强征个税冲击深圳二手楼市 要防止一刀切现象

　　如果强制征收个税，对二手房市场的冲击是相当大的。对于卖房者而言，面对强征个税，一方面他们可能转让成本，实行“实收价”，把个税转移到买方；或者卖方不转让房屋，将房屋出租。这导致买方买不到二手房，供求降低，房价继续上涨。吃亏的还是买方。

　　文/本刊记者 罗瑜

　　近期业界盛传深圳即将在全市范围内启动强征个税政策，这引起了业界人士和投资者的各种猜想。其实“个税强征”是针对目前市场上风行的“阴阳合同”而言，因为长期以来深圳楼市二手房交易所奉行的“阴阳合同”的潜规则。在二手房的买卖中，为了逃避增值部分的税收，卖方和买方往往签订两份合同，一份是以协议的形式以真实的成交价格签订的转让合同，另一份是在国土局备案中以原房产证价格签订的正式合同。因为两份合同一份是私下的、一份是公开的，所以被形象地称为“阴阳合同”。

　　“阴阳合同”利用国土局备案价格等于或低于实际成交价格，导致合同显示卖家“无收益”，成功地为卖方规避了本应依法缴纳的个税。这导致的直接结果是深圳

房地产个税征收几乎变成一纸空文。据深圳市房地产交易中心的有关人士称，这种“阴阳合同”的把戏在深圳楼市中较普遍，估计可以占到交易总量的20%~30%。

　　由于每年

二手房交易存在如此多的“阴阳合同”现象，政府少收巨额税负。每年深圳二手房供应量大约有300万平方米，损失的税收超过5亿元。此外，“阴阳合同”还“变相”地降低了炒房成本，这完全遏制不了炒房者的炒楼之风，大量的炒房现象扭曲了地产市场。毋庸置疑，这种“阴阳合同”的逃税行为是不应当的，但政府取证非常困难，因此，实行强制评估非常有必要，它能够打击投机，挤压泡沫，抑制中介恶性膨胀。

　　其实，深圳有关部门针对这类情况，也进行了一些监管措施。在2006年上半年，深圳就已经以龙岗为试点，率先启动个税的强制征收工作了。由专业评估人员拟定出分区商品房的市场评估基准价，作为核定个税征收的参考依据，如果房屋转让价明显低于这个基准价，卖方将有可能被地税部门按照市场评估基准价征收个税。

　　因此，在深圳欲打算在全市范围内启动强征个税的传闻下，使得有些本来还想再“捂捂”的房产投资者打算抛盘出售，这可能会在短时间内引发投资客集体抛盘风潮。但也有可能一部分有耐心的投资者会将手里的房屋转为出租投资，这可能造成市场二手房资源的紧缺。

　　美联物业(深圳)市场研究部王中奇对此现象认为，如果强征个税是为了抵制阴阳合同，估计光靠强征个税很难抑制。要抵制“阴阳合同”应该加强政府部门的监管措施，如估价、土地过户、银行等各个部门环节，强化税源监控，综合监督“阴阳合同”。

　　王中奇称，长时间以来，由于“阴阳合同”的盛行，深圳市官方统计的二手房数据是无效的。据官方上报的二手房交易价格均价为5000元/平方米，而美联物业(深圳)二手

房价格约为1.2万元/平方米。可见上报的交易合同价格如此低也是拜“阴阳合同”所赐。也正是此原因，导致相关部门欲打击“阴阳合同”。

　　如果强制征收个税，对二手房市场冲击是相当大的。对于卖房者而言，面对强征个税，一方面他们可能转让成本，实行“实收价”，把个税转移到买方；或者卖方不转让房屋，将房屋出租。这导致买方买不到二手房，供求降低，房价继续上涨，吃亏的还是买方。

　　对于打算投资二手房的人们来说，他们看到深圳欲强征个税，可能会打消他们投资二手房的念头。强征个税加大交易成本，加之从远期来看，利息成本及税费成本仍将持续向上，投资预期利润率变得单薄，因此，投资者未必还会选择进入楼市。因此，如果深圳强征个税，可能导致二手房交易量减少，但是价格会继续攀升。

　　王中奇认为，深圳作为移民城市，目前适婚、生育阶层的青年很多，购房需求大，因此刚性需要量仍很大。如果用强征个税打压深圳房价，那是比较困难的。建议政府对于置业征收个税，按照一人置业一套、二套、三套房产等多种情况征收个税，税率区别对待，防止一刀切的现象。