织的风险。经济适用房实际是一种准市场价的房屋产品。现在有市民提出合作建房，实际上是重复政府经济适应房的功能。但个人作为经济适用房的开发主体存在着风险，也很难操作。
王锋说，深圳连续多年都投入经济适用房上市，实际上取到了对房价调控的作用。今年还将开发桃源村二期和西丽等经济适用房，相信会取到很好的市场作用。另外深圳大量的二手楼和关外楼盘在房价上与新房形成落差，较好的性价比吸引了相当比例的中低收入者，也取到平抑高房价的作用，消费者不妨把目光转到这部份房源上。
作者:记者黄青山管亚东
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