中国银行：收入中等房贷多 35岁后如何理财

　　“我希望35~45岁期间，我的非劳动性收入能维持在每月5000元以上，45岁以后能维持在每月10000元以上。”谈起具体的理财目标，吴子陵先生显得有些与众不同。吴先生目前收入如何？目前的家庭资产和负债状况是否能够帮助他如愿达成这样的目标呢？

　　收入中等房贷比例高

　　金鸡拂晓，吴子陵将在这新的一年里度过自己的三十周岁生日。吴先生目前是一家科技公司驻上海代表处的市场营销人员，月收入4700元。年龄相仿的妻子从事货运代理工作，月收入4000元。每月还有1650元的房租收入。每月按揭还款总额为5700元。由于房贷压力较重，他们基本生活开销控制在2000元左右。如此计算下来，吴子陵夫妇每个月还能剩余2650元左右的资金。

　　年终收入支出方面，吴子陵和妻子的年终奖金都不是很多，一共是6000元左右，加上2200元左右的储蓄和基金收益，年终一次性收入一般在8200元左右。当然，每年也少不了年度性的开支，包括12500元的保险费用，以及5000元左右的旅游费用。实际上，他们每年的年度性收支状况是呈现赤字状态的。

　　房子：两套自住一套出租

　　一年前，吴子陵和妻子在万科城市花园购买了三套房子。其中一套35万元的小户型(贷款25万元，目前贷款余额24万元)已经出租，每月租金收入1650元，租金水平基本稳定。另一套购买价同样为35万元的小房子供父母居住，也是贷款25万元，目前余额24万元。另一套60万元的房子供吴子陵和妻子居住，总贷款35万元，目前余额34万元。因此他们现在银行房产按揭贷款总额还余有82万元，

　　希望“固定资产负债率维持在50%以下”

　　除了三套房产，吴子陵先生曾经一度将手中大部分资金购买了偏股型基金。但2005年年初，吴将20万元基金赎回进入股市。一个多月下来，股票亏损了一两千元。猴年最后几天，吴子陵又将12万元原本投资于基金的资金转入股市，目前股票市场上的实际资金在32万元左右，偏股型基金只剩5万元。

　　他们平常的现金和活期存款一般保留在5万元左右。这样，他们的家庭总资产规模达到了172万元。家庭负债方面只有82万元的房屋贷款余额，因此吴子陵家庭净资产为90万元。

　　“我希望通过具体的解决途径，能将家中的固定资产负债率维持在50%以下。”基于目前较高房贷比例对生活产生的压力，吴先生表达了自己的愿望。

　　已购保障额度不高

　　除了在单位参加的社会医疗和养老统筹保险，吴先生和妻子还自费购买了部分商业保险。其中，吴先生购买了5万元保额的友邦节节两全保险(分红型)，附加10万元保额的意外伤害保险，每年共交保费5452元。吴太太买的种类较多，既有从友邦购买的意外伤害综合保险(10万元保额，年交保费1614元)，也有中国人寿的康宁终身重大疾病保险(保额3万元，年交保费1560元)，还有平安的鸿利终身寿险(保额2万元，年交保费1774元)以及平安的永利两全保险(保额2万元，年交保费2128元)。

　　希望多些非劳动性收入

　　谈起理财目标，吴子陵先生并不像常人一样，纵论“两年后买车”、“三年后育儿”等具体的目标，而是显得有些与众不同：“我希望35~45岁期间，我的非劳动性收入能维持在每月5000元以上，45岁以后能维持在每月10000元以上。”

　　通过对吴先生家庭状况的具体了解，专家们认为吴先生的目标有可能实现吗？如何才能更为接近自己的这个生活规划呢？

　　每月收支状况

每月收入			每月支出
本人收入	4700		房屋或房租	5700
配偶收入	4000		基本生活开销	2000
房租收入	1650
合计	10350		合计	7700
每月结余（收入-支出）		2650

　　年度性收支状况

收入			支出
年终奖金	6000		保险费	12500
存款利息等	2200		产险	0
股利、股息	0		其他	5000（旅游）
合计	8200		合计	17500
每年结余（收入-支出）		-9300

　　家庭资产负债状况

家庭资产			家庭负债
现金及活存	50000		房屋贷款（余额）	820000
定期性存款	0		汽车贷款（余额）	0
股票	320000		消费贷款（余额）	0
偏股型基金	50000		信用卡未付款	0
房地产（自用1）	600000		其他	0
房地产（自用2）	350000
房地产（投资）	350000
黄金及收藏品	0
资产总计	1720000		负债总计	820000
净值（资产-负债）		900000

　　全家保险状况

家庭成员	保障额 产品名称	寿险	意外险	年缴保费
本    人	友邦节节高两全险（分红型）	50000	100000	5452
配    偶	友邦		100000	1614
	国寿康宁终身重疾	30000		1560
	平安鸿利终身寿险	20000		1774
	平安永利两全保险	20000		2128

　　专家建议一：资产配置分析

　　一、家庭财务状况分析

　　A.家庭收支情况分析：

　　从家庭收支情况来看，吴子陵先生家庭全年收入总计为132400元，其中主动性收入(夫妇工资和奖金收入)110400元，被动性收入(房屋出租和投资收入)22000元，被动性收入占总收入的16.6%。全年总支出为109900元，其中消费性支出为29000元，保障支出12500元，债务支出为68400元。

　　家庭总支出占家庭总收入的83%，应该说结余比例比较少。但其中消费性支出仅占家庭总收入的21.9%，债务支出占家庭总收入的51.7%(占家庭主动性收入的62%)，可见该家庭消费偏弱，而债务负担中等偏上。

　　B.家庭资产情况分析：

　　从家庭资产情况来看，现在吴子陵先生一家虽谈不上富有，但境况还是比较好的：他们家的总资产规模达到了172万元，其中投资资产35万元，即一套购买价35万元的用于出租的房屋；金融资产42万元，其中股票及基金37万元，现金及活期存款5万元；使用资产95万元，包括两套用于居住的房屋共95万元。

　　其中，投资资产占家庭总资产的20.3%，说明吴子陵家庭为未来生活而计划安排的资金占目前所有资金的20%左右，基本合理。金融资产比例达到24.4%，流动性保持得较好。

　　家庭总负债为82万元(房屋按揭贷款余额)。资产负债比为47.7%，尚在50%的安全线内，可以说目前的债务安排还算可以。

　　目前吴先生家庭财务的总体安排基本合理，主要问题是每月还款额占主动性收入的比例达到62%，一旦当家庭被动性收入出现不畅，将可能在某个短期内影响家庭的债务偿付能力。但所幸目前该类投资仍是市场上的“香馍馍”，每月1500元左右的租金收入水平应该是比较稳定的。

　　但我们也看到，50%左右的债务负担使得吴子陵先生和妻子的消费性支出只能占用总收入的20%，而每年为未来留存的资金也只有17%，这两方面还有待改善。

　　二、家庭理财目标分析

　　1. 关于固定资产负债比率维持在50%以下的问题。实际上，通过以上分析，我们已经看到，吴先生家庭的负债比例基本上已经维持在50%左右。另外，吴先生及吴太太现在并没有处于他们收入的高峰期，相信他们未来的工资收入将会逐步提高，故还款压力也必将越来越小。因此我个人建议目前阶段吴先生不必急于提前偿还银行贷款。仍然按照原有的还贷计划慢慢偿还银行贷款余额即可。

　　2.吴子陵先生的主要理财目标是希望自己35到45岁期间，家庭的非劳动性收入能维持在每月5000元以上，45岁以后能维持在每月10000元以上。实际情况是，其目前已有一套房屋出租，家庭的非劳动性收入已经有每月1650元，如果要达成吴先生的愿望，五年内必须找到使得他们家每月再增加3500左右被动性收入。由于吴家目前还有42万元可迅速变现的有价证券及货币性资金，因此通过合理的安排，吴先生的目标还是有望达到的。

　　二、理财建议：

　　1.留下3万元左右的资金(月收入的3倍左右)以活期存款或货币市场基金形式以备应急使用。

　　2.从股票中变现出10万～15万元的资金寻找一个效益较好的实业投资项目。如目前非常受青少年喜爱的避风塘“街客”饮料小铺，其特许加盟的费用为12万元。采用这个投资方式的最主要目的，就在于为该家庭在3～5年后带来较充足的非劳动性收入。或者如果吴太太经验丰富，也可以在货运代理行业寻找自己创业的机会，前期投资由家庭支出。

　　3.从股票中变现10万元左右的资金回到基金上，也就是在金融投资上主要以偏股型基金为主，个人股票投资为辅。

　　中国银行静安支行理财中心 邱晓兮

　　专家建议二：投资建议

　　从这个案例当中我们可以看到吴先生是一位非常精明、能干的年轻人，根据吴先生目前所拥有的资产状况，吴先生所谈到的关于“我希望在35~45岁期间，我的非劳动性收入能维持在每月5000元以上，45岁以后能维持在每月10000元以上。”的理财目标定得稍显过高，但吴先生完全可以通过对于资产的恰当管理，使自己的资产通过理财来实现保值增值，从而提高自己的生活品质。经过我们仔细的分析，给吴先生提出以下投资建议：

　　一、房产投资：

　　吴先生家庭的资本结构不合理主要是由于房产投资造成的，对于一个工资月收入只有8700元，而房产的贷款支出就有5700元的家庭，虽然每月还能有1650元左右的房租收入，但这显然影响到了吴先生的日常的生活——他们两人一个月的日常生活开销为2000元，可以说不高。

　　另外，国家的宏观调控、银行利率的上升预期都会对房地产市场造成冲击，一旦房地产市场出现任何波动，都会对吴先生家庭整个资产状况造成较大的影响。因此，在房产投资方面，我们建议吴先生卖掉一套供出租用的房产，我们先不考虑房地产价格上升的因素，仍假设此房以35万元成交，以此笔款项来归还一套房产的银行贷款，以降低吴先生的固定资产负债率。通过我们的这个建议，吴先生的固定资产负债率可降低到25%，每个月的结余由原来的2650元增加到5000元。

　　二、股票、基金投资：

　　任何一个金融品种的投资，都是对这个金融品种有一个清晰的认识的基础上的，对于股票市场我们仍然认为目前的股市是不适合吴先生的。对于吴先生目前所拥有的32万元股票、偏股型基金5万元，我们建议吴先生能够逢高卖出，因为吴先生都是在2005年将钱投入到股市中的，因此我认为他的套牢并不深，而且在2005年会有高点解套，建议吴先生在赢利之后出局。

  “理财之星”30强入围选手 

　　世纪证券 周冬杰

　　专家建议三：保险建议

　　一、现有家庭保险状况分析

　　他们原有的家庭保险有些形同鸡肋，留而无用，弃之可惜。

　　保障额度太低。吴子陵先生的和太太经济收入相仿，都是家庭重要收入来源者，万一吴子陵先生或太太没有能力赚钱了，归还房贷就会受到非常大的影响，家庭经济就会产生危机。目前吴先生本人寿险只有5万元，吴太太寿险7万元，这点保额对吴子陵家庭来说很难起到真正的保障作用。

　　此外，就现在上海在职职工医保有关规定来看，吴子陵先生夫妇属于“中人”，个人承担比例还是较重。万一吴子陵先生夫妇有门急诊或住院费用产生，势必自己要负担或大或小的一笔钱。但在他们现有的家庭保险篮子中，没有考虑住院费用或补贴类型的保险。

　　他们目前每年交保费12500元，但万一发生事故却很难起到帮助作用！

　　二、保险规划建议

　　建议退掉太太的所有保险，吴先生的保险采用“减额缴清”方式进行，以减少费用支出。然后买些真正对自己、对这个家庭有所帮助的保险产品。笔者为吴子陵先生夫妇度身制定了下面这份计划书，仅供吴子陵先生夫妇参考。

　　(一)吴先生的个人寿险、意外及医疗保险计划书(男性 30岁)

可选险种	基本保额	费用（元/年）
无忧宝人身意外伤害保险	20万元	500
安馨定期寿险	30万元	927
附加定期重大疾病长期健康保险	15万	1583
附加豁免保费长期健康保险		13
附加意外伤害医疗保险	3000元/每次	53
附加每日住院补贴医疗保险	100元/每天	150
附加住院费用医疗保险	8000元/每次	252
		合计 元

　　(二)吴太太个人寿险、意外及医疗保险计划书(女性 暂以30岁计算)

可选险种	保额（保障内容）	费用/年
无忧宝人身意外伤害保险	20万元	400
附加定期重大疾病长期健康保险	15万	1322
附加豁免保费长期健康保险		5
附加意外伤害医疗保险	3000元/每次	42
附加每日住院补贴医疗保险	100元/每天	150
附加住院费用医疗保险	6000元/每次	190
		合计元

 

　　注：“附加豁免保费长期健康保险”是指一旦在55岁前，被保险人万一发生任何状况导致全残而丧失工作能力，保险公司将在被保险人残疾持续期间，经核准后豁免主合同和各附加合同(如适用者)到期应缴的保险费，主合同和各附加合同(如适用者)持续有效。

　　“理财之星”30强入围选手

　　海尔纽约人寿理财顾问 贾书山