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在上海商铺市场越来越热的今天，有关专家站出来泼冷水了。
最近，金丰易居对上海商业房地产业态和经营状况做了一次调查，发现目前经营状况较好的产权商铺不足三成。
某咨询公司近年共中介86个商业项目，规模达92万平方米，其中39%是商场类项目、3
2%是社区型商铺、17%是办公物业、7%是商业街区、5%是购物中心。最终经营状况较好的占27%、不盈不亏的占51%，而亏损的占22%。显然，大多数商业项目处于"不温不火"状态。据了解，近期市场上确有一些社区商铺因销售艰难而准备抛售。
上海方方工作室认为，目前商铺热起来存在非理性因素，因为商铺投资是通过租金收益获得回报的，不少买家盲目以为买商铺保险，往往贷巨款入市，期待能以租金还贷款，一铺养三代，这是一个大问题！商铺投资者以收取租金回报获利，而租户是通过商业经营盈利。在这个“多米诺骨牌”游戏中，商铺售价仍在上涨，而租户收益却滞涨，从而形成“租价不涨售价涨”的态势，商铺投资者如果指望以租还贷，风险太大了。
商业地产专家姜新国说，表面上目前商铺市场供不应求，这是由于开发商认为商铺市场形势火热，未来必定获得高额回报，因而产生“惜售”心态。事实上，这种做法反而促涨房价，最终使投资者头脑更热，冒更大的风险。为此，专家不得不提出谨慎观点，实在想投资商铺，也只能在今天市场中巧妙地“找机会捡漏”，并做好不赢利甚至贴钱的准备。
也有人认为，尽管目前商铺投资风险较高，但从长远角度看，还是有良好前景的。据了解，香港地区十大开发商，平均每年有70%的收入来自商铺经营、30%来自销售收入。而内地房地产市场中，商铺地产招商经营比例为25%，说明商铺市场发展余地还是不小的。
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