物业税是否应该开征？目前开征条件是否已经成熟？居民负担是否会加重？随着物业税开征风声再起，与之相关的种种问题也引起了人们的广泛讨论。

　　文 本刊记者/邢 力

　　“国外征收物业税，一是提高房产利用效率，二是能够调节贫富差距”。为了了解物业税在国外的实际征收情况，记者特意采访了上海前进因私出入境服务有限公司负责北美移民事务的业务主管陈瑛。

　　物业税本是“好税”

　　陈瑛表示，加拿大的固定资产税(物业税)为2%，比如买了一套40万加元的房子，户主每年就要支付8000加元的固定资产税。这就促使大部分加拿大人一生中要搬3次家。初踏入社会的年轻人，经济能力差，买房都选择旧的排屋，这样缴纳的固定资产税也低。如果到了中年，事业有成，收入不错，孩子又大了，搬一次家，买一幢比较理想甚至气派的独立屋，到年老退休时，孩子已独立门户，养老金为主要生活来源，固定资产税却不能少缴分文，所以许多人都愿意卖掉大房，买一套小屋或公寓，能省下不少固定资产税。

　　为了表明物业税对调节社会贫富差距的实际作用，陈瑛还举个个例子，宋美龄在纽约长岛一幢占地15公顷的豪宅，本是孔祥熙夫妇在1943年买下的。昔日的辉煌不再，宋美龄面对年久失修，还要每年付出20万美元的固定资产税，只能在1998年底以低价连同古董和精美瓷器一并忍痛出卖了。“因为要缴固定资产税，所以从没听说会有谁愿意多占几套房子让它空置的。这样不但能有效遏制故意囤积房产炒作房价，还能提高房产使用效率，其原理是：当纳税人缺乏负担物业税能力的时候，那可能把房产转移到有纳税能力者的手里，从而，有利于提高房产的使用价值和经济运行效率。所以说物业税是种很好的税。”陈瑛说到。

　　不应重复征税

　　一方面遏制了炒作，另一方面提高了房产利用率，也就等于变相增加了房产的供给，这两方面都会导致房价下降。因此不少专家学者把物业税看成了可以让房价理性回归的一根救命稻草，认为只有开征物业税才能有效降低老百姓的购房负担，另一方面，在当前金融经济危机不断向纵深发展，我国财政收支紧张的情况下，开征物业税理论上也可以会给国家增加税收，替国家解燃眉之急。这两条是眼下支持开征物业税的主要理由。

　　如果是出于为国家增加税收的目的，物业税就不应该开征。

　　因为开征物业税的同时，理应取消过去的一系列相关收费，尤其是70年一并收取的土地出让金。时寒冰在接受采访时表示：“现在的商品房都由开发商一次性缴纳了70年的土地出让金，这些土地出让金被纳入房价后又转嫁到了购房者身上，而物业税的作用之一就是把土地出让金由一次性交纳分摊成未来若干年分别缴纳。既然购房人已经一次性缴纳了70年的土地出让金，如果把这部分民众已经缴纳过的土地出让金转化到物业税中，就会出现重复征税，加重民众的负担。”要是既不对过去的税费进行任何减免，又横生物业税，把国家财政负担转移给购房者，恐怕与情与理都很难让人接受。

　　征收物业税能否降低房价

　　如果是出于降低房价减轻老百姓购房负担的目的，这倒是一个好办法。理论上说，物业税会让持有房产的人增加支出负担，在供求均衡的条件下会降低商品房的需求，减少投机，从而降低房价。可问题是，物业税是否真能承受如此大的责任呢？

　　要知道，在中国目前的制度环境下，抑制房价、打击投机绝不是单靠一个税种能够解决的，即使是中央政府同时出台多种政策、法规，互相协调配合的情况下，都不一定能有效抑制房价泡沫。尤其是当前金融危机环境下，在法律法规对炒房不加任何限制的情况下，房贷的门槛不断降低、二套房贷的政策逐渐松动，意味着投机不仅不被抑制，还被纵容和鼓励，在这种情况下，单靠一个物业税怎么可能发挥抑制投机的作用呢？

　　事实上，物业税不仅不能抑制炒房，反而可能助长炒房之风。由于70年的土地出让金被纳入到物业税中，逐年征收，因此炒房者反而能够以小博大，用少量的资金炒更多的房，因为房价的绝对值减小了。炒房者只是为了低买高卖，而不是长期持有，一般一两年或者几年内就出手了，不可能长期持有物业，因此物业税对房产投机的抑制作用是极其有限的。

　　因此如果一定要开征物业税，首先必须要先把各种税费都融入物业税，多税合一，尤其是70年的土地出让金必须化整为零进入物业税，否则不但无法降低房价，反而会因为刚性的税费成本增加而进一步抬升房价；其次，考虑到老百姓的实际承受能力，建议采取阶梯税率，起征点的设定也应充分考虑到小户型房和低价房，以此来向中低收入家庭倾斜，体现出物业税调节贫富差距的作用；再次，物业税开征不妨分步走，先从政府用地和国有企业用地开始，再推广到商业用地，最后才是普通商品住宅，尽量降低老百姓的税费负担。

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