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本报记者 程杰
国内的商业地产这两年虚热带来的阴影未散。由于经营模式、开发环境等方面的问题，造成南京目前商业地产的空置率停留在一个较高的数字上。以新街口为例，去年先后有盘谷亚泰、莱迪两个大型商业地产项目陷入僵局，众多经营者也被迫转移“战场”，新街口商铺面临贬值。
但是从今年1月1日起，跨国零售商在中国进入了全方位的扩张时代，由于外资扩张对商业地产的特殊需求，这意味着2005年商业地产的有效需求大大激增，这一趋势将映射全国，同时外资向二线城市的推进将有望成为南京这样的二线城市商业地产扭转局势的一个契机。
高空置率的产生
南京的商业地产起步较晚，但开发速度很快。这两年“产权式商铺”在南京发展的势头十分猛烈。江宁“女人街”、同曦名城，以及新街口万达名店、盘谷亚泰购物中心等等。据统计，仅去年一年就有大大小小二十几个商业项目上马，90％打出了产权式商铺的口号。
由于产权式商铺对投资者承诺的高回报率，使得这些商业地产项目在招商时都遭到投资者的高价“哄抢”。3万元至5万元/平米不等，新街口某商铺竟叫出了7万元/平米的天价，并且求购者不在少数。
由于迫切需要把投出去的资金尽快收回来，成为目前开发商的一个普遍心态，因此南京商业地产项目往往是以把产权直接卖给投资者或经营商的形式出现的。如今，很多投资者也倾向于把钱投进能够拿到有产权的商铺。但是，产权式商铺在售后也带来了一些问题，比如在后期的经营管理中产生了诸如投资者难以得到投资回报之类的纠纷。
短短大半年，新街口的盘谷亚泰就人去楼空。由于定位不准，经营不善，导致刚开始招商就频频受挫。开业之后，长时间聚集不起人气，导致71名业主集体“罢课”。直到目前已经是一派破落。深圳新时尚集团参与改造莱迪广场，在重新定位上和原来的业主产生了矛盾。虽然莱迪后来的招商被叫停和违规改制有关，但昔日莱迪的热闹景象不复存在。
这两个地处新街口黄金地段商铺的黯然引退，打击了众多投资者对商业地产的信心。记者另外了解到，除了盘谷亚泰和莱迪，同样地处黄金地段，原始铺价也相当高的万达广场购物中心，现在的价格也有所回落，商铺价格从2万元到5万元每平米不等，租金每平米也下降了50元至80元左右。其他产权式项目如江宁“女人街”、同曦名城、谷阳大厦的空置率也维持在相当高的水平。
新街口商铺贬值？
“众多产权式商铺的失蹄，对投资者的信心造成了打击。从这个方面来说，新街口商铺确实面临着贬值的危机。”一位业内人士指出，“重建投资者对新街口商铺的信心是目前需要解决的问题。”
目前，这个问题已经出现了解决的苗头。据了解，国内有64个大型购物中心项目是只租不售，一些开发商开始走“回头路”，即把曾经卖出去的商铺再回购回来。据预计，这类商铺今年全国将有15％被开发商回购。从中也可以看出，今后商业地产的开发将强调租赁手续，向只租不售的方向发展。
万达集团的王健林最近也尖锐地指出产权式商铺的不可取之处，并称它可能是“阻碍商业地产良性发展的一个重要不利因素”。据悉，万达今年在其他城市的购物中心都将杜绝产权式商铺的存在。这种做法极大降低了投资者的风险，在某种程度上对投资者的信心是种重建。目前，南京“托乐嘉”、“未来城”也宣称将采用新的经营方式降低投资者风险。
但是到目前为止，盘谷和莱迪仍旧未有复苏的新迹象。深圳时尚集团已经萌生退意，其董事长助理来宁“退婚”，并要求有关部门支付8000万元来弥补他们退出产生的损失。盘谷管理方仍在疲于与业主们打官司。
“这两大购物中心的空置率提高了整个新街口地区商铺的空置率，需要理性对待。外资全面放开，国内的商业地产开发面临新的机遇。在商铺需求极度暴涨的情况下，该商铺有望靠新的管理方的介入重现生机。”
契机
这无疑是一个很好的契机。
据了解，目前商业地产整体出现了向二、三线城市转移的趋势，中心城市中社区商业具有较大的发展前景。此外，从今年1月1日开始，跨国零售商在中国进入了全方位扩张时代，对商业地产的有效需求大大增加。业界预测，在这样的双重背景下，南京商业地产今年将进入调整、组合的高速发展时期。
“南京商业地产项目虽然很多，但是还没有一个商业地产项目能称之为真正的大型购物中心。”中国购物中心产业资讯中心主任、中国购物中心联盟秘书长郭增利说。
而适应外资零售业态的大卖场则应成为2005年南京商业地产发展的一个侧重点。据了解，外资零售已经有20多家进入南京，由于考虑到成本，物业基本上都是租用。今年，外资在南京的布点计划都宣称在二三家，商业网点的密集，对适合业态的商业地产的需求将极度膨胀。
很多开发商已经看好了这一点，伺机而动。据悉，南京目前几乎90％的房地产开发商都或多或少地参与到商业地产项目的开发中来。有些房地产开发商表示，“将继续提高商业地产的比例。”本地的实力开发商栖霞建设也有望在今年介入到河西商业地产的开发中来。顺驰创始人、融创集团董事长孙宏斌也表示他们在2005年将推出20万平方米的商业地产项目。
种种迹象表明，各路开发商都已经嗅到了商业地产中蕴涵的巨大商机。在众多开发商竞相开发商业地产这一现象的背后，折射出商业地产的有效需求在不断增大的现实状况。南京房地产信息网统计的信息显示，去年1至10月份，商业地产的销售面积比上年同期有大幅提升。
隐忧仍在
虽然2005年南京商业地产发展势头很好，但依然存在地产开发和商业经营相脱节的隐忧。尤其是从没有做过商业地产开发的企业，不仅仅要考虑到地产开发的问题，更重要的是学会积累形成商业资源，度过漫长的资金回收期。
产权式商铺的遗留问题有待解决，商业经营和地产开发的结合问题，以及商铺新的赢利模式等等。
以商业地产项目集中的河西为例，业内人士指出，河西已走到了如何把资源重新整合，并对整个区域的商业业态重新定位的关卡。由于河西的先天性条件好，今年又有十运会的助威。河西商业地产前景看好。但是目前的问题是如何让河西走出一条创新之路。
而随着新街口东南西北四个商业地产巨头的崛起，新街口又将掀起一股新的投资热潮。经过去年商铺经营的种种磨难，投资者对这个市场的认识和把握也将趋于理性。这一点对商业地产来说非常重要。
《江南时报》 (2005年01月21日 第十四版)
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