广州二手房中介为避税竟怂恿买家卖家报低价

　　广州地税有关人士坦承这种情况确实存在，税务机关在核实情况后将追缴差额，并可能视情况给予不同程度的罚金

　　专题撰文 时报记者 田桂丹 见习记者 刘敬 实习生 林智 专题摄影 时报记者 黄立科

　　广州市国土房管局公布数据显示，6月份全市10区二手住宅均价3991元/平方米。而记者询问中介行发现，二手住宅实际成交价普遍攀升为6000元～8000元/平方米，与统计数据相差近1倍呢？满堂红地产研究部周峰道出原委：目前，广州不少二手住宅成交后为避税，向官方报低价多为成交价7至8折，造成统计数据偏离市场价，不具参考性。

　　对此，广州地税有关人士也表示，二手房成交价报低避税情况确实存在，查处的案例中更多的是企业进行的二手房转让。税务机关若发现报价相差太多，有权进行核实追缴差额，视情况给予不同程度罚金。据了解，广州市基准房价系统一期已经验收，即将推出，届时可以进一步防止报低价。

　　案例

　　买方：报低价少交近2万税费

　　杨小姐（化名）在广州大道南购买一套楼龄不到5年小复式，建筑面积近40平方米，购房时实际成交价是业主实收35万元，税费等由买家埋单。看房伊始，中介经纪帮她盘算购房成本就承诺：“到时可以报低价，这样税收部分你就可以少交点。”

　　在确定购房后，中介经纪给杨小姐报价方案是报成12.8万元。杨小姐看到去房管局查册回来的前业主房产证上，显示的是“权利价值226940元”。“原价22万多的房子，现在只报10几万，政府部门会相信？”杨小姐很困惑，但中介经纪拍胸脯说没问题。

　　随后，银行委托评估公司对该物业进行评估。记者看到评估书十分详细，包括小区周边交通、学校、超市等外部环境，以及房子朝向、楼层、装修等，列明评估价35.82万元，单价9159元/平方米，与实际成交价相差不多。虽然杨小姐是花35万元买房，单价约8693元/平方米。而如果按照中介经纪报价方案，该房单价仅3273元/平方米，比实际成交单价少5420元/平方米。

　　“我就担心报价太低不能过，但中介说他们会搞掂。”杨小姐提供给记者相关资料显示：中介公司提供的一式三份买卖合同中，写明成交价实收35万元，但在政府部门报税交易房价上，写的是12.8万元。

　　税单明细方面，分为买方和卖方。卖方方面，主要是不够5年的营业税最为大头，营业税是：房管局报税价12.8万元×5.5％＝7040元；另外个人所得税较多，核实征收：房管局报税价12.8万元×1％＝1280元，共要交9771元。买方方面，主要是交易契税，房管局报税价12.8万元×1.5％＝1920元。

　　现在，不少业主要求实收价，由买方承担税费，杨小姐也是如此。记者计算了一下，涉及到房管局报税价的税率共为8.1％，按照总价报低22.2万元计算，杨小姐少交税17982元。

　　卖方：怕报低价买方会赖账

　　家住天河区骏景花园的方先生，本打算出售一套海珠区房产，开出实收价45万元。有位买家看房后很满意，但因税费由买家埋单，买家表示预算只有15万元左右。若按照45万元成交价，首付三成需13.5万元，税费等支出约4万多元，买家说钱不够，要求便宜点。

　　方先生看了周边市场价，觉得房子肯定能卖45万元，不肯降。但是，买方听从朋友或中介经纪建议，希望能通过报低价少交点税把房买下，方先生没答应。他表示，自己跟买方不熟，担心这样操作不能完整收到房款，“如果签合同时把房价写低，到时买家赖账，只给我报价怎么办？”

　　后来，方先生一个朋友告知他在天河北的房子也是通过报低价卖出，实际成交价是70万元，中介建议只报31万元。本来，方先生的朋友不愿意，担心买方抵赖，但经纪宽慰说现在不少二手房买卖是如此操作，首先是签标明成交价70万元的三方合同，然后查档、办理按揭等。方先生朋友透露：“房管局有个标准价，也不是说你想报多少就报多少。”

　　调查

　　7家中介直接开出报低价码

　　昨天，记者随机走访10家房产中介店面，其中3家规模较大的公司经纪对报低价持较紧口风，7家中介行经纪直接开出可报低的价码，“减少”价格9万元至22万元不等。

　　口风较紧的一般是大型中介公司店铺。他们表示，报价是买家和业主双方届时协商，不关中介的事，也不能对少报多少钱以避税进行直接估计。在新港西路一中介店面，记者说看中海联路某实收价41万元、面积45平方米的5年内二手房，但预算不够，该中介答复说可以和业主见面后商量，灵活处理，但不能报得太低。她表示，现在楼价涨了，至少要报到6500元/平方米，折合总价约29.3万元。

　　而其他7家中介的经纪直接对可报低价格进行初步统计。在赤岗某中介行，记者问及珠影附近一套44平方米、总价40万元的一房一厅。中介经纪听后说该房属于要征营业税的5年内房，可报低价至25万元，少缴税近2万元。

　　某公司一高级物业顾问更笑说“几乎10个里面10个是这样做的，不用担心”，只要减少的数字不过分，仍然在房管局设定的该地段价格浮动范围内就可以。

　　5年内次新房报低价最严重

　　二手房交易业界人士表示，只要买卖双方同意，几乎所有二手房交易存在报低价现象。政府部门现在的评估价也会比备案报价略高，如果据实际成交价备案，可能最终还要多交税费。而且，备案时签订的二手房交易合同，款项较简单，也造成评估价偏差。

　　满堂红地产研究部周峰表示，政府对二手住宅成交进行评估，因为登记时只按标准地名登记，而不是楼盘名，本身就可能有较大价差。即使同地段不同开发商楼盘，或是商品房与房改房之间，房价差别较大。实际交易中，大开发商的品牌楼盘，本身的房价要比同地段房价略高1000元/平方米，而价差在备案登记中无法体现。

　　据透露，目前最需要报低价的是5年楼龄以内的次新房，它们在二手房市场身价最高、成交比例大。5年楼龄以内的房子房价较高，可报低的空间较大。而超过5年楼龄二手房虽然报低价逃避部分契税，但房子本身价格就较低，报低空间较小。在这种成交结构下，整体二手住宅均价就被拉低。因此，二手中介行业人士表示，官方统计数据参考性较低，甚至说目前广州九成二手住宅交易报低价，只是报低幅度不同。

　　影响

　　政府评估进入偏低循环

　　亿达按揭的陈先生认为，由于政府评估价是在备案报价基础上统计。目前，二手房价上涨速度较快，就算是按实际交易价报，可能同地段在1个月后的报价，与评估系统采用的1个月前的数据都有偏差。面对二手房市场要考虑到朝向、楼龄等等复杂因素，评估价系统只能完善，不可能是百分百与市场一致。

　　但是，如果市场交易二手房报价一直偏低，等于其评估价来源的数据本身有水分，这样评估价就会更加低于实际成交价。如果买卖双方、中介等知道评估价偏低，联合起来又可以再报低价，如此就形成一个偏低的循环。

　　买卖方中介涉嫌偷避税

　　中山大学税收与理财研究中心主任、中大岭南学院教授杨卫华表示，报低价不仅是买卖双方偷税避税，中介公司本身也有嫌疑，造成税收大量流失。但中介收佣金按实际成交价收取，在佣金登记点数不变情况下，中介公司实际上报税的数额也就变小。

　　业内人士分析，部分小型中介建议报低价时，不仅是考虑到可早日促成交易收取佣金，实际对自身征税也有好处。目前，大部分较大型中介不敢直接介入报低价事件，主要是担心政府追究责任会责罚到自己头上。

　　报低价买卖方风险较大

　　经纬房地产项目发展及研究部副经理吴定金则表示，买卖双方签署报税价合同给政府，私底下再签实际成交价合同，称为“阴阳合同”。但私底下签订的合同，政府不承认，一旦出现争执，或房产评估、房产转手涉及税费、此前房价等问题，政府是以备案房价为准。因此，尤其是买方在报低价时有很大政策风险，面临再转手时的总价风险，可能得不偿失。

　　广东踔厉律师事务所主任田子军也表示，从原理上说对卖方而言，若在买卖双方向房管局提交虚假成交价的买卖合同之后，就应当按照报税价格成交，由于双方在房管局备案的合同效力优先于双方自行签订合同。因此，卖方存在不能收足楼款风险。

　　对话

　　买方：中介不经同意就报低价

　　信息时报：你听说过在二手房交易中报低价，以达到少交税省钱的做法吗？

　　王小姐：最近我在天河北买了一套两房，就是这么操作的。实际上我们签的合同价是业主实收95万元，但最后去房管局登记的时候，报的价钱是70万元。现在案件已经办完了，也通过了，大概可以省1.6万元左右。

　　信息时报：那你是自己提出要报低的吗？

　　王小姐：中介都不跟我们商量就擅自把价格报低，但能省钱我们也没去计较。

　　中介：报低约两成比较可行

　　信息时报：在二手房交易中，报低价的情况多吗？操作起来有难度吗？

　　阿梁：拿到房产证后，5年内买卖要征收营业税出台后，不少业主都只要求实收，税费全部要由买家埋单，负担也挺重的。像一套40万元左右的二手房，如果实报了按照税率计算，至少要3万多的税费。但是多数原业主也不是很愿意报低价，如果私下签的交易价是200万元，到房管局写成是100万元。一般二手房交易又没有公证，万一买家反悔按照100万元给，原业主就很没有保障了。

　　另一方面，相对来说，买方如果是炒家的话，也不愿意把房价报得太低。他担心万一转手再卖出的时候，税费的管制更加严格了，比如在强征个税上，要按转让收入征20％。

　　而现在的房产证都会表明此次成交价，这样他就会“低进高出”，要交更多的税。比如说，现在的房子买进来实际上是50万元，但他只报30万元，到时卖出是80万元。再征税时，就要按照80-30＝50万元的转让收入进行征税了。

　　信息时报：房管局也有评估价系统，那你们在报低价的时候，怎么去衡量报这个数就能通过呢？

　　阿梁：去办理过户的时候，有评估窗口，递交资料后评估小组会按地段、房子情况等对房价进行评估。如果报价偏差太大的话，就无法通过。比如说珠江新城的二手均价是15000元/平方米左右，你只报7000元/平方米，或者是8000元/平方米，那绝不可能通过的。

　　一般情况下，要报什么价格会比较合适都是靠经纪的感觉和经验，靠对行情的判断来作出，大概报低20％左右比较可行，比如说100万元的房子报成80万元，那就是肯定能通过的。

　　解决

　　银行房管局两评估系统对接

　　亿达按揭陈溢溢表示，银行评估价不一定完全是市场价，但相对而言比较接近。房管局的评估系统虽然存在差距，也在不断修正中。陈先生认为，成交价报税与抵押贷款系统两个系统相互独立，可能还会出现零首期的现象。在这种情况下，最好能实现两个系统的信息共享，这样银行就可以更好地控制其房贷风险，防止高估了房产的价值；政府部门也能更好地进行征税、统计房价等。

　　广州地税有关人士表示，目前广州市二手房交易纳税主要是委托房产交易中心进行。税务部门有权对物业的报价和地段市场价进行核实，发现有偷税漏税情况的要进行追缴差额，并可能视情况的不同除以0.5倍～5倍的滞纳金罚款。目前个人进行的二手房交易都比较分散，所以对监管也提出了较大的难题。

　　贴近市场价系统即将出台

　　据了解，广州市国土房管局估价所也正在建设基准房价系统，该系统一期已经进入验收。该系统初步规划是每季度根据市场交易价进行更新一次，其给出的二手房价将较贴近市场，对市民有更多的参考价值，对报低价的现象可以有所改善。该系统的数据来源由各中介提供，所以税收部门在征税时的监管，仍然是十分重要的。

　　该系统一期可以查询具体到每条路每条街的某号某层某个单位，对朝向如何，是否有电梯，景观如何，噪音影响如何等都有详细的评估。但仍采用了标准地址的方式，如果要抽取某楼盘的历史成交数据则暂时无法做到，包括楼龄等也需要进一步完善。这主要是影响二手房房价的因素更加复杂，所有将在后面的工程中继续解决这些问题。目前该系统的第二期的建设目前正在招标。

　　报低价避税举例：

　　杨小姐实际成交价为35万元，申报交易房价为12.8万元

　　按规定业主税项，由买家包业主税：

　　交易印花税：房管局评估价×0.05％＝64元，省111元

　　交易管理费：物业面积×3元/平方米＝117元

　　个人所得税（非唯一住房或不足5年）核定征收：房管局报税价×1％＝1280元，省2200元

　　营业税（不足5年）个人出售：房管局报税价×5.5％＝7040元，省12210元

　　涂销抵押登记费：350元

　　交易委托公证费：220元/宗

　　赎契、退保、涂销代办费： 500元/宗

　　合计：9771元，共少交税14521元

　　买方税项：

　　交易契税：房管局评估价×1.5%=1920元，省3330元

　　交易印花税：房管局评估价×0.05％＝64元，省111元

　　交易管理费：物业面积×3元/平方米＝117元

　　交易登记费：个人：50元/宗

　　共计2161元，少交税3441元